O investimento imobiliário oferece vários benefícios fiscais. A depreciação é aquela sobre a qual a maioria dos investidores já ouviu falar. É também um dos mais mal compreendidos. Neste artigo, darei a você uma descrição básica do que é e mostrarei como ele pode ajudá-lo como investidor de um imóvel para locação.
As propriedades deterioram-se com o uso e o tempo. Devido a isso, o IRS permite uma redução de impostos a cada ano para os proprietários. Isso compensa a depreciação de sua propriedade. Isso significa que você pode retirar parte do custo de seu investimento imobiliário a cada ano durante a vida útil determinada pelo IRS.
Edifícios depreciam, mas o terreno não se desgasta
A depreciação é baseada no valor do melhorias para a terra - não a própria terra. Por isso, o IRS normalmente significa a casa. Se sua casa pegar fogo, o terreno ainda estará lá. Essa terra tem um valor que não deprecia.
Você precisa saber o valor da terra e o valor das benfeitorias. Esses valores são definidos principalmente pelo condado e são descritos em sua avaliação do imposto sobre a propriedade. Você pode procurá-los no site do governo do seu condado, pois se trata de dados públicos. O detalhamento também está frequentemente nos papéis finais que você recebe ao comprar o imóvel.
Freqüentemente, 15–25% do valor calculado com impostos de imóveis residenciais é dado ao terreno, e 75–85% vai para as benfeitorias. Digamos que você possua um imóvel alugado avaliado em $ 100.000. Divida e você terá $ 80.000 em melhorias e $ 20.000 no valor do terreno. Portanto, $ 80.000 são depreciáveis - não os $ 100.000 inteiros.
Como funciona
Para propriedades residenciais, o IRS informou que a vida útil é de 27,5 anos. Você pode deduzir o imposto até o custo da propriedade ao longo desse tempo.
Veja o exemplo em que a casa tem um valor de $ 80.000. Você retira o imposto de $ 2.909 a cada ano ($ 80.000 ÷ 27,5 anos). Digamos que sua renda anual líquida de aluguel seja de $ 8.300. Sua renda tributável de aluguel cai para $ 5.391.
As isenções fiscais para depreciação não são apenas para o setor imobiliário. Ativos comprados e usados por empresas também podem ser depreciados em sua vida útil definida pelo IRS. Por exemplo, você pode comprar uma nova impressora para sua empresa e depreciar seu valor em cinco anos. Você faz a dedução a cada ano à medida que sua impressora envelhece e perde valor.
Um ponto único da depreciação imobiliária é que se trata de um ativo que nem sempre perde valor. Na verdade, os valores das propriedades tendem a subir com o tempo. Isso significa que você obtém um crédito fiscal sobre o custo de um ativo que pode estar aumentando de valor, não diminuindo.
Além do mais, a depreciação é um crédito fiscal que se soma à manutenção da propriedade e outros custos que você pode tirar da receita de aluguel que recebe. Quando você faz isso, fornece uma dedução fiscal que reduz sua obrigação fiscal. Isso significa mais dinheiro que você pode usar para comprar mais propriedades, pagar o empréstimo, se você tiver tomado um, pagar pela manutenção ou qualquer outra coisa com que queira gastá-lo.
Cuidado: “Use” ou “Perca”
Essa redução de impostos tem consequências no futuro. Quando você vende a propriedade, o IRS retira o imposto que você teria pago ao longo dos anos sem o benefício de reclamar depreciação.
O produto da venda está sujeito à "recaptura da depreciação". Esta parte de seus rendimentos é tributada de acordo com a taxa normal de imposto de renda. Não a taxa de ganhos de capital.
O imposto sobre ganhos de capital é de 15%. Ajuda a maioria das pessoas a pagar imposto sobre ganhos de capital em vez de imposto de renda. A taxa de imposto de recaptura é maior do que a taxa de imposto sobre ganhos de capital.
Portanto, você pode estar pensando em não aceitar incentivos fiscais de depreciação. O IRS tem uma regra para impedir isso. Quando uma pessoa vende um imóvel alugado, o valor da depreciação que poderia foram tomadas serão calculadas. Isso significa que faz sentido fazer uma pausa todos os anos.
Depreciação tem outro benefício
Há mais uma coisa boa sobre a depreciação. Pode transformar um aluguel positivo em dinheiro em uma perda no papel. Essa perda pode reduzir sua outra renda tributável.
Veja o mesmo exemplo de antes. A quantia depreciável do seu imóvel alugado é de $ 80.000. Sua propriedade gera $ 11.000 por ano em aluguel. Seus custos anuais são pagamentos de juros de empréstimo de $ 6.000, impostos de propriedade do condado de $ 1.800, custos de seguro de $ 300 e custos de manutenção de $ 600. A soma dos custos é de US $ 8.700 por ano.
A dedução da depreciação é de $ 2.909 ($ 80.000 ÷ 27,5 anos). Portanto, você tem $ 11.000 em aluguel e custos de $ 11.609 ($ 8.700 em custos reais mais a dedução fiscal de $ 2.909). Isso dá uma “perda” de $ 609 na propriedade. Essa perda pode ser deduzida de sua renda, como seu emprego.
As regras são estabelecidas em Publicação IRS 527. As regras de recaptura estão em Publicação IRS 946.
Como qualquer outra estratégia tributária, você deve ter o cuidado de seguir todas as regras. Por exemplo, você pode deduzir a depreciação apenas da parte de sua propriedade usada para fins de aluguel. Se você comprar um duplex e alugar um lado e morar no outro, poderá deduzir a depreciação apenas da unidade que alugou. Não aquele em que você mora.
Ajuda consultar um contador. Isso garantirá que você esteja de acordo com as regras. Também ajudará a saber qual a melhor maneira de calcular a depreciação. Escolha um contador que trabalhe com investidores imobiliários. Você pode obter ótimos conselhos fiscais para sua situação específica.