As taxas de juros das hipotecas estão subindo. Desde o final de 2020, as taxas subiram do meio dos dois para o meio dos cinco. Para propriedades de investimento, a taxa é normalmente 1-2% mais alta, uma vez que as propriedades de aluguel representam um risco maior para os credores.
Infelizmente para os compradores de casas, uma taxa mais alta se traduz em pagamentos mensais mais altos. Isso afeta a acessibilidade geral. Para uma casa com preço médio, os recentes aumentos nas taxas de juros adicionaram US$ 300 a US$ 400 a mais à hipoteca média por mês.
Embora o aumento das taxas de juros afete a acessibilidade geral, existem algumas vantagens surpreendentes em um mercado de resfriamento. O benefício abrangente é que há menos competição por casas. E menos perseguir o mesmo ativo traz uma série de benefícios para o comprador. Aqui estão três deles.
A versão curta
- O aumento das taxas de juros afeta a acessibilidade da casa para os compradores, aumentando o pagamento mensal da hipoteca.
- Apesar de parecer, há benefícios em comprar quando as taxas de juros sobem.
- Menos concorrência entre os compradores força os preços de venda das casas para baixo, abre mais opções para os compradores e pode reduzir o risco do comprador.
Benefício nº 1: Preços de habitação mais baixos
Durante esse ambiente de baixo interesse nos últimos dois anos, havia muitos compradores competindo por um estoque historicamente baixo de casas à venda. Você provavelmente já ouviu falar sobre várias ofertas sobre o preço pedido ser a norma. A oferta e a demanda estavam fora de controle neste mercado louco.
Mas o aumento das taxas de juros está ajudando a corrigir esse problema. Taxas de juros mais altas reduzem o número de compradores que se qualificam para um empréstimo hipotecário, reduzindo assim a concorrência por casas.
Taxas de juros mais altas têm dois efeitos no mercado imobiliário que podem ajudar a reduzir os preços:
- Eles precificam alguns compradores fora do mercado, o que é bom para os compradores que permanecem; e
- Eles normalmente têm o efeito de pressionar para baixo os preços da habitação, o que é bom para os compradores.
Benefício nº 2: Mais opções de casa disponíveis
Enquanto as taxas de juros crescentes continuam a tirar os compradores que não podem mais arcar com os pagamentos mensais mais altos, outra coisa está acontecendo. Mais estoque está chegando ao mercado. Em junho de 2022, o estoque aumentou 19% em relação ao ano anterior.
Essas duas tendências – taxas de juros crescentes e mais estoque de casas disponíveis – significam há mais opções disponíveis para compradores qualificados.
Embora as casas ainda estejam vendendo de forma relativamente rápida em comparação com antes da pandemia, o mercado imobiliário está vendo as casas permanecerem no mercado por mais tempo. Com listagens adicionais chegando ao mercado e "dias no mercado" mais longos para listagens atuais, o estoque está aumentando. E isso é bom para os compradores.
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Benefício nº 3: Menos risco do comprador
Ao longo dos últimos dois anos de competição de compradores perseguindo uma oferta limitada de casas, muitos compradores estavam dispensando contingências de oferta. Por quê? Porque ofertas com menos contingências apresentam mais chances de serem escolhidas pelo vendedor.
No entanto, entre as contingências que estavam sendo dispensadas incluíam-se duas importantes: a fiscalização e a avaliação. Com o fim da noite de mercado, as contingências de inspeção e avaliação estão ressurgindo. Eis por que isso é bom para os compradores.
A inspeção
Comprar uma casa envolve muitas incógnitas que trazem riscos. Você está comprando um ativo tangível que está sujeito a desgaste. A lei de Murphy afirma que, assim que você se mudar, um sistema importante (e caro) como o HVAC falhará.
Em um mercado normal, o comprador precisa de uma oportunidade para inspecionar a casa. Se eles não gostarem do que a inspeção mostra, eles podem desistir do contrato.
Este é um passo importante para entender o que você está comprando. Um inspetor licenciado fornecerá detalhes sobre a idade e a condição de coisas estruturais e mecânicas importantes que um comprador precisa saber. Quantos anos de vida restam no telhado? O sistema HVAC está funcionando corretamente? A fundação tem uma rachadura que ameaça a estabilidade da casa?
Não se espera que consumidores e agentes saibam ou sejam treinados para ver essas coisas, mas um inspetor sim. Embora os resultados de uma inspeção normalmente não sejam uma oportunidade para renegociação do preço de oferta, podem servir a esse propósito se as condições que exigiriam investimentos substanciais são encontrados.
A Avaliação
Nos últimos dois anos, o mercado favoreceu os compradores à vista e os compradores com uma entrada substancial economizada. Isso é porque guerras de lances estavam empurrando os preços sobre o preço pedido do vendedor. Isso muitas vezes significava que a casa não seria avaliada pelo preço de oferta.
Para os mutuários, isso é um problema. Ao garantir uma hipoteca, o credor geralmente exige uma avaliação de valor bem pesquisada por um avaliador licenciado independente. Afinal, eles querem garantir que a casa valha a quantia de dinheiro que concordam em financiar.
Como resultado, apenas os compradores com dinheiro adicional para pagar a diferença entre o preço de oferta e o preço de avaliação puderam competir, já que os vendedores só aceitariam uma oferta de preço de listagem superior se o comprador pudesse assinar um adendo de lacuna de avaliação.
Você deve comprar agora?
Embora existam manchetes sensacionalistas sobre um crash do mercado imobiliário circulando na internet, os agentes que estão com as botas no chão não estão vendo um crash iminente, mas sim um mercado muito necessário correção.
De fato, em um Pesquisa HomeLight com 1.000 agentes sobre as atuais condições de moradia, o consenso foi geralmente otimista. Há menos guerras de lances, menos ofertas e mais reduções de preços. Estes são apenas sinais de uma mudança, não de uma quebra do mercado imobiliário.
Como agente licenciado em Maryland, concordo. O mercado imobiliário estava se movendo em um ritmo louco e precisava urgentemente de uma dose de sanidade. Casas altamente desejáveis foram vendidas no primeiro dia em que chegaram ao mercado, com várias ofertas elevando os preços bem acima do preço de listagem.
O mercado precisava de uma correção para conter o frenesi de compras. Felizmente, com o aumento das taxas de juros e o aumento do estoque, o mercado imobiliário está voltando ao normal. Há um equilíbrio mais saudável entre compradores (demanda) e vendedores (oferta). E as taxas de juros mais altas estão até mesmo empurrando os preços das casas para baixo, já que os compradores podem pagar menos.
O Fed vinha insinuando taxas de juros mais altas nos últimos 18 meses. Mas só recentemente começou a aumentos de taxa de chute em alta velocidade. E há discussões contínuas sobre pressão adicional de alta nas taxas de juros.
Com isso em mente, se você deseja comprar uma casa nos próximos 12 meses, pode ser aconselhável comprar agora e bloquear a taxa de juros de hoje. Isso pode ser particularmente verdadeiro se você tiver que vender uma casa ao mesmo tempo em que está comprando, pois os compradores em potencial da sua casa atual também podem querer bloquear a taxa de hoje.
No entanto, se você puder esperar pelo menos 12 a 24 meses para comprar sua casa, isso pode não ser uma má decisão. Se a inflação diminuir até lá, o Fed provavelmente começará a reduzir as taxas de juros novamente. Então, nesse ponto, os preços das casas podem ser um pouco mais baixos do que são hoje, enquanto as taxas de juros podem ser muito semelhantes.
A linha inferior
É natural pensar no aumento das taxas de juros como uma má notícia para os compradores de casas. Afinal, taxas mais altas significam pagamentos mensais mais altos ao assumir o mesmo valor da dívida hipotecária.
Mas isso não significa que não há lado bom para comprar quando as taxas são altas. É provável que haja menos concorrência de compradores para a casa que você deseja, além disso, há o potencial de que as taxas mais altas causem pressão para baixo nos preços de venda.
E, lembre-se, você sempre pode refinanciar quando as taxas caem novamente, desde que sua renda e pontuação de crédito permaneçam fortes. Portanto, se for hora de mudar, não deixe que as taxas de juros mais altas suspendam seus planos de compra de casa.
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