A mudança de casa envolve comprar uma casa que precisa de reparos, fazer os reparos e vendê-la rapidamente com lucro. É uma ideia bastante simples, mas a execução é tudo menos simples. Lançar uma casa não é um investimento que a maioria dos investidores deve fazer. Dito isto, para o investidor certo, a mudança de casa pode ser extremamente lucrativa.
Então, você deve investir na inversão de casa? Vamos descobrir.
A versão curta
- A mudança de casa pode ser lucrativa para investidores com capital inicial e que estão dispostos a fazer o projeto DIY.
- Você pode obter um lucro substancial com apenas uma casa invertida, supondo que não tenha nenhuma complicação.
- A mudança de casa é arriscada e os investidores precisam estar preparados para ter dinheiro extra economizado em um fundo de emergência.
O custo de um flip médio
Quase todos os especialistas com quem conversei mencionaram o imenso custo de virar uma casa. O custo médio, girando em torno de $ 48.000, torna esta opção de investimento inacessível para iniciantes. Espera-se que você pague os seguintes custos durante o processo:
Preço de compra
O preço de compra é provavelmente o maior custo que você precisará pagar. Financiar uma casa que você pretende vender aumenta seu risco, então você vai querer pagar o preço de venda inteiro, se possível. Se você tiver que financiar, considere morar na casa enquanto reforma.
Embora os flippers sejam casas baratas que você reforma, você precisará de milhares de dólares, se não centenas de milhares de dólares, para cobrir apenas o custo do preço de compra. “Os house flippers podem se beneficiar da aplicação da regra dos 70%. Isso implica que os investidores não devem pagar mais de 70% do ARV de uma propriedade, menos os custos das reformas necessárias”, diz Jon Sanborn, da Amor Fraterno Imóveis.
Custos finais
Ao comprar um flipper, você precisará pagar os custos de fechamento duas vezes: na compra e na venda. Em média, os custos de fechamento tendem a “variar entre 2% a 7% do preço de compra”, diz Sanborn.
Ser você mesmo um corretor de imóveis ajudará a reduzir esses custos, pois você receberá uma comissão quando comprar (como agente do comprador) e só terá que pagar um imóvel quando vender.
Custos de renovação
O maior custo que você terá serão os materiais e o tempo necessários para reformar a casa.
“Naturalmente, os investidores calculam os principais custos de itens caros, como cozinha e banheiros, telhado, pintura e pisos, etc., diz Scott Harvell, fundador da Casas de venda rápida, Inc. “Mas alguns investidores não fazem orçamento para muitos dos itens menores de ingressos que se acumulam. Luminárias, interruptores e tomadas, maçanetas, paisagismo e até mesmo minúsculos pregos e parafusos podem custar milhares de dólares.”
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Custos de serviços públicos
Enquanto estiver reformando, você precisa considerar o custo da eletricidade, água e aquecimento. Assim como qualquer outro proprietário, você pagará mensalmente até descarregar a propriedade.
custos de marketing
Quando você está procurando uma casa ou pretende vender uma casa recém-invertida, precisará contabilizar o custo do marketing que precisará fazer.
Harvell diz “A maioria dos investidores deve anunciar consistentemente para ter oportunidades suficientes para comprar propriedades com desconto. O custo médio por contrato em nosso mercado é atualmente de US$ 7.500. Em outras palavras... cada US$ 7.500 que gastamos em publicidade resulta em uma casa sob contrato, em média.”
Prós e contras de virar a casa
Prós
- É um investimento de curto prazo – A maioria dos flips acontece dentro de um ano, tornando-os investimentos de curto prazo que costumam ter altos retornos. Isso significa que você não terá que esperar uma década para colher os frutos do seu investimento.
- Construtores experientes podem fazer projetos DIY – O flipping é melhor feito por quem sabe o que está fazendo, seja no lado da construção ou no lado imobiliário. Isso reduz o que você terá que pagar a um estranho para fazer o trabalho.
- Lucros potencialmente altos – Flippers ganham uma média de $ 67.000 em retornos (a partir do primeiro trimestre de 2022) quando eles vendem. Se tudo correr como planejado, você poderá obter um retorno sério em um período de tempo muito curto.
Contras
- O mercado imobiliário costuma ser arriscado – O mercado imobiliário não é conhecido por permanecer consistente. Certos anos registram um grande aumento na compra de imóveis, enquanto outros observam altas taxas de juros e menos compradores. Para os não iniciados, entender as complexidades que causam essas mudanças pode ser difícil e você pode acabar não comprando ou concluindo seu projeto no momento certo para comprar ou vender.
- Você vai pagar muito à vista – Entre o preço de compra, os custos de fechamento e todos os outros custos associados, você está olhando para uma grande quantia de dinheiro apenas para começar a investir. Muitos investimentos não têm requisitos mínimos de investimento nem perto disso.
- Você pode pagar ganhos de capital de curto prazo – Se você comprar, reformar e vender sua casa dentro de um ano, acabará pagando um imposto sobre ganhos de capital de curto prazo.
- Financiamento pode ser difícil de garantir – Você não pode sair e obter uma hipoteca tradicional quando está lançando uma casa. Em vez disso, você precisará de algum tipo de empréstimo para renovação (existem muitos). Estes são empréstimos arriscados para os credores “então eles geralmente exigem garantias como casas ou carros antes de conceder aprovação de financiamento que adiciona tempo extra (e despesas) a qualquer plano de projeto”, diz Shaun Martin, CEO de Dinheiro para Casas.
Quanto tempo leva para virar uma casa?
De acordo com a Rocket Mortgage, uma virada típica em que não surgem problemas leva de 6 a 12 meses. Dito isso, os investidores não devem subestimar quantas maneiras esse investimento específico pode dar errado. Você está comprando uma casa, não um estoque dependente de uma série de fatores que alteram o preço. Você pode descobrir que precisa refazer todo um sistema elétrico que não considerou, ou toda a fundação pode ser destruída, ou pode ser necessário consertar um poço ou encanamento.
Você nunca sabe totalmente o que a casa reserva até ter as chaves em mãos e começar a demolir as coisas. Dito isso, adicionar alguns meses extras ao seu cronograma é uma necessidade ao mudar de casa.
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Quem pode ganhar dinheiro lançando casas?
Não há restrição legal sobre quem pode comprar casas e vendê-las. Qualquer adulto com conhecimento e dinheiro disponível pode tentar virar uma casa. Dito isso, definitivamente existem investidores e indivíduos mais adequados para o trabalho.
Investidores avessos ao risco
Vale a pena ter paciência quando você é um flipper doméstico. Os compradores ansiosos provavelmente não conseguirão o melhor negócio. “Os investidores que mais mudam de casa são altamente seletivos e avessos ao risco. Não pule na primeira casa que cruzar seu caminho; os melhores investidores podem calcular os números de uma centena de negócios antes de encontrar um que pareça adequado para o projeto”, explica Josh Steppling, corretor associado da Josh Steppling Group na EXP Realty.
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DIYers
Aqueles que trabalharam com sucesso na construção são alguns dos melhores candidatos para a mudança de casa. Afinal, eles conhecem os meandros da construção e acabamento de casas. Eles sabem quanto tempo certos trabalhos levam e provavelmente quanto custarão.
Pagar para que empreiteiros entrem e façam o trabalho para você é um caminho muito caro para a maioria dos investidores, pelo menos até que eles tenham o capital acumulado para fazê-lo. Os nadadores de primeira viagem e aqueles sem abundância de capital precisam manter o trabalho internamente se quiserem obter algum tipo de lucro.
Profissionais do Setor Imobiliário
Chip e Joanna Gaines construíram um império imobiliário porque cuidam de todos os aspectos da mudança de uma casa. Eles não apenas vendem as próprias casas, mas também têm uma agência imobiliária agora. Se você pode DIY todo o projeto e tem alguém que conhece tanto a construção quanto os componentes do corretor de imóveis, você não precisa terceirizar nenhum trabalho para não gastar dinheiro extra.
Dicas para virar uma casa com sucesso
Se você decidiu que mudar de casa pode ser o caminho certo para você, considere algumas dicas antes de mergulhar de cabeça:
Espere pela casa certa. Ser paciente. O mercado imobiliário está apto a mudar com frequência. Não adianta correr para comprar uma casa se você não tiver 100% de certeza de que vai dar certo no final. Se você se apressar para comprar e tiver problemas, pode estar olhando para o lucro zero.
Preste atenção na vizinhança. Trocar uma casa em um bairro degradado que não está em fase de revitalização pode significar que você não encontrará um comprador com dinheiro suficiente para comprar o imóvel. Isso pode levar a um grande impacto em seus lucros. Certifique-se de pesquisar cuidadosamente os bairros de todas as casas nas quais você está interessado.
Faça uma inspeção. Obter uma segunda opinião não é uma coisa ruim. Uma inspeção custa algumas centenas de dólares que podem evitar que você compre uma casa na qual terá que investir centenas de milhares de dólares.
Tenha um fundo de emergência. Você nunca sabe o que vai acontecer quando está reformando uma casa, então certifique-se de ter dinheiro em mãos. Steppling diz que seus clientes “têm um item de linha “Surpresa” em [seu] orçamento que representa 10% a 20% do orçamento total de reforma. Se surgir algum imprevisto, não vai te estressar; se tudo correr conforme o planejado, você obtém um lucro extra de 10% a 20%.”
Considere morar na casa enquanto reforma. Se for viável morar na casa enquanto você reforma, pode economizar muito dinheiro. Isso não apenas remove algumas de suas despesas de subsistência, dando a você mais dinheiro disponível, mas também pode economizar uma tonelada de impostos. Se a casa for sua residência principal para pelo menos dois anos você não precisa pagar impostos sobre ganhos de capital em qualquer valorização do preço quando você vende. Isso é renda livre de impostos!
Pensamentos finais
Lançar casas exige muito capital inicial e para cobrir os custos contínuos. Você precisará comprar a casa e depois pagar para renová-la. Você também terá custos de manutenção, como pagamentos de empréstimos e contas de serviços públicos, que aumentam o custo a cada mês em que você possui a propriedade.
Morar na propriedade por pelo menos dois anos durante a reforma pode ajudar a aliviar os custos contínuos e economizar dinheiro com impostos ao vender.