Graças à popularidade das plataformas de crowdfunding e pessoa a pessoa (P2P) - especialmente no setor imobiliário - há mais oportunidades do que nunca para investir além das listadas publicamente ações. No entanto, você deve ter notado que muitas dessas negociações exigem que os investidores sejam credenciados. O que é um “investidor credenciado”? Como você se torna um? Se você não se qualificar, ficará totalmente fora deste mercado para sempre?
O que é um investidor credenciado?
Basicamente, um investidor credenciado é uma pessoa ou entidade considerada capaz de assumir maiores riscos associados a certas ofertas de investimento. Pense em fundos de capital de risco, negócios de colocação privada, fundos de hedge e - sim - oportunidades de financiamento coletivo imobiliário.
Os investidores credenciados têm as melhores opções quando se trata de opções de investimento além dos títulos listados em bolsa. E as entidades que oferecem essas oportunidades de investimento se beneficiam de ter investidores credenciados interessados em seus projetos.
Por exemplo, uma empresa com necessidade de capital pode oferecer ações privadas a investidores credenciados. Isso isentará a empresa dos altos custos de registro de seus títulos junto às autoridades reguladoras do governo e segurando uma oferta pública.
Aqui nos Estados Unidos, a Securities and Exchange Commission (SEC) determina os critérios para um investidor credenciado. Mas não há um processo definido que lhe dê oficialmente o status de credenciado. Portanto, não espere um certificado sofisticado pelo correio.
Em vez disso, cabe a cada empresa individual fazer sua devida diligência e determinar se você se encaixa nos critérios definidos pela SEC antes de investir em suas ofertas.
Quais são os requisitos?
Para se qualificar como um investidor credenciado, uma pessoa deve passar por um de dois testes:
- Ter uma renda anual de pelo menos $200,000 (ou $ 300.000 para renda conjunta com um cônjuge) para o últimos dois anos com expectativa de auferir renda igual ou superior no ano corrente; ou
- Ter um patrimônio líquido superior $ 1 milhão, individualmente ou em conjunto com o cônjuge.
O valor da sua residência principal não pode ser incluído no cálculo do patrimônio líquido. Mas, por outro lado, sua hipoteca não conta contra você, até o valor justo de mercado. Se estiver calculando o patrimônio líquido em conjunto com o cônjuge, não é necessário que a propriedade seja mantida em conjunto.
Aqui está uma tabela útil da SEC mostrando como determinar se você se qualifica usando o teste de patrimônio líquido:
| Jane Doe | John smith | James Lee | |
|---|---|---|---|
| Residência principal (não incluída, exceto para responsabilidades relacionadas abaixo): | |||
| Valor da casa | $500,000 | $500,000 | $500,000 |
| Hipoteca | $300,000 | $200,000 | $600,000 |
| Home equity line | — | $150,000 | — |
| Ativos incluídos: | |||
| contas bancárias | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| 401 (k) / contas IRA | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Outros investimentos | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Carro | $20,000 | $20,000 | $20,000 |
| TOTAL DE ATIVOS INCLUÍDOS | $1,220,000 | $1,220,000 | $1,220,000 |
| Passivos incluídos: | |||
| Empréstimos para estudantes e automóveis | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Outras responsabilidades | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Parte da hipoteca subaquática | — | — | $100,000 |
| Saldo na linha de patrimônio líquido (menos de 60 dias) | — | $100,000 | — |
| TOTAL DE PASSIVOS INCLUÍDOS | $200,000 | $300,000 | $300,000 |
| Patrimônio líquido | $1,020,000 | $920,000 | $920,000 |
| Investidor credenciado | sim | Não | Não |
Quais são as melhores oportunidades para investidores credenciados?
Aqui no Investor Junkie, pensamos algumas das melhores oportunidades para investir seu dinheiro mentir no mercado imobiliário. Mas nem todos temos tempo ou recursos para sair e consertar e inverter um monte de propriedades.
Em 2012, o Congresso aprovou a Lei Jumpstart Our Business Startups (JOBS). Isso inclui disposições que permitiram o florescimento das plataformas de financiamento coletivo. Em suma, uma dessas disposições é permitir que as empresas solicitem capital de qualquer lugar, desde que os investidores atendam aos requisitos da SEC para serem credenciados. Anteriormente, as empresas podiam solicitar dólares de investimento apenas às pessoas em sua rede.
Se você é um investidor credenciado, agora você pode participar de oportunidades imobiliárias comerciais potencialmente lucrativas a partir destas plataformas (entre muitas outras):
- CrowdStreet
- Realty Mogul
- Casa de empréstimo
- Patch of Land
- PeerStreet
- RealCrowd
- Sharestates
E se você não for credenciado?
A maioria das plataformas de crowdfunding imobiliário populares hoje estão abertas apenas para investidores credenciados. Mas isso não significa que aqueles que não se qualificam não possam participar deste mercado aquecido.
Muitas dessas oportunidades são privadas REITs (fundos de investimento imobiliário). Esses instrumentos de investimento são semelhantes às ações, pois você pode comprar ações deles. No entanto, por lei, os REITs são obrigados a pagar 90% de seus ganhos na forma de dividendos, além de terem vantagens fiscais. (Você pode leia mais sobre REITs não negociados aqui.)
Aqui estão algumas das oportunidades que não exigem que os investidores atendam aos critérios definidos pela SEC:
- CrowdStreet: A Medalist Diversified REIT oferece a oportunidade de investir em hotéis multifamiliares, “flexindustriais”, de varejo e de serviços limitados no Sudeste.
- Arrecadação de fundos: Os eREITs e os eFunds permitem que os investidores se beneficiem do crescimento em várias propriedades imobiliárias comerciais. O investimento mínimo é de apenas $ 500.
- Realty Mogul: Dois produtos MogulREIT abrem a plataforma para investidores não credenciados. MogulREIT I oferece exposição a propriedades multifamiliares, de escritórios, industriais, de varejo, de autoarmazenamento, médicas e de hospitalidade. O Mogul REIT II concentra-se em edifícios de apartamentos.
- Modiv: NNN REIT é investido em imóveis alugados por empresas de varejo. O aluguel é coletado e pago aos acionistas do REIT como receita de dividendos mensalmente.
- Roofstock: Esta plataforma é um pouco diferente. Ele permite que os investidores comprem imediatamente um imóvel para aluguel com fluxo de caixa positivo. Cada negócio é rigorosamente pré-examinado. Isso elimina alguns dos riscos das soluções imobiliárias tradicionais.
Conclusão
Os investidores credenciados são os “escolhidos” quando se trata de opções de investimento além de títulos listados em bolsa. Se você atender aos critérios, essas opções serão ótimas.
No entanto, se não, não desanime - existem muitas opções interessantes por aí. Nós revisamos muitos deles aqui no Investor Junkie.
Você está satisfeito com o número de oportunidades de crowdfunding imobiliário abertas para investidores não credenciados? Você acha que as empresas devem exigir que os investidores sejam credenciados? Deixe-nos saber sua opinião sobre o assunto.