Deduções fiscais de propriedades de aluguel: tudo o que você precisa saber

Como qualquer outro negócio ou investimento, os investidores em imóveis para aluguel querem lucrar. Em geral, para maximizar lucros, investidores imobiliários necessidade de aumentar a receita anual, reduzir as despesas anuais ou ambos.

Como os impostos são uma parte significativa do custo de propriedade, a redução das despesas inclui a redução das obrigações fiscais. As propriedades de aluguel têm vantagens fiscais exclusivas que permitem reduzir certas despesas e adiar certos impostos permitidos pelo IRS.

Continue lendo para saber quais são essas vantagens fiscais e se elas se aplicam a você.

O que é receita de aluguel?

Quando as pessoas pensam em renda de aluguel, elas pensam nos pagamentos mensais de aluguel feitos a você pelo seu inquilino. O IRS define renda de aluguel como “qualquer pagamento recebido pelo uso e ocupação da propriedade”. Freqüentemente, isso inclui renda além dos pagamentos mensais do aluguel.

Aqui está uma lista de renda adicional que você deve relatar, conforme detalhado em Publicação do IRS 527:

• Taxa de inscrição do inquilino. Muitos proprietários cobram uma taxa dos inquilinos em potencial para enviar o pedido inicial de aluguel para revisão e aprovação.
• Taxa de cancelamento de locação. Se o seu inquilino pagar a você para cancelar um aluguel, você deve informar essa receita.
• Propriedade ou serviços recebidos em vez de aluguel. Se o seu inquilino é um prático faça-você-mesmo e você concorda em renunciar a um ou dois meses de pagamento de aluguel para compensá-lo por fazendo melhorias na casa (pintura, por exemplo), você deve reivindicar o valor do aluguel que receberia como aluguel renda.
• Despesas pagas pelo inquilino em seu nome. Por exemplo, muitos condados colocarão a conta de água/esgoto apenas no nome do proprietário, não dos inquilinos. Se você receber reembolso do inquilino pelo uso, isso é receita de aluguel.
• Lavanderia e outras taxas de serviço cobradas pelo uso das comodidades das instalações. A receita gerada pelos serviços auxiliares prestados no local é receita de aluguel.
• Um depósito de segurança geralmente não é considerado receita de aluguel. Em vez disso, é o dinheiro que você recebe e guarda em depósito durante os termos do contrato de arrendamento. Você acaba devolvendo esse dinheiro ao seu inquilino. Se você ganhou juros sobre o depósito de segurança enquanto o retém, esses juros são rendimentos de aluguel tributáveis. Se você ficar com parte ou todo o depósito de garantia para reparos, o valor que você retém é receita de aluguel (e o custo dos reparos é uma despesa de aluguel). E, se a caução for utilizada como pagamento final da renda, é considerada renda antecipada e deve ser reclamada como rendimento.

Quais deduções fiscais de propriedade de aluguel você pode fazer?

Se você recebe renda de aluguel de uma unidade residencial, há certas despesas de aluguel que você pode deduzir em sua declaração de imposto.

Conforme definido pelo IRS, você pode deduzir as “despesas ordinárias e necessárias para administrar, conservar ou manter sua propriedade alugada”. Despesas ordinárias são aquelas comuns e geralmente aceitas no negócio. Despesas necessárias são aquelas que são consideradas apropriadas, como o custo de certos materiais, suprimentos, reparos e manutenção que você faz em sua propriedade alugada para manter sua propriedade em bom funcionamento doença.

As despesas de aluguel dedutíveis mais comuns incluem:

• Anúncio. O custo de listar e comercializar sua propriedade para alugar.
• Despesas de automóvel e viagens. Apenas para fins de manutenção do imóvel e cobrança de aluguel.
• Limpeza entre inquilinos. Enquanto a limpeza pode ser cara, é uma despesa dedutível. Eu tenho os tapetes limpos profissionalmente entre os inquilinos em todas as minhas propriedades e custa algumas centenas de dólares no meu maior aluguel.
• Depreciação. O IRS reconhece que os bens imóveis depreciam com o tempo, então você tem direito a deduzir a depreciação anualmente. Os regulamentos do IRS exigem que os investidores em propriedades de aluguel recuperem a depreciação anual quando você vende a propriedade, independentemente de ter usado ou não o benefício de depreciação anual. Portanto, certifique-se de alocar uma perda de depreciação a cada ano.
• Honorários legais e outros profissionais. Honorários advocatícios, comissões imobiliárias e alguns custos de fechamento, como honorários da empresa de liquidação, são despesas dedutíveis.
• Juros de hipoteca pagos em seu empréstimo. É aí que reside um dos maiores benefícios do investidor de aluguel - alavancagem. Aproveitar é o uso de capital emprestado para comprar e/ou aumentar o retorno potencial do investimento. Com um investimento inicial de $ 30.000 (20% de entrada), você terá a oportunidade de obter todos os benefícios de possuir um ativo no valor de $ 150.000. E como o pagamento da hipoteca é uma despesa dedutível, o inquilino essencialmente paga sua hipoteca para você.
• Taxas do credor. Pontos de originação de empréstimos e outros custos de garantia da hipoteca são despesas dedutíveis.
• Despesas de manutenção e reparo. As despesas diretamente relacionadas com a conservação e manutenção da propriedade são despesas dedutíveis, assim como os reparos que você precisa fazer para manter a propriedade em condições de alugar. Se você paga prêmios por uma empresa de serviços de plantão para consertar os principais aparelhos (contrato de garantia de serviço HVAC, por exemplo), isso é uma despesa de manutenção.

Dica: não confunda manutenção e reparos com melhorias na casa. Você lida com os dois de maneira diferente para fins fiscais. Enquanto as despesas compensam as receitas no ano em que ocorrem, as melhorias não são despesas diretas. Em vez disso, você pode “recuperar” alguns ou todos os custos de melhorias usando Formulário 4562.

• Custos de serviços públicos e outras taxas pagas por você como proprietário. Se você pagar por água, esgoto, remoção de lixo ou outras despesas associadas à propriedade, elas são dedutíveis nos impostos.
• Impostos sobre a propriedade. Este é um custo óbvio de propriedade que é dedutível.
• Seguro. Como proprietário/proprietário, você precisa ter um seguro residencial para proteger seu investimento. O prêmio anual é um custo de propriedade e, portanto, uma despesa que você pode deduzir em sua declaração de imposto de renda.

Dica: Exija que seu inquilino obtenha um seguro de locatário para cobrir seus pertences pessoais. O seguro do seu imóvel não cobrirá seus itens em caso de perda e a maioria dos inquilinos não percebe isso. Obtendo sua própria política é crucial.

• Taxas de administração de propriedades.Gerentes de propriedade normalmente cobram 8-10%. Por essa taxa, eles selecionam e colocam inquilinos, fornecem demonstrações contábeis financeiras e gerenciam solicitações de manutenção e reparos. Sua taxa é 100% dedutível como despesa de propriedade.
• HOA e ou taxas de condomínio. Isso inclui taxas de recreação anuais ou semestrais que às vezes são cobradas se houver um pool comunitário associado à propriedade da propriedade.
• 1031 Taxas de câmbio. Se você vender uma propriedade e reinvestir os lucros em outra propriedade semelhante, poderá se beneficiar de um 1031 Troca. As taxas envolvidas são dedutíveis como despesa imobiliária se você seguir todas as regras e concluir a troca com sucesso. Você não pode deduzir o custo de melhorias em sua propriedade alugada como despesas anuais, a menos que o valor pago seja para uma “melhoria, restauração ou adaptação a um uso novo ou diferente”. Geralmente, você pode recuperar o custo das melhorias por meio da depreciação, não reivindicando-o como um despesa.

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Formulários e publicações fiscais importantes para proprietários de imóveis alugados

Estas publicações do IRS podem ajudá-lo a entender o que você precisa declarar como receita e quais despesas podem ser deduzidas legalmente em sua declaração de imposto de renda. E existem formulários específicos para relatar receitas e despesas de aluguel.

Os formulários e publicações relevantes são:

• Publicação do IRS 527 fornece os detalhes para a contabilidade da propriedade de aluguel.
• Anexo E (Formulário 1040) é usado para relatar receitas e despesas de aluguel de imóveis. Se você tiver mais de um imóvel alugado, preencha os formulários do Anexo E para documentar cada propriedade.
• Publicação 925, Atividade Passiva e Regras de Risco. Se suas despesas de aluguel excederem sua receita de aluguel, o IRS poderá permitir que você reivindique essa perda como uma dedução. Estipulações nas Limitações de Perda de Atividade Passiva (Formulário 8592) e Limitações de Risco (Formulário 6198) pode limitar a quantidade de perda que você pode deduzir.
• Anexo A (1040) aborda imobiliário as regras para uso pessoal de uma habitação que você aluga.
• O imposto sobre o rendimento líquido do investimento pode aplicar-se ao rendimento líquido do aluguer. UsarFormulário 8960, Imposto de Renda de Investimento Líquido Indivíduos, Espólios e Fundos, para determinar o valor desse imposto.
• Publicação do IRS 946, Como Depreciar Propriedades explica os meandros da depreciação da propriedade. Você deve fazer a depreciação anual e é obrigado a recuperá-la quando vender a propriedade.
• Formulário 4562 permite que você recupere algumas ou todas as benfeitorias de sua propriedade a partir do ano de seu aluguel propriedade é colocada em serviço pela primeira vez e a partir de qualquer ano você faz uma melhoria ou adiciona móveis.
• Para deduzir as despesas de viagem em que incorrer para reparos no imóvel alugado, você deve seguir as regras detalhadas no capítulo 5 do Publicação 463, Despesas de Viagens, Entretenimento, Presentes e Carros.

Muitas das empresas de software tributário mais populares podem ajudá-lo a preencher esses formulários, mas talvez seja necessário atualizar para uma versão paga de seus produtos. Com TurboTax, por exemplo, você precisará se inscrever no “Premier” para maximizar suas deduções fiscais de aluguel. E com Bloco H&R, você precisará escolher a versão “Premium”.

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Conclusão

Se você é usando software fiscal para preparar suas próprias declarações fiscais anuais ou você contrata um profissional, não podemos deixar de enfatizar o quanto é crucial manter bons registros documentando todas as receitas e despesas de aluguel relacionadas a cada propriedade que você possui.

Além de ajudá-lo a arquivar seus impostos, bons registros ajudam a monitorar o progresso de sua propriedade alugada. Eles são necessários para você analisar com precisão o seu ROI para que possa maximizar a receita e reduzir as despesas.

Você deve ser capaz de comprovar as despesas para deduzi-las. Isso significa que você deve ter provas documentais, como recibos, cheques cancelados ou contas para suportar todas as despesas. O IRS audita você e, se você não puder fornecer suporte para itens relatados em suas declarações fiscais, poderá estar sujeito a impostos e multas adicionais.

Observe que, embora eu possua e gerencie um portfólio de imóveis para aluguel, não sou um contador de impostos e as leis tributárias estão em constante mudança, portanto certifique-se de consultar um especialista em impostos qualificado e revisar você mesmo as regras do IRS para garantir a conformidade com os estatutos do IRS ao registrar seu impostos.

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