Encontrar um lugar adequado para morar costuma ser difícil para famílias com dificuldades financeiras. Muitas famílias de baixa renda pagam metade de sua renda mensal em aluguel e ainda vivem em condições precárias e até inseguras.
Desde a Grande Depressão, existem programas de assistência habitacional nos Estados Unidos. Um dos mais populares é um programa federal, conhecido como “Seção 8,” administrado por Autoridades de Habitação Pública locais. E a Seção 8 também pode fornecer aos investidores que desejam participar ativamente investimento imobiliário com algumas ótimas oportunidades.
Como funciona
Criada em 1974, a Seção 8 passou por muitas mudanças e emendas. A versão de hoje é um programa de “voucher de escolha de moradia”. Funciona assim:
As famílias qualificadas podem encontrar uma unidade de aluguel de sua escolha depois de receber um voucher que paga até 70% do aluguel mensal mais contas de serviços públicos. As famílias são responsáveis pelo pagamento dos 30% restantes. A seção 8 normalmente inclui assistência habitacional para pessoas com deficiência e idosos, bem como famílias de baixa renda.
Os vouchers de opção de moradia são administrados localmente por agências públicas de habitação (PHAs). Os PHAs recebem fundos federais do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos para administrar o programa de vouchers. Na maioria das comunidades, há uma lista de espera para receber assistência assim que o candidato for qualificado.
Elegibilidade
Os candidatos devem atender a certos critérios de elegibilidade, incluindo:
- Renda familiar total, que não pode ser superior a 50% da renda média do município em que o requerente mora.
- O número total de membros da família que residirão na unidade.
- O destinatário deve ser um cidadão americano ou imigrante com documentos que comprovem o status legal de imigração.
O programa determina que até 75% do número total de vales-moradia deve ser dado às famílias ou indivíduos cuja renda familiar total não seja superior a 30% da renda mediana da área em que escolhem viver.
Se vocês são investindo em propriedades de aluguel urbanas ou ruruais, é provável que você encontre inquilinos da Seção 8 com cupons de moradia. Como proprietário, você pode escolher legalmente participar - e aceitar inquilinos da Seção 8 - ou não. Tenho alguns inquilinos da Seção 8 em minhas propriedades para alugar e, como a maioria das coisas na vida, existem prós e contras.
Vantagens para proprietários que aceitam vouchers da seção 8
Renda mensal garantida de aluguel dentro do prazo - A maior vantagem de aceitar inquilinos da Seção 8 é o cheque regular que você recebe mensalmente do governo. O governo normalmente paga entre 50% e 65% do aluguel do inquilino. O valor depende da renda do inquilino e dos custos de serviços públicos previstos para a propriedade específica.
Assim que o seu contrato de arrendamento estiver em vigor e toda a papelada concluída (muitos inquilinos têm um pacote), você tem a garantia de um cheque pontual do governo para uma parte substancial do aluguel. Isso porque o PHA envia a parte do aluguel que está pagando diretamente para o locador. O inquilino envia um cheque separado para a sua parte e paga os serviços públicos diretamente ao fornecedor.
Menores vagas - Reduzir as vagas é importante para investidores de imóveis de aluguel. Quando uma propriedade fica desocupada, não há receita para cobrir impostos, seguros, taxas de HOA e outros custos mensais de manutenção. Muitos inquilinos da Seção 8 tendem a permanecer por longos períodos de tempo e ficam felizes em renovar o contrato de um ano continuamente.
Maior grupo de inquilinos para escolher - Abrir seus aluguéis para os inquilinos da Seção 8 pode aumentar muito o número de inquilinos a serem selecionados. Uma seleção mais ampla de possíveis inquilinos significa que você pode ser mais exigente e encontrar uma opção realmente boa para sua propriedade.
Quando eu anuncio um imóvel para alugar, recebo toneladas de ligações sobre isso. Freqüentemente, a primeira pergunta que me fazem é se aceito vouchers. Se eu responder “Não”, eu limitaria meu grupo de inquilinos qualificados. Embora os inquilinos da Seção 8 tenham renda baixa, eles não têm necessariamente muitos outros problemas além disso. Contanto que você rastreie bem seus inquilinos, eles geralmente não são diferentes dos inquilinos sem vouchers.
Taxas de aluguel favoráveis - Sempre há uma faixa aceitável de preços de aluguel de mercado para propriedades semelhantes. Um apartamento de dois quartos e dois banheiros pode ser alugado por algo entre US $ 1.200 e US $ 1.500 na minha área. Um dos benefícios dos clientes da Seção 8 é que o aluguel mensal que você pode cobrar está na extremidade mais alta da faixa de taxas de mercado. O PHA sabe que é mais difícil para os titulares de vouchers da seção 8 encontrar moradia, pois nem todos os proprietários aceitam vouchers. Portanto, eles irão acomodar a extremidade superior da faixa para permitir que os destinatários da assistência garantam a moradia. Isso não quer dizer que você pode cobrar demais! Se sua taxa de aluguel não for competitiva, você provavelmente terá que baixá-la para ser aceito pelo programa Seção 8.
Exposição adicional para sua lista de imóveis para locação - Assim que você e sua propriedade forem aprovados, você pode listar sua propriedade no site da PHA, onde os titulares de vouchers podem vê-la. É uma oportunidade adicional de publicidade para sua listagem.
Pode ser recompensador - Embora eu pessoalmente nunca tenha recebido assistência para moradia, vivi até os 20 anos construindo uma carreira e sobrevivendo sozinho. Eu sei o que é tentar viver com uma renda baixa e pagar as contas. Eu conheci algumas pessoas realmente ótimas que estão recebendo a tão necessária assistência habitacional. É bom proporcionar a eles um lugar seguro e agradável para chamar de lar. E se eles estiverem abertos a isso, tenho a chance de oferecer alguns conselhos financeiros pessoais que os ajudarão - coisas básicas que deveriam ser ensinadas no ensino médio, mas não são.
Desvantagens da participação no programa de cupons de moradia
Processo mais envolvido - Aceitar os vouchers da Seção 8 significa que há alguns obstáculos a serem resolvidos como proprietário. A primeira vez que fiz isso foi assustador e um pouco frustrante. Foi só depois de me atrapalhar com o processo que descobri que o condado oferece um seminário informativo gratuito de 45 minutos para proprietários de imóveis uma vez por mês!
Para começar, você deve preencher um formulário para ser considerado um proprietário da Seção 8. Você fornecerá informações pessoais e informações detalhadas sobre sua propriedade. Isso é seguido pela inspeção da propriedade. E depois de aprovar um inquilino, há mais papelada. Por fim, antes que os fundos sejam aprovados para liberação para você, você precisará enviar uma cópia do contrato de arrendamento ao PHA.
Inspeção Adicional - Sua propriedade precisa ser inspecionada pelo PHA. Esta é uma inspeção separada da Seção 8, além de outras inspeções obrigatórias. Por exemplo, no Condado de Baltimore, os proprietários são obrigados a obter uma licença de aluguel de propriedade e é necessária uma inspeção especial antes de uma licença de aluguel ser aprovada. E se a propriedade foi construída antes de 1978, ela precisa ser considerada segura para chumbo ou certificada como livre de chumbo.
A inspeção do PHA é bastante direta. Seu imóvel alugado deve estar de acordo com o código estrutural. Tudo precisa estar em bom estado de conservação e funcionando com segurança. Não há custo para o locador pela inspeção da Seção 8. Os inquilinos são responsáveis por disponibilizar o imóvel para a inspeção, o que normalmente acontece logo após a mudança.
Triagem e seleção de inquilinos ainda são muito importantes - Embora os inquilinos precisem ser aprovados pelo PHA para obter um voucher, não presuma que eles foram avaliados de forma adequada. Certifique-se de selecionar cuidadosamente todos os locatários da Seção 8 da mesma forma que selecionaria qualquer outro locatário. Você pode e deve realizar qualquer diligência que não viole o Fair Housing Act ou as leis estaduais e locais, incluindo uma verificação de histórico e crédito.
A configuração do novo locatário leva até 60 dias - Há um tempo de processamento de 60 dias com o PHA. Isso significa que você precisará esperar dois meses antes de receber o primeiro cheque do governo. Por exemplo, fiz com que uma família da Seção 8 se mudasse para minha casa de três quartos no dia 1º de janeiro. Recebi a parcela do aluguel do inquilino em 1º de janeiro e 1º de fevereiro, conforme necessário. Mas não recebi o cheque do governo até 1º de março. Naquela época, recebia três meses de aluguel de uma só vez (janeiro, fevereiro e março).
Regras Especiais de Despejo - O despejo de inquilinos é algo que todo investidor imobiliário deseja evitar. É caro, demorado e caro. Faça a triagem dos locatários com cuidado antes da colocação para diminuir a chance de ter que fazer isso. Felizmente, não tive que passar por esse processo com nenhuma de minhas propriedades. O despejo de inquilinos da Seção 8, entretanto, envolve um pouco mais do que um despejo normal. Para despejar um inquilino da Seção 8 após ele ter sido aceito, você precisa de uma ação judicial. Isso é verdade mesmo em estados que oferecem outros métodos de despejo.
Resumo
A Seção 8 é um programa de assistência muito necessário que permite que famílias de baixa renda vivam em comunidades mais seguras e retenham uma renda mensal suficiente para sustentar suas famílias de maneira adequada.
Como um proprietário que aceita a Seção 8 em dois dos meus aluguéis, conheci algumas pessoas incríveis por meio do programa. Infelizmente, também conheci alguns titulares de vouchers com os quais não me sinto confortável em ter por perto. Minhas propriedades para aluguel são mais do que apenas um investimento financeiro. Eu pessoalmente investi tempo, energia e dinheiro em pegar uma propriedade não amada e transformá-la em um lar. Quero poder confiar que meu inquilino respeitará e cuidará de minha propriedade. E quero alugar para pessoas honestas com quem possa desenvolver um relacionamento de longo prazo de sucesso. A triagem adequada é um componente crucial da gestão de propriedade de aluguel de sucesso se você permite inquilinos com vale-moradia ou não.
Para proprietários dispostos a lidar com papelada extra e fazer um pouco mais a pedido do governo, é possível encontrar inquilinos estáveis - e ter a certeza de receber um cheque de aluguel regular cada mês.