Como investir em imóveis: passos básicos para começar

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Sente-se com qualquer consultor financeiro e, independentemente do tamanho do seu portfólio, é provável que lhe digam a importância de reduzir o risco de investimento por meio da diversificação do portfólio. Isso inclui a adição de 13% a 26% em imóveis, uma classe de ativos que não está diretamente correlacionada ao mercado de ações. O investimento imobiliário assume muitas formas – desde o envolvimento passivo até a aquisição e reabilitação de propriedades. Aqui está o nosso guia abrangente de como investir em imóveis.

Como investir em imóveis?

1. Alinhe seu dinheiro e opções de financiamento

O setor imobiliário é uma opção de investimento cara, e você precisa de algum dinheiro e acesso a financiamento. Se você está comprando um imóvel alugado, planeje para:

  • Pagamento mínimo de 20%. Não há programas de hipoteca zero para propriedades de investidores. Você deve planejar um pagamento mínimo de 20% do preço de compra.
  • O custo inicial de atualizações e reparos. Compre abaixo do valor de mercado para obter algum patrimônio instantâneo, mas esteja preparado para que propriedades com preços baixos geralmente precisem de reparos. Você precisará trazer a propriedade até o ponto em que ela possa ser alugada de forma lucrativa.
  • Taxas de licenciamento e inspeção. A maioria dos estados exige que as propriedades de aluguel sejam inspecionadas quanto a riscos de segurança e licenciadas.
  • O custo da vaga. Haverá meses, durante a rotatividade de inquilinos, por exemplo, em que você não receberá uma renda de aluguel. Você ainda precisa pagar a hipoteca, impostos, seguro, HOA e outros custos de manutenção.
  • Custos de reparação entre inquilinos. Pode ser um pequeno retoque de pintura e uma limpeza geral, ou você pode precisar fazer reparos e pagar um serviço de lixo para remover uma casa inteira cheia de inquilinos pessoais deixados para trás pertences.
  • Custos de manutenção. Os inquilinos estão pagando seu aluguel para fornecer um local seguro com aparelhos e sistemas de trabalho. Você precisa de um orçamento para manter e eventualmente substituir os principais sistemas que mantêm a casa pronta para alugar.

Você também precisará ter uma boa pontuação de crédito para conseguir um empréstimo no banco. Quanto melhor sua pontuação de crédito, maior a chance de obter bons termos de hipoteca. Sua pontuação de crédito determina não apenas se você obterá uma hipoteca, mas também as condições desse empréstimo. Você pode usar um produto como Experian Boost™ para aumentar sua pontuação de crédito.

Mesmo que você não queira ser um investidor imobiliário DIY, alguns dos melhores oportunidades de financiamento coletivo exigem uma quantidade significativa de capital como um investimento mínimo. Muitos também exigem que os investidores sejam credenciados. Depois de obter o status de investidor credenciado, seu potencial de ganhar dinheiro pode aumentar substancialmente.

Por exemplo, Investimentos de origem é uma empresa de private equity que permite que indivíduos de alto patrimônio líquido invistam em fundos imobiliários cuidadosamente avaliados e diversificados. O principal fundo da Origin exige um investimento mínimo de US$ 100.000 e apresenta retornos anuais de dois dígitos.

2. Comece devagar com o investimento passivo em imóveis

Se você não sabe muito sobre investimentos imobiliários, talvez queira começar com umpassivaestratégia. Os benefícios do investimento passivo são que você pode fazê-lo do seu computador. É claro que, como faria com qualquer investimento, você precisa fazer sua pesquisa e diligência, mas não precisa visitar ou gerenciar nenhuma propriedade fisicamente.

Invista em um REIT (fundo de investimento imobiliário)

UMA REIT (Real Estate Investment Trust) é uma corporação (na verdade, um fundo) que é formada para usar o dinheiro dos investidores para adquirir, gerenciar e vender propriedades geradoras de renda, como shopping centers, prédios comerciais e serviços de saúde instalações. Os REITs são obrigados por lei a distribuir 90% de seus lucros tributáveis ​​anualmente aos acionistas. Isso vem na forma de dividendos, muitas vezes trimestrais. Como investir em um fundo mútuo imobiliário, seu investimento em REIT é gerenciado profissionalmente, regulamentado pela SEC e altamente líquido. (As ações podem ser compradas e vendidas nas principais bolsas de valores.)

As empresas que gostamos que vendem REITs incluem:ArrecadaçãoeStreitwise.

Invista em Fundos Mútuos Imobiliários

Os fundos mútuos imobiliários são uma maneira popular de adicionar diversificação imobiliária ao seu portfólio sem realmente possuir propriedades ou entender muito sobre compra, venda e administração de propriedades.

  • Seu investimento é agrupado com outros e você recebe ações do fundo. Todas as compras, atividades e desembolsos são supervisionados por um gestor de fundos.
  • As informações analíticas e de pesquisa são feitas por profissionais. Você simplesmente compra e vende ações como faria com qualquer outro fundo mútuo nas bolsas de valores.

REITs e fundos mútuos imobiliários são as formas mais passivas de investir em imóveis e fazer uma excelente opção para quem deseja apenas exposição de portfólio a imóveis e não procura um trabalho lateral.

Invista em Propriedades via Crowdfunding Imobiliário

Crowdfunding O investimento imobiliário também pode ser muito passivo. Mas a devida diligência que você deve fazer envolve mais do que simplesmente comprar ações de um fundo mútuo ou REIT.

  • Plataformas de financiamento coletivo fornecer um mercado on-line para investir em uma variedade de oportunidades imobiliárias.
  • Existem centenas de plataformas de crowdfunding imobiliário para escolher.
  • Você pode investir em tudo, desde empréstimos imobiliários de alta qualidade a casas unifamiliares por meio de crowdfunding.

Os sites de crowdfunding permitem que investidores individuais entrem em negócios maiores (tanto residenciais quanto comerciais) que antes estavam disponíveis apenas para aqueles com quantias substanciais de dinheiro para investir. Como investir em fundos mútuos ou REIT, muitas ofertas de crowdfunding oferecem investimentos mínimos muito acessíveis. A maior vantagem do crowdfunding é que você pode investir em propriedades específicas e ofertas exclusivas com muito pouco dinheiro.

Embora as plataformas de crowdfunding online facilitem o investimento, muitas plataformas exigem investidores sejam “credenciados”(um indivíduo com renda anual superior a US$ 200.000 e patrimônio líquido superior a US$ 1 milhão, excluindo a residência principal da pessoa). E por uma boa razão. Você é responsável por fazer a devida diligência completa. Portanto, você deve analisar os documentos fornecidos. Você também precisa encontrar e estudar qualquer informação relevante não fornecida. E não se esqueça de pesquisar o pessoal e as políticas de gestão de crowdfunding.

O crowdfunding imobiliário é um investimento passivo; você não terá que largar seu emprego e se tornar um proprietário, mas ainda pode colher os frutos do investimento imobiliário. Um dos serviços de crowdfunding que brilha é Rua da multidão, que permite investir em imóveis com apenas US $ 10.000.

Adquira propriedades de aluguel pré-aprovadas

Outra alternativa ao investimento imobiliário tradicional é uma plataforma chamada Telhado. Você pode usar esta plataforma para comprar propriedades de aluguel pré-avaliadas. Estas são oportunidades “chave na mão” – você não precisa fazer nenhuma reabilitação ou consertar nenhum banheiro no meio da noite. Basta usar o Telhado banco de dados para selecionar e comprar um imóvel de aluguel que já tenha fluxo de caixa positivo.

Invista em Parcerias Imobiliárias Limitadas

Parcerias Imobiliárias Limitadas (RELPs) são outra forma de investir passivamente. Como alguns investimentos imobiliários exigem uma grande quantidade de dinheiro – a construção de um shopping center, por exemplo – as parcerias são uma forma comum de arrecadar os fundos necessários.

  • A RELP é uma entidade formada para desenvolver ou comprar e manter um portfólio de propriedades, normalmente por um número finito de anos.
  • Gerentes de propriedades experientes ou empresas de desenvolvimento imobiliário administram esses empreendimentos e investidores externos fornecem financiamento para o projeto imobiliário como sócios limitados.
  • Como sócio limitado, você receberia distribuições periódicas da renda gerada pela RELP e receberia um pagamento mais substancial quando as propriedades fossem vendidas e a RELP fosse dissolvida.
  • Embora ser um parceiro limitado seja uma atividade passiva, seu investimento geralmente é muito ilíquido.
  • Os RELPs são tipicamente investimentos privados e não são vendidos nas bolsas de valores, nem os RELPs promovem amplamente seus negócios disponíveis. A devida diligência é fundamental.

Junte-se a Grupos de Investimento Imobiliário

Grupos de Investimento Imobiliário são como pequenos fundos mútuos para aluguel de imóveis.

  • Uma empresa comprará ou construirá alguns apartamentos e permitirá que os investidores os comprem por meio da empresa.
  • Como um único investidor, você pode possuir uma ou várias unidades.
  • A empresa que opera o grupo de investimento administra coletivamente todas as unidades. Cuida da manutenção e das operações em troca de uma porcentagem do aluguel mensal.

Isso é passivo, pois os investidores não se preocupam em colocar inquilinos ou gerenciar suas unidades. Mas você deve fazer sua devida diligência antes de investir. Isso inclui verificar todas as taxas, serviços e processos de triagem de inquilinos, bem como a integridade e experiência dos gerentes do grupo.

3. Assuma um papel ativo com o investimento imobiliário ativo

Muitos investidores imobiliários como eu, assumir um papel ativo para obter maiores ganhos. As estratégias mais comuns são:

Compre e mantenha para renda de aluguel

Possuir um imóvel alugado é onde muitos investidores que querem ser mais práticos começam. A abordagem é adquirir e gerenciar imóveis residenciais para obter lucro. As considerações mais importantes são a localização do imóvel e as taxas de aluguel no mercado. Você deseja escolher um local onde seja provável a valorização do mercado. E você quer ter certeza de que pode cobrar aluguel suficiente para lucrar depois de cobrir todas as suas despesas. As despesas incluem hipoteca, juros, manutenção, HOA ou taxas de condomínio, impostos sobre propriedade, seguro, vacância, serviços públicos e outras despesas diretas e indiretas.

Investidores de aluguel normalmente procuram propriedades que atendem à “regra de um por cento”. Isso significa que o aluguel mensal cobre 1% do preço de aquisição mais os custos de reabilitação. Portanto, se o seu custo total para deixar a propriedade “pronta para aluguel” for de US$ 150.000, seu aluguel mensal deve ser de pelo menos US$ 1.500. Claro, isso é uma generalidade. Em muitos locais, os números funcionam de maneira diferente, com base em muitos fatores que precisam ser cuidadosamente considerados.

Comprar um imóvel para alugar exige um investimento mais considerável. Você precisará de 20% do preço de compra como pagamento inicial. E você vai querer ter certeza de que tem o know-how e o tempo para fazê-lo com sucesso. Mesmo que você pretenda contratar um corretor de imóveis para encontrar a propriedade e um gerente de propriedade para executar as atividades do mês a mês, ainda há muito o que saber antes de entrar e comprar um imóvel alugado.

Corrigir e virar

No extremo do continuum de investimento imobiliário passivo/ativo está consertando e invertendo propriedades. Tornado popular pelos reality shows da HGTV, o flipping despertou muito apelo de possíveis investidores “faça você mesmo”.

  • Você compra um imóvel que está subvalorizado, na maioria das vezes porque está em más condições.
  • Você então repara e melhora e vende com lucro alguns meses depois.
  • Ser estar bem sucedido na virada, você precisa de um amplo conjunto de habilidades, experiência e acesso a dinheiro substancial.
  • Você precisa encontrar e adquirir propriedades abaixo do valor de mercado, gerenciar uma reabilitação bem-sucedida, rápida e econômica e revender rapidamente.

Os custos de transação são altos em ambos os lados da mesa.

  • Primeiro, você tem taxas tanto quando você compra o imóvel em dificuldades quanto quando você vender a propriedade melhorada.
  • Depois, há impostos de transferência, pesquisa de título e seguro, custos de fechamento e comissões de agentes.
  • Você está transferindo o título de propriedade duas vezes em um curto período de tempo, mas não há reduções de preço.
  • O condado e o estado tributam a transferência em ambas as transações.
  • O seguro de título deve ser adquirido nas duas vezes.
  • Todos os custos, incluindo aquisição, reabilitação e taxas de transação, precisam ser cuidadosamente estimados e incluídos no preço inicial da propriedade.

Flipping é a estratégia de investimento imobiliário mais arriscada. Um descuido, como um problema estrutural, pode acabar com seus lucros e muito mais. Fix-and-flips também oferecem o potencial de obter um grande lucro rapidamente. Mas flipping não é para iniciantes ou para aqueles que procuram um menor investimento inicial. Para obter as melhores ofertas, os flippers precisam de acesso a grandes somas de dinheiro para comprar um imóvel em dificuldades fundos completos e amplos para fazer a reabilitação e fluxo de caixa suficiente em seus negócios para manter a propriedade até está vendido.

Propriedades de atacado

Um atacadista encontra imóveis em dificuldades com vendedores motivados e os combina com investidores reabilitadores, sem nunca tomar o título da propriedade. Aqueles sinais que você às vezes vê na beira da estrada que dizem “Dinheiro para sua casa, qualquer condição” provavelmente são colocados por um atacadista que está ganhando rapidamente US $ 5.000 para fazer a combinação.

Pessoalmente, descobri que os benefícios do investimento imobiliário ativo fazem com que valha a pena o meu tempo e esforço. (Atualmente, possuo um portfólio de 8 aluguéis e troco de 1 a 3 propriedades a cada ano.) Os benefícios incluem o potencial para muito mais ganhos (valorização do imóvel), renda mensal confiável, controle sobre meus investimentos, benefícios fiscais e o orgulho de realização.

Se você escolher o investimento imobiliário ativo, precisa estar focado para ter sucesso.

>> Leitura adicional: Estratégias de investimento imobiliário que todo investidor deve considerar

4. Torne-se um especialista imobiliário

De muitas maneiras, o investimento imobiliário é um comércio que você aprende (1) fazendo e (2) trabalhando com outras pessoas. Dito isto, isso não é desculpa para você não estudar e se educar o máximo possível. É importante se você decidir buscar uma estratégia ativa de negócios imobiliários que você aprende: (1) estudando e analisando (2) fazendo e (3) trabalhando com outras pessoas.

  • Faça um curso de imobiliária — Não faltam cursos imobiliários on-line se você quiser pagar para se atualizar mais rapidamente. Confira a Udemy confiável; esta plataforma de aprendizagem online oferece centenas de cursos sobre REI, e muitos deles custam apenas US$ 10 por curso. Não é um mau negócio.
  • Assista a muitos vídeos do YouTube — O que você NÃO pode aprender com o YouTube? O YouTube tem milhares de vídeos de profissionais e amadores, compartilhando histórias imobiliárias e dando conselhos. Você pode literalmente assistir a um vídeo sobre como substituir um triturador de lixo, pausando-o a cada passo enquanto o faz.
  • LEITURA! — Isso é um acéfalo. O YouTube e os cursos online são ótimos, mas para se tornar um especialista, você precisa estudar. Um livro clássico que gostamos é Pai rico Pai Pobre por Robert Kiyosaki. Não se concentra em nenhuma estratégia, mas certamente toca na filosofia de investimento imobiliário.
Não importa a estratégia escolhida, você precisa saber para aprender TUDO sobre sua área de investimentos. No mínimo, você precisa pesquisar:
  • Valores de propriedade. A única maneira de saber se você está fazendo um bom negócio é saber os preços que as casas semelhantes nas proximidades foram vendidas nos últimos seis meses. Encontre e contrate um agente imobiliário local que trabalhe com investidores para configurar pesquisas MLS direcionadas para você.
  • Aluguéis de mercado. Se você pretende comprar e manter para renda de aluguel, precisa conhecer o potencial de renda de aluguel da propriedade. Existem vários sites gratuitos onde você pode estudar os aluguéis do mercado local – e um agente pode ajudá-lo.

5. Conecte-se com outros investidores imobiliários para acompanhar seu aprendizado

  • Fóruns online frequentes — Recomendo muito o Fóruns do BiggerPockets como um lugar para se conectar virtualmente com outros investidores imobiliários. Você pode postar uma pergunta, e a comunidade é tão aberta e útil que você provavelmente receberá uma resposta em um dia. Eu recomendo definir alertas para tópicos relacionados à sua estratégia de investimento e à área local. Use os fóruns para marcar datas de café com outros investidores. Ter uma rede de especialistas é a chave para o sucesso.
  • Vá às reuniões locais da REIA (Associação de Investidores Imobiliários) para aprender e fazer contatos. As chances são de que existem locais Reuniões REIA em sua cidade com uma declaração de missão “desenvolver, apoiar e promover organizações locais de investidores imobiliários ao mesmo tempo em que atende aos interesses do setor de investimentos imobiliários através de redes, educação, apoio, liderança em questões legislativas.” Normalmente administrado por investidores experientes ansiosos para compartilhar sua sabedoria, eu recomendo que você participe e comparecer.
  • Meetup.com - O que eu amo Meetup.com é que há muito pouca conexão virtual... você realmente tem que ENCONTRAR-SE. Não há fim para a variedade de clubes e grupos disponíveis no Meetup.com. Os convites descrevem o tópico planejado e posso ver facilmente as biografias de outros investidores que planejam participar para decidir se vale a pena ir.

6. Conheça os riscos no mercado imobiliário

Nenhum artigo sobre investimento imobiliário está completo sem mencionar o risco.

  • Como negociação de ações, o mercado imobiliário flutua. Os maiores ganhos são realizados quando você compra na baixa e vende na alta.
  • Ao contrário do mercado de ações, os custos de transação de imóveis são altos, e a venda é um processo que leva tempo, o que torna as propriedades de investimento um ativo ilíquido.
  • Investir em imóveis não é para day traders! É um investimento de longo prazo, o que significa que você precisa comprar valor e manter para valorização, renda de aluguel ou ambos.
  • O maior risco é comprar o imóvel errado e pagar muito caro por isso. Se você comprar uma casa para morar por 20 anos, pode não importar se você pagar a mais por ela, mas pelo investimento propriedades, você precisa de um retorno sobre seu investimento, e os números funcionam melhor se você comprar a preços abaixo do mercado preços.
Também é importante estar ciente das leis envolvidas na relação senhorio-inquilino. Mesmo que você seja o proprietário do imóvel, suas opções são muitas vezes limitadas por leis estaduais e locais. Essas leis variam de acordo com o estado, portanto, verifique as várias regras relacionadas ao processo de despejo, depósitos de segurança e apólices de seguro. Além disso, certifique-se de fazer uma verificação de antecedentes de possíveis inquilinos para descobrir sua pontuação de crédito e qualquer registro criminal.

>> Leitura adicional: Quais são os riscos do investimento imobiliário

Investir em imóveis é um trabalho árduo

Existem muitos livros e programas por aí que prometem que você pode ficar rico em imóveis sem ter que fazer nada. São todos um completo disparate!

Investir em imóveis pode ser muito lucrativo, mas você precisa entrar com a expectativa e a atitude corretas – e então estar preparado para trabalhar.

Se você quer começar no mercado imobiliário, escolha sua estratégia. Torne-se um especialista em sua estratégia estudando e conectando-se com outras pessoas para fazer networking e aprimorar seu aprendizado. Alinhe seu capital de investimento. Agora você está pronto para encontrar e investir em negócios!

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