Maioria investidores de imóveis de aluguel optar por contratar uma empresa de gestão de imóveis de aluguel profissional. Isso torna seus imóveis de aluguel uma receita passiva, uma vez que eles não estão gerenciando ativamente seus investimentos. Mas se você deseja assumir o controle de seu imóvel alugado e gerenciá-lo como uma empresa de renda ativa, há algumas coisas que você precisa ter em mente. Vamos guiá-lo nas responsabilidades importantes.
Neste guia:
Principais responsabilidades da gestão de imóveis de aluguel
A gestão da propriedade alugada envolve três responsabilidades:
- Gerenciando sua propriedade de aluguel
- Lidando com seus inquilinos
- Controlando suas finanças
Gerenciar a propriedade pode incluir coisas como lidar com reclamações, lidar com problemas na propriedade (como encontrar um encanador) e manutenção geral da propriedade. Você também tem que lidar com os inquilinos, incluindo a triagem deles. E você tem que lidar com qualquer inquilino que danifique sua propriedade ou não pague o aluguel. E, claro, há a parte financeira, incluindo o pagamento da manutenção e conservação geral, controle da receita de aluguel e arquivar seus impostos.
Definir preços e expectativas
A decisão mais importante de gestão da propriedade de aluguel envolve a definição do preço do aluguel. Ninguém quer pagar muito aluguel. Mas você também não quer alugar por um preço baixo. Portanto, você precisa equilibrar seu desejo de obter lucro e os inquilinos que não desejam pagar a mais.
Além disso, você deve estabelecer as expectativas de gerenciamento do seu imóvel alugado. Que tipo de inquilino você deseja? Que fatores determinam se você aluga ou não para eles?
Suas expectativas de locatário ideais podem incluir:
- Renda minima
- Requisito de emprego
- Pontuação de crédito mínima
- Animais de estimação ou nenhum animal de estimação
- Fumar ou não fumar
- Histórico de aluguel anterior
- O número de referências necessárias
Como definir regras de inquilino
A gestão eficiente de propriedades alugadas significa garantir que seus inquilinos fiquem satisfeitos e cumpram as regras que você estabeleceu.
Os tipos de expectativas e penalidades que você deve incluir em seu contrato de locação por escrito incluem:
- Explicar se há um período de carência para aluguel atrasado e quais ações você pode tomar para penalizar pagamentos atrasados.
- Estabelecendo seu direito de entrada dentro das leis estaduais. Em que circunstâncias e como você pode entrar na propriedade? Explique os tipos de emergências que permitem a entrada mais cedo.
- Horas de silêncio. Defina os horários em que música alta, TVs e festas precisam ficar mais silenciosas.
- Paisagismo externo e manutenção para casas de aluguel, explicando o dever de aparar a grama, coletar detritos, aparar arbustos, remover gelo e neve, etc.
- Remoção de lixo regras sobre como e quando remover o lixo e regras sobre compostagem e reciclagem.
- Anexando antenas parabólicas onde e por que meios.
- Uso de cozinha e outros eletrodomésticos como não deixar gordura nos ralos ou no lixo, nunca deixar o fogão sem vigilância e limpar a geladeira regularmente. Mencione também que não notificá-lo da necessidade de manutenção ou reparos pode resultar em custos de reparo por parte do locatário.
- Políticas de animais de estimação como nunca permitir animais de estimação ou restringir raças e tamanho de cães ou proibir animais de estimação exóticos ou perigosos.
Como definir preços de aluguel
Como investidor, você deseja obter o maior lucro e maximizar o rendimento do aluguel para desfrutar de fluxos de caixa mais elevados. Você faz isso realizando um análise de mercado de aluguel.
Isso requer pesquisar as taxas de aluguel em seu mercado local. Você não deseja definir suas taxas de aluguel muito altas porque os inquilinos em potencial não alugarão de você, deixando-o com um imóvel vago. Evite perder meses de renda de aluguel pesquisando estes fatores sobre a vizinhança:
- A renda média dos residentes
- O tamanho médio da família na vizinhança
- Preço médio do aluguel
- Os benefícios do bairro (perto da estação de metrô ou pontos de ônibus, fácil acesso à rodovia, estacionamento privado, escolas próximas, parques, restaurantes, lojas, etc.)
Alguns dos fatores que determinam um preço de aluguel de mercado justo incluem:
- Tipo de propriedade (casa, apartamento ou unidade de condomínio)
- Metragem quadrada e número de quartos e banheiros
- Localização (comparando aluguéis semelhantes na mesma rua ou bairro)
- Comodidades para casa ou edifício (piscina, área para churrasco, estacionamento seguro, segurança, etc.)
Descubra mais:Qual é o valor do aluguel que você precisa cobrar?
Como alugar sua propriedade
Se você tem uma casa que deseja alugar, precisa encontrar inquilinos. Primeiro, você precisa anunciar. Você pode usar um serviço como Craigslist, que oferece publicidade de aluguel de imóveis para a maioria das principais cidades do país. Você também pode usar o apartments.com, que fornece listas de aluguel de apartamentos, condomínios, casas e moradias.
- Mas não alugue para a primeira pessoa que se inscrever. Você quer encontrar um bom inquilino. Portanto, procure um inquilino que pague o aluguel prontamente, respeite sua propriedade e não cause problemas.
- Prepare um questionário escrito para ajudá-lo a entrevistar candidatos e encontrar a opção certa.
- Certifique-se de estar ciente das leis antidiscriminação. Isso significa não fazer perguntas sobre coisas como raça, religião, deficiências, tamanho da família ou identidade sexual.
- E você deve seguir o estado e leis federais de habitação justa.
Como verificar e manter frequentemente suas propriedades de aluguel
Seu contrato de locação por escrito deve especificar como você pode inspecionar sua propriedade e mantê-la. Cada estado tem leis de senhorio / inquilino que tratam dos direitos dos senhorios de inspecionar e manter suas propriedades.
Normalmente, as leis estaduais exigem que você mantenha sua propriedade habitável, saudável, operacional e segura. Para cumprir esses requisitos, você deve ter acesso para visitar e inspecionar a propriedade. Responda também quando o seu inquilino o notificar sobre eletrodomésticos quebrados, utilitários inseguros ou outras condições perigosas.
Verifique frequentemente se há vazamentos, substitua os filtros de ar, teste os detectores de fumaça e monóxido de carbono, limpe calhas e apare árvores.
Como cobrar aluguel
Gerenciar um imóvel alugado também significa cobrar aluguel. Seu contrato de aluguel deve especificar o valor do aluguel, a data de vencimento e os métodos de pagamento. A maioria dos senhorios configura um sistema de pagamento online que permite aos inquilinos pagar com cartão de crédito ou débito. Os sistemas de pagamento automático, como depósitos bancários diretos, também são uma boa opção.
Configure uma forma de pagamento que funcione para você. Mas certifique-se de que é claro para seus inquilinos e consistente.
Como lidar com despejos
Um dos maiores desafios da gestão de imóveis alugados é lidar com despejos. Ninguém quer lidar com despejos, mas às vezes é inevitável.
- Leia as leis de seu estado para ter certeza de que entendeu o procedimento. Você precisa seguir o processo judicial adequado ou poderá enfrentar problemas mais tarde.
- Certifique-se de dar aos inquilinos um aviso oficial, incluindo quanto tempo eles têm para resolver os problemas.
- Apresente um despejo ao tribunal. Depois de solicitar o despejo, não aceite o pagamento do aluguel, pois isso pode anular o processo de despejo. Você precisa aguardar a audiência do tribunal e as autoridades locais para despejar os inquilinos.
- As regras podem ser confusas, então você pode considerar a contratação de um advogado imobiliário ou uma empresa de administração de imóveis com seus próprios advogados para ajudá-lo no processo de despejo.
Como lidar com sua contabilidade de gerenciamento de propriedades de aluguel
Aprender como administrar um imóvel alugado requer boas práticas contábeis. Não cometa erros de escrituração ou contabilidade. Isso pode levar à perda de lucros e problemas fiscais.
Mantenha registros adequados de todas as receitas. E descreva as despesas do aluguel do imóvel, pois isso ajuda a obter deduções ao declarar seus impostos.
A declaração de impostos pode ser confusa porque os formulários e as perguntas são diferentes de outros tipos de declarações de imposto de renda. Você precisa ter certeza de ter registros e recibos de tudo.
Leitura adicional:Depreciação imobiliária
Considere a contratação de um gerente de propriedade para o gerenciamento de sua propriedade de aluguel
Se as responsabilidades de gerenciamento de imóveis alugados sobrecarregam você, considere a possibilidade de contratar uma empresa de administração de imóveis profissional. Deixe que eles resolvam todos os aborrecimentos e reduzam o seu estresse.
Um bom gerente de propriedade cuida da propriedade para você e também:
- Usa sua experiência para encontrar inquilinos de qualidade
- Evita problemas legais conhecendo as leis federais e estaduais
- Encontra novos inquilinos com mais rapidez resultando em menos períodos de vacância
- Busca qualidade inquilinos de longo prazo
- Recolhe aluguéis eficientemente
- Lida com despejos usando advogados imobiliários qualificados
- Agrega valor para propriedades com manutenção preventiva
- Contratos com reparadores competentes a preços justos
- Economiza impostos por meio de manutenção de registros e deduções fiscais eficientes
Diferenças entre o gerenciamento de residências unifamiliares e multifamiliares
Os dois investimentos imobiliários mais comuns envolvem casas unifamiliares e casas multifamiliares. E existem muitas diferenças entre os dois.
Algumas das vantagens das casas unifamiliares incluem:
- Casas unifamiliares são mais acessíveis
- Maior demanda faz com que residências unifamiliares valorizem mais do que residências multifamiliares
- Locatários de residências unifamiliares são locatários melhores do que locatários de residências multifamiliares porque tendem a cuidar melhor da propriedade
- Também é mais fácil vender uma casa unifamiliar do que um edifício multifamiliar
Resultado
Há uma série de coisas a se considerar ao alugar um imóvel. Investimento imobiliário não é um investimento passivo, mas ativo. Encontrar inquilinos, manter a propriedade e cobrar aluguel pode consumir muito tempo.
Se todas essas responsabilidades se tornarem demais para você, pense em contratar uma empresa de administração de imóveis profissional. Deixe-os aliviar o estresse e o tempo que uma empresa de locação ativa exige. Ainda é muito? Então considere serviços de crowdfunding imobiliário, como Arrecadação de fundos ou Streitwise. Sempre há empresas que ficarão felizes em investir seu dinheiro para obter uma comissão.