Investimento em Mobile Home Park para Iniciantes: Guia Simples

A escassez de habitação a preços acessíveis tem sido um desafio nacional há décadas. Mas esse problema se agravou ainda mais pelas políticas de bloqueio COVID-19 impostas pelo governo que sufocaram o desenvolvimento no início de 2020 e a inflação descontrolada em andamento.

Agora o Estimativas da Coalizão Nacional de Habitação de Baixa Renda o déficit atual de unidades de aluguel que são acessíveis para famílias de baixa renda é de 6,8 milhões de unidades. Atualmente, a habitação mais acessível está na forma de unidades de aluguel individuais. No entanto, os parques de trailers oferecem características adicionais desejadas pelos inquilinos não encontradas em prédios de apartamentos: orgulho de propriedade e privacidade inabalável.

Possuir e gerenciar um parque de trailers é uma oportunidade única de investimento imobiliário comercial. Este artigo abordará como funciona o investimento em parques de trailers, o que saber e os prós e contras de investir em um parque de trailers.

Prós e contras do investimento em Mobile Home Park

O que é investimento em Mobile Home Park?

Um parque de trailers é uma comunidade de casas pré-fabricadas situadas em um terreno com conexões permanentes para serviços públicos, água e esgoto. Embora tecnicamente as casas sejam móveis, elas são estacionadas de forma semipermanente (com engates de reboque cobertos ou “contornados”) e situadas juntas em terrenos individuais (também conhecidos como “almofadas”).

Pequenos parques de trailers compreendem entre 10 a 25 blocos, enquanto parques maiores podem acomodar centenas de blocos, todos compartilhando estradas de apoio e instalações de áreas comuns. Normalmente, as casas são de propriedade individual do morador principal, que paga aluguel mensal ao proprietário do parque. Este aluguel inclui o terreno, uso da área comum e conexões de serviços públicos, incluindo água, luz e gás.

Os investidores compram o parque de trailers de outro proprietário usando uma corretora de imóveis comerciais para facilitar a transação. No entanto, ao contrário de investir em habitação tradicional, comprar um parque de caravanas é uma oportunidade de investimento imobiliário comercial. Como tal, os investimentos comerciais normalmente não são adquiridos com uma antecipação de valorização do capital enquanto você possui a propriedade.

Em vez disso, o dinheiro é feito com a diferença entre os aluguéis mensais brutos menos as despesas operacionais líquidas, como um proprietário de um complexo de apartamentos.

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Benefícios de investir em parques de trailers

Um investimento de US $ 1 milhão pode comprar apenas quatro casas unifamiliares. O custo médio de um prédio de apartamentos por unidade é de cerca de US$ 100.000, então US$ 1 milhão comprará um prédio de 10 unidades. Ou você pode comprar um parque de trailers com 90 a 100 unidades por cerca de US$ 1 milhão – um custo por unidade de $ 10.000 a $ 12.000.

O investimento comparativo mais próximo de possuir um parque de trailers é possuir um prédio de apartamentos. Ambos são investimentos imobiliários comerciais que fornecem moradias residenciais para populações de baixa renda. Existem, no entanto, alguns benefícios importantes.

Menor custo por “porta”

Investindo no parque de casas móveis, você pode obter mais “portas” a um custo menor por porta, portanto, custa menos dinheiro para adquirir esse ativo.

o preço médio das residências unifamiliares existentes nos EUA. está se aproximando de US$ 400.000 e está aumentando rapidamente. Isso significa que um investimento de US $ 1 milhão só comprará quatro portas. Por outro lado, o custo médio de um prédio de apartamentos por unidade é de cerca de US$ 100.000, então US$ 1 milhão comprará um prédio de 10 unidades. Ou você pode comprar um parque de trailers com 90 a 100 unidades por cerca de US$ 1 milhão – um custo por unidade de US$ 10.000 a US$ 12.000.

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Custos de manutenção mais baixos

Em um complexo de apartamentos ou outro conjunto de unidades residenciais, o proprietário deve manter o próprio edifício. No entanto, casas móveis são de propriedade dos moradores, enquanto o investidor possui a terra. Os inquilinos são responsáveis ​​pelos reparos e manutenção. Você precisa manter as conexões de serviços públicos, mas não a casa móvel ou o terreno em que ela fica. (Isso não é sempre o caso; alguns parques de trailers compreendem unidades próprias do parque.)

Menos concorrência

Pode ser difícil investir em um complexo de apartamentos como um indivíduo, já que muitas vezes você terá grandes conglomerados concorrendo contra você. Mas a maioria dos parques de trailers são administrados como pequenas empresas por proprietários familiares. É menos comum que franquias nacionais, grandes corporações e investidores institucionais estejam envolvidos na propriedade de parques de trailers.

Riscos de investir em parques de trailers

Agora que examinamos alguns dos benefícios potenciais do investimento em parques de trailers, vamos dar uma olhada em alguns dos riscos:

Depreciação mais rápida

O primeiro risco de investir em um parque de trailers é que casas móveis tendem a se depreciar mais rapidamente do que outras formas de imóveis. Enquanto seus inquilinos possuem suas casas e são responsáveis ​​por reparos e manutenção, você tem menos controle sobre a condição das unidades. Você pode não conseguir atrair futuros inquilinos se o parque parecer decadente.

O financiamento é menos acessível

Para garantir o financiamento do seu investimento no parque de trailers, você provavelmente precisará procurar um credor especializado neles – e eles geralmente têm requisitos específicos. Por exemplo, o credor pode exigir que a comunidade tenha um mínimo ou máximo de pastagens por acre; que todos os problemas sejam escondidos por saias; e/ou que todas as casas estejam em conformidade com os requisitos do código de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD).

Grandes adiantamentos

Os parques de casas móveis geralmente têm requisitos de pagamento mais altos. Embora os credores normalmente exijam apenas 20% de entrada para compras de investimento em residências unifamiliares, seu pagamento provavelmente será de 25% ao financiar um parque de trailers.

Processo de despejo desafiador

O despejo pode ser complicado com o investimento no parque de trailers. se você é o proprietário de um complexo de apartamentos, remover um inquilino que não paga é bastante simples. Mas em um parque de trailers, os inquilinos são donos de suas unidades. O custo estimado de mudança para uma casa móvel é de US$ 3.000. Se um inquilino estiver em apuros, o proprietário do parque pode ter que pagar essa conta.

Como começar a investir em parques de trailers

Existem alguns mercados on-line onde você pode encontrar informações e análises detalhadas sobre parques de trailers disponíveis para venda. Eles incluem:

• Loja Mobile Home Park é o maior site especializado em parques de trailers. Até o momento, existem mais de 325 parques de trailers disponíveis para venda em seu site.
• Loopnet é o maior serviço de listagem de imóveis comerciais disponível on-line para qualquer pessoa, com dados ricos sobre todos os tipos de propriedades de investimento comercial à venda, incluindo parques de casas móveis.
• Co-estrela é um serviço de listagem para profissionais do setor imobiliário. Ele também lista os parques de trailers para venda. É mais robusto em recursos de pesquisa e análises detalhadas do que o Loopnet, mas a CoStar restringe o uso de seus serviços de banco de dados àqueles que firmaram contratos de licença adequados.
• Reonomy.com é uma plataforma de pesquisa mais recente que é muito fácil de usar e hospeda mais de 50 milhões de propriedades comerciais, incluindo parques de trailers.

Certifique-se de consultar um corretor de imóveis especializado em imóveis comerciais para ajudá-lo a determinar o valor justo de mercado da propriedade. Como investidor, você desejará um representante do comprador que tenha acesso ao fluxo de negócios. Você também vai querer alguém que defenda seus interesses durante o processo de busca e aquisição. Geralmente, o vendedor paga as comissões para o agente do comprador, portanto, não há motivo para não passar por um corretor como comprador.

O que procurar em um investimento em Mobile Home Park

Existem algumas maneiras de aumentar o valor do seu investimento e fluxo de caixa, seja reduzindo despesas (manutenção, administração de imóveis, etc.) ou aumentando a receita (aluguéis).

Primeiro, você deve procurar uma comunidade de parque móvel onde possa agregar valor ou fazer melhorias para aumentar a receita. Estas podem ser propriedades que foram negligenciadas por seus proprietários atuais ou não foram atualizadas. Ou podem ser propriedades que estão perdendo oportunidades de fluxo de caixa adicional.

Idealmente, você também deseja encontrar uma comunidade onde os aluguéis tenham preços abaixo do valor de mercado e você pode aumentar as taxas de aluguel mensais com atualizações menores e baratas.

A comunidade ao redor do parque de trailers também é um importante fator de renda. As comunidades localizadas perto de grandes empregadores que contratam trabalhadores horistas podem fornecer um grande grupo de potenciais inquilinos qualificados. A seleção de inquilinos em qualquer habitação residencial onde você tenha pessoas morando juntas é importante. Você quer ter certeza de que todos se sentem seguros e querem continuar morando no parque. Reter bons inquilinos e eliminar os inquilinos problemáticos antes de se mudarem é a chave para a lucratividade e uma experiência positiva como proprietário de terras.

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Que Due Diligence você deve realizar?

Como em qualquer investimento imobiliário, você deve contratar um inspetor licenciado para fazer uma inspeção física completa da propriedade e de todos os componentes mecânicos. Em particular, você deve se concentrar em três aspectos para avaliar seu investimento: retorno financeiro, condição da infraestrutura e mercado local.

Retornos financeiros

Aluguel - ou "taxas de manutenção", como normalmente são chamados em parques de trailers - são cobrados mensalmente. Você vai querer revisar um mínimo de dois a três anos de rolos de aluguel. Os rolos de aluguel são a contabilidade detalhada do aluguel cobrado por unidade. Você também vai querer obter declarações de lucros e perdas anuais, contas de serviços públicos e declarações fiscais. Se possível, peça os aplicativos de triagem de cada inquilino. Você quer entender a situação financeira típica e a demografia de seus futuros residentes.

A infraestrutura

Embora não haja edifícios físicos para manter, os proprietários dos parques de trailers fornecem água, esgoto, eletricidade e gás para cada lote. Essa infraestrutura é fundamental e você desejará conhecer a condição atual e o histórico de manutenção de todas as mecânicas.

Esses incluem:

• Testes de vazão e potabilidade da água do poço, se aplicável
• Inspeções de tubulações de linha de água do condado/cidade
• Relatórios de escopo de câmera de linha séptica ou de esgoto
• Inspeções de instalações elétricas e de gás

Além do acima, o vendedor deve ser capaz de fornecer detalhes sobre despesas de capital e melhorias feitas nos últimos 5 anos.

Localização

Como acontece com qualquer investimento imobiliário físico, a localização determina em grande parte a viabilidade e a lucratividade dos parques de casas móveis. Investir em habitação a preços acessíveis em uma área mais sofisticada normalmente produz um resultado melhor (mais lucro, menor risco, inquilinos de melhor qualidade). Isso vale para parques de trailers também.

Certifique-se de olhar para o zoneamento atual do município. Certifique-se de que o parque atende a todos os regulamentos e está devidamente licenciado. Você também deve pesquisar as mudanças de zoneamento propostas e os planos de desenvolvimento da área que podem afetar a viabilidade a longo prazo do seu investimento no parque de trailers.

A linha inferior

Os parques de casas móveis oferecem uma oportunidade única de investimento em imóveis comerciais. Ao contrário de um complexo de apartamentos onde o investidor adquire, administra e mantém um edifício, um investidor de um parque de trailers normalmente possui o terreno do parque, enquanto os indivíduos possuem e mantêm suas casas. Isso reduz as despesas operacionais e as taxas de administração da propriedade.

Os parques de casas móveis geralmente oferecem a oportunidade de melhoria da propriedade que levará a uma maior renda mensal de aluguel para o investidor. No entanto, qualquer pessoa que considere esse tipo de investimento deve pesquisar minuciosamente o mercado e estar ciente dos desafios únicos antes de mergulhar.

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