Se você nunca solicitou uma hipoteca antes, pode se surpreender ao saber que é um processo mais complexo do que, digamos, solicitar um cartão de crédito ou até mesmo um empréstimo de automóvel. Do pedido ao fechamento, o processo pode levar 30 dias ou mais.
É por isso que é tão importante ser aprovado para um empréstimo imobiliário, especialmente se você estiver pensando em comprar uma casa nova. Essa aprovação - comumente conhecida como um PRE-aprovado - aumentará muito as chances de conseguir a casa que você deseja, quando quiser. Na verdade, muitos agentes imobiliários e vendedores de casas nem mesmo consideram uma oferta de contrato sem uma carta de pré-aprovação.
Antes de colocar sua casa no mercado, certifique-se de comprar uma nova.
Ser pré-aprovado no início do processo pode tornar o caminho para comprar a casa dos seus sonhos mais fácil e suave. Selecione seu estado para começar!
Comece hoje!Pré-aprovação vs. Pré-qualificação
Esta é uma área de alguma confusão para os requerentes de empréstimos hipotecários, especialmente aqueles que procuram comprar uma casa. A pré-aprovação e a pré-qualificação são às vezes usadas de forma intercambiável, o que pode fazer com que o consumidor acredite que eles são simplesmente dois nomes para o mesmo processo. Não é.
Pré-qualificação
A pré-qualificação é onde você entra em contato com o credor hipotecário ou fornece informações em seu site, principalmente como uma forma de obter uma cotação de empréstimo. Você fornecerá informações gerais, incluindo sua renda, pontuação de crédito estimada, dívidas e pagamento atual da casa. Você também fornecerá o valor do empréstimo solicitado. Se a pré-qualificação for uma compra, você também precisará fornecer o preço de compra da casa e o valor da entrada prevista.
Com base nessas informações, o credor determinará se você está qualificado para o valor do empréstimo que está solicitando.
Contudo, a pré-qualificação não é vinculativa para o credor!
Mais do que qualquer outra coisa, uma pré-qualificação é simplesmente uma estimativa resumida do valor do empréstimo que você poderia qualificar para, e a taxa aproximada que você pode esperar pagar.
Mas, uma vez que nenhuma das informações fornecidas por você foi verificada pelo credor, a pré-qualificação é baseada inteiramente em suas representações. Nunca deve ser interpretado como uma garantia de aprovação final pelo credor. Por esse motivo, as cartas de pré-qualificação não são bem recebidas pelos corretores e vendedores de imóveis.
PRE-aprovado
Uma pré-aprovação funciona da mesma forma que uma pré-qualificação, exceto que representa a aprovação do credor do valor do empréstimo que você está solicitando.
Durante o processo de solicitação de pré-aprovação, você fornecerá informações semelhantes às que faria para a pré-qualificação. Mas você deverá fornecer documentação relativa ao seu emprego, renda, bens e até mesmo certas dívidas.
O credor fará uma análise formal da subscrição de seu aplicativo e da documentação de apoio e emitirá uma pré-aprovação. A aprovação estará sujeita à seleção de um imóvel para compra, um contrato de venda do mesmo e quaisquer condições habituais de fechamento.
Basicamente, uma pré-aprovação significa que o credor o aprovou para o empréstimo solicitado com base em suas informações de emprego, renda e ativos. Eles também farão um relatório de crédito completo e pontuação de crédito. Alguns credores permitem até que você bloqueie uma taxa de juros por um determinado número de dias enquanto você procura uma casa. Se for um refinanciamento, você pode fechar logo após a pré-aprovação ser emitida.
A natureza formal de uma pré-aprovação é a razão pela qual as cartas de pré-aprovação são calorosamente recebidas tanto por corretores imobiliários quanto por vendedores de imóveis.
Obter a pré-aprovação para uma hipoteca ajuda você a se aproximar da casa dos seus sonhos.
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IniciarComo ser pré-aprovado para um empréstimo à habitação
A pré-aprovação de um empréstimo hipotecario começa com a escolha de um credor. Mesmo que você esteja apenas no estágio de pré-aprovação, você deve ter certeza de se inscrever em uma empresa da qual provavelmente obterá seu empréstimo final. Isso porque, uma vez que você tenha a pré-aprovação, o processo de compra ou refinanciamento de uma casa se move muito rapidamente. O ideal é obter uma pré-aprovação, escolher uma casa (ou refinanciar sua casa atual) o mais rápido possível.
Onde ser pré-aprovado para um empréstimo residencial
Quatro das principais fontes de empréstimos imobiliários do setor são Quicken Loans, Rocket Mortgage, Veterans United e Credible - mas cada um por um motivo diferente.
Empréstimos Quicken é o maior credor hipotecário de varejo do país e oferece a maioria dos tipos de empréstimos. No entanto, os empréstimos Quicken são feitos principalmente por meio de Rocket Mortgage. Essa é a versão online do Quicken Loans, embora sejam a mesma empresa.
Rocket Mortgage é bem conhecido por aprovações rápidas e um processo totalmente online onde você pode fazer o upload de qualquer documentação necessária para acelerar o processo. Além disso, muitas vezes eles podem obter verificação de emprego e ativos diretamente com empregadores e instituições, minimizando a necessidade de sua parte fornecer quaisquer documentos.
Veterans United é líder em empréstimos hipotecários VA no país, fornecendo mais empréstimos VA do que qualquer outra empresa. Isso ocorre principalmente porque é uma empresa extremamente amigável aos veteranos. Eles empregam ex-membros graduados de cada ramo das Forças Armadas dos EUA em funções de assessoramento para certifique-se de que seus programas de empréstimo fornecerão o melhor produto para veteranos e militares da ativa pessoal.
Se você estiver comprando uma casa, também pode trabalhar com a Veterans United Realty, uma rede de corretores imobiliários especializados em trabalhar com veteranos. Eles estão bem familiarizados com as nuances do processo de hipoteca VA.
Credible é uma boa fonte para um empréstimo imobiliário se você estiver principalmente comprando para um credor. Isso porque Credible é um mercado de empréstimo residencial online, onde um único aplicativo obterá cotações de vários credores. Você pode escolher o programa e o credor mais adequados para você e, em seguida, fazer um pedido diretamente com esse credor. Isso poupará tempo e esforço na compra de credores em sites individuais.
O processo de aprovação / pré-aprovação do empréstimo residencial
Durante o processo de aprovação ou pré-aprovação do empréstimo, o credor analisará quatro categorias financeiras pessoais: emprego, renda, crédito e ativos.
Emprego
O que o credor procurará:
O credor procurará verificar um histórico de emprego de pelo menos dois anos, embora exceções sejam feitas para recém-formados para militares dispensados. Embora o emprego deva ser contínuo, os credores aceitarão uma mudança de emprego, desde que a renda permaneça a mesma ou esteja aumentando. Períodos curtos de desemprego também são aceitáveis, caso a caso.
O mesmo é verdade se você for autônomo. Você precisará estar no negócio por no mínimo dois anos, com um histórico de ganhos estáveis ou crescentes.
Que documentação você pode precisar fornecer:
O credor geralmente enviará ao seu empregador o que é conhecido como um verificação de emprego solicitar ou realizar uma verificação verbal diretamente de seu empregador. Eles solicitarão sua data de contratação, seu cargo, seu nível de renda e a probabilidade de continuar no emprego.
Se você for autônomo, o credor pode solicitar uma licença comercial ou uma carta do seu contador ou fiscal confirmando que você está no mercado há pelo menos dois anos. Se você trabalha por conta própria há menos de dois anos, o credor pode não aceitar sua renda. Uma exceção pode ser feita se você estiver no negócio há mais de um ano e estiver no mesmo negócio que estava quando tinha um emprego.
Renda
O que o credor procurará:
O credor irá verificar o seu nível de renda verificável, a estabilidade da renda e, em seguida, determinar se a receita será suficiente para custear o empréstimo solicitado, bem como quaisquer outras dívidas recorrentes que você ter.
A suficiência da receita é determinada por seu relação dívida / receita, comumente conhecido como DTI. Os índices básicos de DTI permitidos são 28/36 - o valor do pagamento da nova casa não deve exceder 28% de sua renda mensal estável, enquanto o valor do novo pagamento da casa mais outras dívidas recorrentes não devem ultrapassar 36%.
Dito isso, os credores frequentemente excederão esses índices se você tiver fortes fatores de compensação. Isso inclui crédito excelente, um pagamento inicial de pelo menos 20%, receita adicional não usada para se qualificar para o empréstimo ou uma grande quantidade de ativos após o fechamento.
O pagamento da sua nova casa consistirá no principal e juros sobre o novo empréstimo, e alocações mensais para impostos imobiliários, seguro do proprietário, seguro hipotecário privado (se necessário) e taxas de associação do proprietário (se necessário).
Outras dívidas recorrentes incluirão pagamentos mensais de cartões de crédito, empréstimos para automóveis, empréstimos estudantis e pensão alimentícia ou pensão alimentícia.
Que documentação você pode precisar fornecer:
A documentação mais comum solicitada para renda inclui seu contracheque mais recente, W-2s para os últimos um ou dois anos, e declarações de impostos totalmente preenchidas se você tiver renda não salarial, como comissões, bônus ou aluguel de imóveis renda.
Se você trabalha por conta própria, espere fornecer declarações de imposto de renda totalmente preenchidas nos dois anos mais recentes. Se você já passou de três meses no ano novo, o credor pode solicitar uma declaração de lucros e perdas acumulada no ano, embora isso tenha se tornado raro nos últimos anos.
Crédito
O que o credor procurará:
O credor vai querer saber se você tem um crédito aceitável. Isso geralmente é determinado por sua pontuação de crédito. Em hipotecas convencionais, você deverá ter uma pontuação de crédito mínima de 620. No entanto, as hipotecas da FHA aceitam pontuações de crédito tão baixas quanto 580. Se você estiver se inscrevendo para uma hipoteca jumbo (normalmente um valor do empréstimo superior a $ 548.250), a pontuação de crédito mínima será de pelo menos 680 e pode ser muito maior.
Usando uma hipoteca convencional como exemplo, o Calculadora de Poupança de Empréstimos myFICO.com mostra a diferença na taxa que você pagará com base em diferentes pontuações de crédito.
Observe que, com uma pontuação de crédito de 760 ou superior, a taxa de juros é 2,571%, mas chega a 4,16%, com uma pontuação de crédito abaixo de 640. Isso pode fazer uma diferença no seu pagamento mensal de $ 220. Isso é um caso forte para fazer todo o possível para melhore sua pontuação de crédito antes de solicitar um empréstimo à habitação.
Mas você deve saber que a pontuação de crédito por si só não é a única base para determinar a aprovação do empréstimo. Os credores também examinam a qualidade do crédito, que inclui grandes lançamentos depreciativos de relatórios de crédito, como falência e execução hipotecária.
Se você entrar em processo de falência, geralmente precisará esperar pelo menos 2 a 4 anos após a alta para solicitar um empréstimo. As execuções hipotecárias requerem pelo menos sete anos. No entanto, os períodos de espera serão reduzidos se qualquer um dos eventos for causado por circunstâncias atenuantes, embora limites adicionais de empréstimo possam ser aplicados.
Que documentação você pode precisar fornecer:
Quando você fornece seu nome, endereço e número do Seguro Social no formulário, o credor usa essas informações para gerar um relatório de crédito sobre você e quaisquer outros mutuários que estejam solicitando o empréstimo. Você não precisa e não deve fornecer um relatório de crédito sozinho.
O credor pode solicitar informações adicionais se houver alguma dúvida sobre o seu crédito. Por exemplo, espere fornecer uma explicação completa para as principais informações depreciativas, como falência, execução hipotecária, grandes baixas contábeis ou pagamentos atrasados de 60 dias ou mais. O credor também pode solicitar documentação de apoio à sua explicação.
Leve a sério as solicitações de explicação e documentação. Se o credor solicitar isso, ele estará procurando uma justificativa para aprovar seu empréstimo - não para recusá-lo.
Bens
O que o credor procurará:
O credor não pode solicitar prova de ativos se você estiver fazendo um refinanciamento, a menos que sejam necessários fundos para fechar o empréstimo.
Na compra de uma casa nova, o credor deseja saber se você tem fundos suficientes para fazer o pagamento da entrada, bem como cobrir quaisquer custos de fechamento necessários e cauções.
Se parte dos fundos para o fechamento vier de um presente de um membro da família ou amigo com quem você tem um tipo de família relacionamento, o credor solicitará uma carta-presente do doador, bem como a verificação dos ativos dos quais a doação é financiada virá. O credor também solicitará evidências da transferência dos fundos do presente do doador para sua conta.
No caso de custos de fechamento e cauções, o credor permitirá que sejam pagos pelo vendedor ou por prêmio preços do credor (será cobrada uma taxa de juros um pouco mais alta para permitir que o credor cubra o fechamento custos).
O vendedor terá permissão para pagar os custos de fechamento se for habitual em sua área de mercado e se não exceder 6% do valor do novo empréstimo.
Que documentação você pode precisar para:
A maneira mais fácil de verificar seus ativos é fornecendo os dois extratos mensais mais recentes de contas bancárias, contas de investimento ou contas de aposentadoria que você planeja usar para cobrir os custos de entrada e / ou fechamento e escrows. Se for mais conveniente, o credor também pode enviar à instituição financeira um pedido de verificação de ativos, que será preenchido por funcionários dessa instituição e devolvido ao credor.
Depois de selecionar uma propriedade
Se você estiver comprando uma casa, poderá começar a fazer ofertas assim que receber uma carta de pré-aprovação emitida pelo credor. Depois de encontrar uma propriedade,
você precisará fornecer ao credor um contrato de venda da casa totalmente executado, detalhando todos os termos e contingências da venda.
O credor também pode solicitar que você forneça evidências de qualquer depósito feito na casa, especialmente se for superior a $ 500 ou $ 1.000.
FAQs
Qual é o rendimento mínimo para se qualificar para um empréstimo à habitação?
Não existe um requisito de rendimento mínimo fixo para se qualificar para um empréstimo à habitação. Conforme discutido acima, o credor estará mais preocupado com a capacidade de sua receita de sustentar o valor do empréstimo que você está solicitando, bem como com dívidas não habitacionais recorrentes.
Como posso obter aprovação para um empréstimo à habitação rapidamente?
As aprovações mais rápidas virão de credores online. Você pode agilizar o processo fornecendo informações completas e tendo toda a documentação de suporte necessária pronta com antecedência. Isso incluirá cópias de seus recibos de pagamento mais recentes, W-2s dos últimos dois anos, cópias de extratos bancários de uma compra e explicações e documentação de apoio para os principais problemas de crédito. Com a documentação completa e um requerimento completo, o credor deve ser capaz de fornecer uma carta de pré-aprovação em dois ou três dias.
Como você é aprovado para o empréstimo do comprador de uma casa pela primeira vez?
Esses são tipos de empréstimos especiais projetados para aqueles que nunca tiveram uma casa no passado ou - mais comumente - não tiveram uma nos últimos três anos. Na maioria dos casos, sua renda precisará estar abaixo da renda mediana de sua localização geográfica ou dentro de uma determinada porcentagem desse valor.
Em geral, você precisará ter pelo menos crédito médio, bem como renda para sustentar o valor do empréstimo solicitado. Se você se qualificar, terá direito a um empréstimo igual a 97% do preço de compra. Isso significa que você precisará de um pagamento inicial de apenas 3%, em vez do mínimo tradicional de 3,5% para empréstimos FHA ou 5% para hipotecas convencionais.
Se você for um veterano qualificado, poderá se qualificar para um financiamento de 100% (0% no pagamento inicial). Uma vez que isso é padrão nos empréstimos do VA, você não precisará se qualificar para um empréstimo do comprador pela primeira vez.