Na verdade, de mais maneiras do que você pode imaginar, o investimento em imóveis reflete o investimento em ações e títulos. Para ambos, seus objetivos são renda de curto prazo e ganhos de capital de longo prazo.
Uma propriedade de aluguel cuidadosamente selecionada, mantida e administrada de maneira adequada pode fornecer três coisas que todos os investidores procuram:
- Renda
- valorização do capital
- vantagens fiscais.
Quando você investir em um imóvel alugado, sua renda de curto prazo vem do aluguel, em vez de dividendos trimestrais ou pagamentos de juros. E seus ganhos de capital vêm do aumento do preço da propriedade que você possui, e não do aumento do preço das ações.
Isso não quer dizer que não haja grandes diferenças. E não estamos dizendo que seu portfólio deve incluir apenas ativos do mercado de ações ou apenas imóveis. A pesquisa mostra que carteiras variadas são muito melhores com o tempo. O investimento no mercado de ações costuma ser muito mais passivo. Também pode exigir menos tempo e pesquisa intensiva do que o investimento em imóveis.
Descobri, no entanto, que adotar uma abordagem de investimento mais ativa traz recompensas maiores. Para mim, é mais satisfatório possuir propriedades tangíveis do que ações que aparecem como números em um extrato mensal.
Escolha de uma propriedade para alugar
Muitas pessoas “caem” na posse de um imóvel alugado. Eles podem comprar uma propriedade quando forem solteiros, então se casar, morar juntos e, em vez de vender a casa extra, decidir alugá-la. Ou herdam uma casa de seus pais e a alugam em vez de vendê-la imediatamente.
Freqüentemente, essas situações não são ideais para aluguel por alguns motivos. O principal motivo é que os números não funcionam. Isso porque planejar é sempre melhor do que cair em quase todas as situações da vida.
Se você não comprasse a propriedade como um investimento para fins específicos de receita de aluguel e / ou valorização do capital, provavelmente não seria um grande investimento imobiliário.
Digamos que você não esteja em uma dessas situações. Em vez disso, você gostaria de comprar e alugar um imóvel como investimento.
O rendimento é melhor do que a localização
O que é um bom investimento para aluguel? Você deve ter ouvido que investir em imóveis tem tudo a ver com “localização, localização, localização”. E isso certamente é verdade com o investimento em imóveis para aluguel. Você quer um aluguel adequado para um grande grupo de inquilinos confiáveis que podem pagar o aluguel e estão em busca de moradia.
Por mais importante que seja a localização, é tão fácil perder dinheiro em uma propriedade em uma ótima localização quanto perder dinheiro em uma propriedade na escória da cidade. A localização por si só é apenas uma parte do sucesso.
O principal é que os números funcionem. Você quer ter certeza de que sua propriedade tem fluxo de caixa positivo. Você precisa calcular com precisão as receitas e despesas de aluguel. Isso é chamado de "rendimento líquido do aluguel".
O que é rendimento líquido de aluguel?
Na sua forma mais simples, o rendimento líquido do aluguel é a versão imobiliária do ROI (retorno sobre o investimento) que você procuraria obter com qualquer investimento. É calculado da seguinte forma:
Rendimento líquido de aluguel = (Renda líquida de aluguel ÷ Custo total da propriedade) x 100
Você precisa calcular, ou fazer uma estimativa muito precisa, o custo total da propriedade e sua receita líquida de aluguel para chegar ao seu rendimento líquido de aluguel. Então, o que se passa nesses números?
Aqui estão os detalhes de uma das minhas propriedades que foram alugadas por quase um ano:
| Detalhes da propriedade da Cedar Barn Way | |
|---|---|
| Preço de compra | $115,000 |
| Custos finais | $2,837 |
| Custos de reabilitação | $21,432 |
| CUSTO TOTAL DE PROPRIEDADE | $139,269 |
| Aluguel Anual | $20,700 |
| Vaga orçada | $1,725 |
| Despesas Orçamentadas | $862 |
| Impostos anuais e seguro | $1,625 |
| RENDA LÍQUIDA DE ALUGUEL | $16,488 |
| RENDIMENTO LÍQUIDO DE ALUGUEL | 11.8% |
Os custos totais da propriedade precisam incluir todas as despesas do seu bolso para que a mudança da propriedade fique pronta para os inquilinos. Esse seria o preço de compra, custos de fechamento, custos de financiamento se você fez um empréstimo, o custo de licenciamento e taxas de aluguel e custos de publicidade. Todos os custos precisam ser contados.
Da mesma forma, você precisa saber sua renda anual de aluguel e todos os seus custos para fazer a diferença. Essa é a sua receita líquida de locação.
Os custos típicos vêm de manutenção, taxas de administração de propriedade, impostos, seguros, despesas com vacância (orçamento por meses quando a propriedade não pode ser alugada) e utilidades mensais (se o seu contrato não estipular que os inquilinos paguem Essa). Certifique-se de que a receita total de aluguel menos todas as despesas para manter seu ativo e produzir essa receita.
Evite erros de novato
Ser surpreendido por custos não orçados é um erro de principiante. No caso deste imóvel, você notará que fiz um orçamento para vacância e manutenção. Mas eu não incorri em nenhum desses custos no primeiro ano porque 1) os inquilinos foram examinados com cuidado e assinaram um aluguel de um ano e 2) novos aparelhos com garantias foram colocados na propriedade como parte da reabilitação processar.
Portanto, meu rendimento líquido de aluguel para esta propriedade foi de 11,8%. (Renda anual de aluguel de $ 16.488 ÷ Custo total da propriedade de $ 139.269.)
O que é bom em saber o seu rendimento líquido de aluguel é que ele permite que você compare as propriedades umas com as outras. Então você pode encontrar o melhor negócio antes de comprar. Ele ainda permite que você compare seus retornos imobiliários estimados com o retorno esperado de outras opções de investimento, como ações e títulos.
E quanto à apreciação?
Durante anos, muitos pensaram que as propriedades só aumentavam de valor. O colapso habitacional de 2008-2010 trouxe uma dose de realidade a esse pensamento. Mas mesmo nessa bolha, havia propriedades residenciais em todo o país que mantiveram seu valor e até mesmo se valorizaram.
Propriedades escolhidas com cuidado têm um valor real que não desaparece.
A perspectiva de valorização do capital é uma grande parte do meu processo de seleção de propriedades, mas não conto com isso para fazer meus números funcionarem. Os mercados são instáveis e os preços sobem e descem. E se você pensar bem, o preço de mercado de um imóvel residencial só importa quando você quer vendê-lo.
Claro, eu observo as mudanças nos valores de mercado como faria com qualquer outro investimento, então sei se faz mais sentido continuar a alugar ou vender para obter ganhos. A propriedade Cedar Barn Way foi comprada abaixo do valor de mercado porque era uma execução hipotecária e precisava de obras.
Até agora, parece um bom investimento. Hoje, propriedades comparáveis na área estão sendo vendidas por cerca de US $ 185.000. Se eu decidisse vender e pudesse obter aquele preço de venda e deduzir 8% dos custos de venda, meu lucro seria de aproximadamente $ 30.000. Não é o meu melhor negócio até agora, mas não é um mau retorno sobre um investimento de $ 140.000.
Vantagens fiscais de aluguel
O aluguel de imóveis também tem algumas vantagens fiscais que faltam em outras opções de investimento. Vimos duas das três coisas que todo investidor espera alcançar: renda e valorização do capital. A terceira são as vantagens fiscais. O investimento imobiliário tem uma vantagem fiscal única. Basicamente, você pode obter uma redução de impostos pela deterioração de sua casa ao longo do tempo. Há um pouco mais sobre isso, que você pode ler sobre aqui.
Comprar um imóvel para alugar é apenas o começo
Se um imóvel alugado faz sentido para você, então este é apenas o começo! O mercado imobiliário não é fácil e você precisará fazer muita pesquisa antes de se comprometer. Além disso, há o preço da manutenção, impostos sobre a propriedade e o incômodo de lidar com inquilinos. No final das contas, pode ser um processo muito gratificante e uma ótima adição ao seu portfólio de investimentos.
Se você está procurando uma maneira fácil de começar a investir em imóveis para alugar, confira Roofstock. Esta plataforma de investimento permite que você compre propriedades prontas para uso previamente avaliadas, que são administradas por gerentes de propriedade certificados.