LEX Markets Review: Invista em imóveis comerciais com $ 250

O setor imobiliário é uma maneira popular de diversificar seu portfólio longe do mercado de ações. E graças ao aumento das empresas de crowdfunding imobiliário, é mais fácil do que nunca investir em imóveis sem se tornar um proprietário ou ter grandes quantidades de capital.

A LEX Markets é uma empresa mais nova no bloco que é um exemplo perfeito. Ele permite que investidores não credenciados adicionem imóveis comerciais a seus portfólios, e o requisito mínimo de investimento é de apenas US$ 250.

No entanto, a LEX Markets é um pouco diferente em termos de estruturação da sua plataforma média de crowdfunding. E não é necessariamente a melhor escolha dependendo dos tipos de propriedades que você está procurando. Nossa análise da LEX Markets está cobrindo como essa plataforma funciona para que você possa decidir se vale a pena investir nela.

Prós e contras

O que é o LEX Markets?

A LEX Markets é um mercado de títulos imobiliários fundado em 2017. Para os investidores, a LEX oferece acesso mais fácil a negócios imobiliários comerciais individuais para ajudar a diversificar seus portfólios. E para os proprietários, ele fornece uma maneira eficaz de levantar capital.

À primeira vista, o LEX parece muito semelhante a muitos outros sites de crowdfunding imobiliário. No entanto, oferece oportunidades de imóveis comerciais individuais, enquanto muitos concorrentes oferecem fundos de várias propriedades. E como as ações começam em US$ 250, ele tem uma barreira de entrada menor do que algumas plataformas que cobram US$ 5.000 a US$ 25.000 ou mais por negócios individuais.

Além disso, a LEX explica como apenas cerca de 1% dos candidatos estão realmente listados na plataforma devido ao seu rigoroso processo de due diligence. Há também certos requisitos, como um tamanho mínimo de ativo de US$ 10 milhões e um histórico de fluxo de caixa positivo, para que uma oferta seja aprovada.

Como funcionam os mercados LEX?

A LEX Markets está disponível para qualquer investidor dos EUA com mais de 18 anos e não há acreditação requerimento. Depois de se inscrever, você responde a um breve questionário sobre seus objetivos de investimento, tolerância de risco, nível de renda e quando você planeja investir.

A partir daí, você pode visualizar e comprar ações de várias propriedades geradoras de renda. No momento da redação deste artigo, LEX tem duas propriedades abertas com uma terceira propriedade em breve. A empresa investe em imóveis comerciais, como edifícios comerciais ou residências multifamiliares. E, mais importante, os edifícios já estão desenvolvidos e gerando renda, então você não precisa esperar anos para que um projeto seja realmente desenvolvido.

As ações começam em US$ 250 no “IPO” da propriedade, mas podem flutuar com base na oferta e demanda. E um aspecto único é que ele securitiza ativos para que as ações sejam negociadas da mesma forma que você negociaria ações de um REIT ou estoque. Ele tem sua própria plataforma de negociação, o LEX Alternate Trading System (ATS), que é construído com a tecnologia de negociação NASDAQ para permitir a negociação diária.

Ao comprar ações, você pode ver um detalhamento da relação empréstimo/valor da propriedade, avaliação implícita, volume de negociação de 30 dias e distribuições declaradas.

Como você pode ver na tela de ordem de compra acima, a plataforma da LEX funciona mais como um corretor online do que empresas de crowdfunding como Casas de chegada ou HappyNest Faz. No entanto, a ideia é semelhante, pois permite que os investidores comprem ações de propriedades geradoras de renda.

Como funcionam as distribuições em dinheiro?

Com a LEX Markets, você investe em imóveis comerciais que já estão gerando renda. Isso é diferente de alguns plataformas de investimento imobiliário fracionário que também oferecem imóveis residenciais como casas unifamiliares. No entanto, o processo de distribuição é semelhante à maioria das plataformas de crowdfunding.

A LEX calcula e paga as distribuições em dinheiro trimestralmente. De acordo com LEX, “As distribuições são calculadas a critério do proprietário do imóvel para permitir flexibilidade na operação do ativo. Não existe uma fórmula estabelecida, mas as distribuições são geralmente derivadas dos fluxos de caixa líquidos do edifício após o pagamento das despesas correntes e pagamentos da dívida do imóvel.”

No entanto, se os proprietários pagam aos proprietários, incluindo eles próprios, uma distribuição em dinheiro, eles devem pagar aos acionistas na mesma proporção. O dinheiro aparece em sua conta de corretagem e você pode retirar seus fundos ou investir em ações adicionais.

Uma característica que a LEX também enfatiza é que as ofertas são estruturadas como uma parceria de capital aberto (PTP). Isso significa que apenas parte da renda é tributada como renda ordinária. Na verdade, os investidores recebem um Anexo K que é usado para relatar receitas, perdas e dividendos para sócios em uma empresa ou acionistas da S-Corporation. Essa tributação de repasse é diferente de preencher um Formulário 1099 que muitas empresas de crowdfunding emitem.

Eu não investi na LEX Markets neste momento, então não posso verificar como as coisas se desdobram na temporada de impostos. Mas o modelo de tributação de repasse é um ponto de venda único que a empresa enfatiza. Se você planeja investir, considere conversar com seu contador ou se familiarizar com as diferenças nas regras tributárias.

Taxas de Mercados LEX

A LEX Markets cobra uma taxa trimestral de 0,25% baseada nos 90 dias finais do valor de mercado de uma propriedade. Isso funciona para 1% ao ano em taxas anuais. Não há comissões adicionais ou taxas de negociação com as quais os investidores precisam se preocupar.

Os proprietários decidem se e quais distribuições em dinheiro devem ser feitas nas propriedades e podem levar em consideração várias taxas de administração antes de pagar as distribuições. Você pode visualizar um detalhamento de taxas e despesas em cada listagem para ter uma ideia melhor de quais são os custos operacionais.

Pagar 1% é baixo no mundo dos investimentos imobiliários, mas, novamente, leia as demonstrações financeiras com cuidado para avaliar como as despesas operacionais podem afetar as distribuições.

Liquidez

Por ter sua própria plataforma de negociação, a LEX oferece mais liquidez do que muitas empresas de crowdfunding imobiliário. Os investidores podem comprar e vender ações quando os mercados estão abertos, e não há exigência mínima de detenção ou penalidades de venda.

No entanto, leve essa liquidez com cautela. No momento da redação deste artigo, as propriedades abertas têm volumes de negociação de 30 dias de 102 ações e 140 ações, respectivamente. Este é um volume de negociação muito baixo e a liquidez não é garantida. Os investidores ainda devem considerar isso como um investimento de longo prazo a menos que o volume de negociação mostre um crescimento constante.

Como entrar em contato com a LEX Markets

Você pode entrar em contato com a LEX Markets ligando para 212-941-2700 ou enviando um e-mail para [email protected]. O site também possui uma seção abrangente de perguntas frequentes para investidores e proprietários.

A LEX Markets é segura?

A LEX Markets é uma corretora registrada na FINRA e é regulamentada pela SEC. Isso significa que está licenciado para facilitar as transações de valores mobiliários, razão pela qual os investidores podem negociar ações individuais de propriedades. E como funciona com a Apex Clearing Corp, membro da SIPC, você também recebe até $ 500.000 em seguro em seus títulos e até $ 250.000 em saldos em dinheiro.

Ainda há riscos no investimento imobiliário, especialmente quando se trata de propriedades individuais. As distribuições em dinheiro também não são garantidas, e os preços das ações podem cair de valor. Ficando com REITs comerciais ou fundos imobiliários podem ajudar a reduzir seu risco versus investir em negócios individuais. Em última análise, você deve fazer sua devida diligência e considerar os riscos desse tipo de investimento imobiliário.

Melhores alternativas

Sem exigência de credenciamento e acesso a imóveis comerciais individuais, a LEX Markets se diferencia de muitos dos maiores players do setor. Sua baixa taxa de administração anual de 1% e plataformas de negociação personalizadas também são vantagens.

No entanto, a LEX é uma empresa nova e isso mostra quando você observa a falta de ofertas atuais. A falta de dados históricos de desempenho é outro obstáculo infeliz e inevitável com o qual as novas plataformas de investimento precisam lidar.

Felizmente, existem inúmeras alternativas que você pode usar para investir em imóveis se quiser usar plataformas mais estabelecidas.

Destaques
Avaliação	9/10	8/10	9/10
Investimento mínimo	$10	$25,000	$5,000
Taxas da conta	1 ano	Nenhum	1-1,25%/ano taxa de gestão de ativos
REIT privado
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O Fundrise é uma das nossas alternativas favoritas devido ao baixo requisito mínimo de investimento e falta de requisito de credenciamento. Você paga 1% em taxas anuais como LEX, mas o Fundrise permite que você invista em uma variedade de fundos em vez de negócios individuais. E o mínimo de $ 10 o torna ótimo para investir em imóveis sem muito dinheiro.

CrowdStreet e RealtyMogul também são excelentes alternativas se você tiver mais dinheiro para investir e quiser uma variedade de ofertas e fundos individuais. Apenas observe que a maioria das ofertas nessas duas plataformas está disponível apenas para investidores credenciados.

Resultado final

O mundo dos investimentos imobiliários tornou-se bastante concorrido nos últimos anos. Empresas como Fundrise, CrowdStreet e outras ainda dominam amplamente o mundo do crowdfunding. Mas também estamos vendo novos participantes, como LEX Markets, Arrived Homes e muitos outros.

Acho que a LEX está fazendo um trabalho decente em se diferenciar com seu baixo requisito mínimo de investimento, negócios imobiliários comerciais individuais e como os negócios são estruturados. Mas agora, a falta de oportunidades de investimento abertas e um histórico limitado são duas desvantagens.

Você pode considerar o LEX se quiser diversifique seu portfólio com participações imobiliárias individuais. Mas os investidores mais cautelosos provavelmente estão em melhor situação com empresas mais estabelecidas no espaço.