Alguns dos as pessoas mais ricas do mundo fizeram a maior parte de suas fortunas através de investimentos imobiliários. Mas como a riqueza é criada investindo em imóveis?
Aqui estão as forças motrizes mais significativas por trás das fortunas imobiliárias.
Inflação
A inflação é algo que todos nós tomamos como certo. O preço dos bens de uso diário aumenta gradualmente, e não temos escolha a não ser pagar o preço aumentado. Então não focamos muito nisso. É um custo que não discrimina, mas atinge a todos, então de que adianta reclamar?
Compreendendo como a inflação afeta a capacidade de seus funcionários de sustentar suas famílias, muitas grandes empresas oferecem um “aumento do custo de vida” a cada ano. A inflação é apenas uma faceta da economia. Embora com uma média de 3% ao ano, o consumidor dos EUA viu anos de alta inflação (12,5% em 1980) e anos de baixa inflação (0,1% em 2008).
Para investidores imobiliários, a inflação pode criar riqueza de forma consistente e confiável. Isso é porque a inflação é um driver consistente de valorização do valor da casa
. O pagamento mensal de uma hipoteca de taxa fixa permanece o mesmo por 30 anos. Impostos e seguros aumentam muito gradualmente, se é que aumentam. Isso significa que, embora o valor de uma propriedade para investimento esteja aumentando a cada ano graças à inflação, o custo de possuí-la não está. A diferença é o patrimônio – você possui um ativo mais valioso ano após ano graças à inflação.Apreciação
Enquanto a inflação leva a um aumento gradual no valor de sua propriedade de investimento, a rápida valorização do mercado é um grande fator que constrói riqueza. O preço das casas existentes aumentou em média 5,4% ao ano de 1968 a 2009.
Com imóveis, é tudo sobre localização, localização, localização. Se você fez sua pesquisa e comprou um imóvel onde os valores das casas aumentam rapidamente, é provável que seu investimento aumente em valor ano após ano sem nenhuma despesa de capital adicional. Historicamente, é assim que muitas pessoas ganham muito dinheiro com imóveis.
O mesmo princípio que funciona no investimento no mercado de ações funciona no investimento imobiliário: compre na baixa e venda na alta. Áreas do país, como partes da Califórnia, viram os valores das casas aumentarem muito, muito mais rápido do que a inflação.
Aumentos de aluguel anuais
A habitação é o custo de vida. Assim como a inflação leva a um aumento no custo de mantimentos e bens de consumo, o custo da habitação acompanha a inflação. É típico aumentar os aluguéis em 2,5 a 5% a cada ano devido aos efeitos da inflação. E é comum que os proprietários aumentem os aluguéis cada vez que um contrato é renovado.
No entanto, como investidor, seus custos de possuir um imóvel alugado não aumente com a inflação se a taxa de juros de sua hipoteca for fixa. Como proprietário, sua renda de aluguel aumenta enquanto seus custos permanecem os mesmos. Então seu propriedade de investimento oferece mais lucro para o seu resultado final ano após ano.
Capital próprio forçado
“Equidade” refere-se à propriedade. No caso de investimento imobiliário, seu patrimônio pessoal é a diferença entre o valor de mercado da propriedade e o que você deve na hipoteca. Por exemplo, se sua propriedade tem um valor de $ 150.000 e você deve $ 120.000 ao banco, você tem um patrimônio de $ 30.000.
“Equidade forçada” refere-se à riqueza criada quando você compra uma propriedade a um preço com desconto e trabalha para torná-la mais valiosa. Normalmente, você comprar um imóvel “angustiado” vendendo por 25 a 30% menos do que uma propriedade comparável que não está em dificuldades. Você gasta de 10 a 15% para consertá-lo (tapete, pintura, reparos e alguns eletrodomésticos de substituição) e trazê-lo ao valor de mercado.
Digamos que você pagou 25% abaixo do valor de mercado. Você então gastou 10% para consertá-lo. Você acabou de aumentar seu patrimônio (propriedade) em 15%.
Outra maneira de forçar a equidade é adicionar recursos que aumentem o valor da propriedade. Digamos que você compre uma casa de dois quartos em um bairro onde o restante das casas tem três quartos. Adicionar o terceiro quarto faria com que sua propriedade ficasse a par com o valor de mercado das outras casas. Supondo que você o comprou com um desconto apropriado (porque tinha apenas dois quartos) e o custo para adicionar outro quarto for menor que a diferença entre seu preço e o novo valor de mercado, você forçou a equidade no lar.
Depreciação
A depreciação é negativa na maioria dos casos. Significa que o valor de algo diminuiu.
No investimento imobiliário, no entanto, não estamos falando de uma queda real no valor da propriedade. Estamos falando de um valioso incentivo fiscal o IRS permite aos investidores imobiliários. A cada ano, você pode deduzir uma porcentagem do valor da propriedade para investimento por sua vida útil determinada pelo IRS.
Para imóveis residenciais, a Receita Federal disse que a vida útil é de 27,5 anos. Assim, por exemplo, se sua propriedade vale $ 150.000, você pode deduzir $ 5.454 da receita de aluguel derivada da propriedade. Digamos que sua renda anual líquida de aluguel seja de $ 15.000. Sua renda tributável de aluguel cai para $ 9.546.
O que torna esse incentivo fiscal de depreciação tão poderoso financeiramente é que a maioria dos imóveis não perde valor a cada ano. Na verdade, os valores das propriedades tendem a subir ao longo do tempo. Isso significa que você obtém um crédito fiscal sobre o custo de um ativo que pode estar subindo de valor, não para baixo.
Além disso, a depreciação é um crédito fiscal que se soma à manutenção da propriedade e outros custos que você pode subtrair da receita de aluguel que recebe. A depreciação pode transformar um aluguel positivo em dinheiro em uma perda no papel. Essa perda pode reduzir seus outros rendimentos tributáveis e diminuir sua conta de impostos em geral.
Aproveitar
A alavancagem é uma das estratégias de investimento imobiliário de criação de riqueza mais elogiadas. É o uso de capital emprestado para comprar e/ou aumentar o retorno potencial de um investimento. Como investidor imobiliário, a alavancagem permite que você ganhe dinheiro com um ativo gerador de renda que vale muito mais do que seu desembolso em dinheiro. Por exemplo, digamos que você coloque 20% de entrada e financie 80% de uma propriedade de $ 100.000. A alavancagem permite que você se beneficie e controle a receita de uma propriedade de $ 100.000 quando tudo o que você investiu foi de $ 20.000.
A alavancagem permite que você “ganhar dinheiro usando o dinheiro de outras pessoas”, como os promotores imobiliários gostam de dizer. Em poucas palavras, você usa o dinheiro do banco para comprar o imóvel e o dinheiro do inquilino para pagar o banco. O spread entre o que você paga ao banco e o que o inquilino lhe paga é o seu lucro. Se você tem $ 100.000, você pode controlar $ 500.000 em ativos imobiliários em vez de comprar uma casa de $ 100.000 com dinheiro.
Esteja ciente dos riscos
Essas são as principais estratégias que os investidores imobiliários usam para criar riqueza. É claro, como qualquer investimento, existe o risco. A chave é comprar de forma inteligente, gerenciar profissionalmente e não se aproveitar demais.
O investimento imobiliário é mais prático e demorado do que comprar ações. Ele também normalmente oferece ganhos mais altos proporcionais ao aumento do risco. E, ao contrário de outras opções de investimento, o setor imobiliário é um investimento de longo prazo. Isso ocorre porque é um ativo fixo que não pode ser liquidado rapidamente e os custos de transação são muito altos. Em essência, conheça os riscos e mitigar o máximo possível.
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