A maioria dos consultores financeiros dirá que você precisa de um portfólio diversificado, que inclui imobiliária, para resistir aos altos e baixos do mercado de ações. No entanto, comprar, possuir e gerenciar imóveis não é como a maioria dos investidores atinge esse objetivo.
Em vez disso, investidores experientes usam um estratégia passiva investir em um tipo de fundo de investimento imobiliário chamado de Real Estate Investment Trust (REIT). A Commercial REIT é uma empresa de investimento especializada criada para possuir, operar e financiar imóveis comerciais.
Esse tipo de REIT reúne dinheiro de muitos investidores. Investe em propriedades usadas principalmente para negócios, como hotéis, lojas de varejo, escritórios, unidades de saúde, self-storage, edifícios industriais e armazéns. Através da distribuição de pagamentos de aluguéis de arrendamentos imobiliários, o REIT gera um fluxo de renda estável e confiável para os investidores.
Embora muitos REITs se especializem em uma forma de imóveis comerciais, você pode obter uma diversificação mais ampla comprando ações de fundos mútuos REIT e ETFs em vez de investir em REITs individuais.
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A versão curta
- Os REITs comerciais são um tipo de fundo de investimento imobiliário que permite aos investidores investir em imóveis comerciais que, de outra forma, poderiam ter sido muito caros.
- Existem vários prós (como dividendos constantes) e contras (como você não pode ganhar dinheiro com a valorização) nesse tipo de investimento.
- Se você deseja investir em imóveis comerciais, mas não deseja comprar um imóvel diretamente, um REIT comercial pode fornecer uma diversificação mais rápida com menores requisitos de capital.
Como funcionam os REITs
Os REITs podem conter propriedades de escritórios, varejo, industriais e multifamiliares (complexos residenciais, como prédios de apartamentos). Os investidores compram e mantêm propriedades comerciais de investimento para dois propósitos principais: obter retorno por meio de renda e ganhar dinheiro com a valorização da propriedade ao longo do tempo em que o ativo é mantido.
Congresso criou REITs em 1960. Esses veículos especiais de investimento tornaram os imóveis comerciais mais acessíveis aos investidores comuns. Antes disso, o investimento em imóveis comerciais era limitado a instituições e indivíduos ricos, porque era necessário muito capital para possuir e administrar essas propriedades.
Como uma classe particular de títulos regulamentados, os REITs devem atender a certas Normas do IRS que ajudam a mitigar o risco do investidor. Abaixo alguns dos requisitos:
- Devolver um mínimo de 90% do lucro tributável na forma de dividendos aos acionistas a cada ano
- Receber pelo menos 75% da receita bruta de atividades imobiliárias no REIT, como cobrança de aluguéis e pagamentos de juros sobre hipotecas que financiam os imóveis detidos no REIT
- Investir pelo menos 75% do total de ativos em imóveis
- Ter um mínimo de 100 acionistas após o primeiro ano de criação
- Não ter mais de 50% das ações detidas por cinco ou menos pessoas físicas durante a última metade do ano fiscal
Como investir em REITs comerciais
Os REITs comerciais se dividem em categorias principais: negociados e não negociados. Aqui está uma rápida olhada em como investir em ambos os tipos:
REITs comerciais negociados
Comprar ações em REITs negociados publicamente é tão simples quanto comprar ações de um fundo mútuo. Tudo que você precisa é um conta de corretagem e dinheiro suficiente para comprar pelo menos uma ação. Como tal, são muito acessíveis a qualquer investidor, são muito líquidos e requerem um investimento mínimo relativamente baixo.
REITS Comerciais Não Negociados
REITs não negociadostambém são investimentos atrativos que muitas vezes são mais especializados pela localização e tipo do ativo e exigem um investimento mínimo maior. Aqui estão alguns dos maiores REITs comerciais:
- Órion Office REIT (ONL) possui e administra um portfólio diversificado de edifícios de escritórios e sedes da empresa. Eles são arrendados principalmente em uma base de arrendamento líquido de um único inquilino e estão localizados em mercados suburbanos nos EUA.
- Armazenamento público (PSA) possui e opera mais de 2.700 instalações de self-storage em 39 estados, com mais de 190 milhões de pés quadrados rentáveis de espaço de armazenamento. Por meio de participações acionárias, também tem exposição ao mercado europeu de self-storage e mais 29 milhões de pés quadrados rentáveis líquidos de espaço comercial nos EUA por meio do PS Business Parks.
- Propriedades Residenciais de Equidade (EQR) é o maior REIT de apartamentos dos EUA No final de 2021, a EQR possuía ou tinha investimentos em 310 propriedades com cerca de 80.407 unidades de apartamentos.
Diversos plataformas de crowdfunding imobiliário agora também oferecem REITs comerciais não negociados. Aqui estão alguns exemplos:
- Arrecadação agora tem uma dúzia de REITs, cada um dos quais inclui uma parcela significativa de imóveis comerciais. O investimento mínimo com o Fundrise é de $ 10 e a taxa de administração anual é de 1%.
- Magnata imobiliário possui dois REITS, sendo que ambos investem exclusivamente em imóveis comerciais. O investimento mínimo para os REITS da Realty Mogul é de $ 5.000 e as taxas variam de 1% a 1,25%.
- Em 2022, Rua da Multidão anunciou o lançamento de seu próprio REIT comercial, chamado C-REIT. O investimento mínimo para C-REIT é de $ 25.000 e parece que os investidores estarão sujeitos a uma taxa de administração de 1,50%, bem como uma taxa de serviço de 0,50%.
Prós e contras dos REITs comerciais
prós
- Renda passiva: Os REITs oferecem uma maneira conveniente de investir em imóveis comerciais de maneira verdadeiramente passiva. Você não precisa comprar ou gerenciar nenhuma propriedade por conta própria.
- Dividendos fixos: A exigência do IRS de que os REITs distribuam 90% de seus ganhos significa que dividendos são a recompensa do investidor. Muitos REITs têm um histórico de pagamento de dividendos grandes e crescentes ano após ano.
- Liquidez: O setor imobiliário como uma classe de ativos é principalmente ilíquido, mas os REITs operam como fundos mútuos, oferecendo liquidez conveniente e rápida se você precisar sair.
- Menor volatilidade: Os REITs podem atuar como um amortecedor contra os altos e baixos de outras classes de ativos, como ações.
- Menor investimento mínimo: Para comprar um imóvel comercial, você pode precisar de centenas de milhares de dólares para comprar e gerenciar o ativo. O investimento mínimo típico em um REIT público e comercial é de US $ 250.
- Diversificação imobiliária: Investimentos mínimos baixos tornam a diversificação acessível porque você pode comprar ações de muitos REITs investidos em diferentes ativos comerciais, em vez de apenas um REIT.
contras
- Benefícios limitados/nenhum de valorização da propriedade repassados aos investidores: Embora os pagamentos regulares de dividendos sejam praticamente garantidos, os investidores de REIT podem não se beneficiar da valorização do capital dos ativos detidos.
- O investimento mínimo pode ser alto: Alguns REITs não negociados exigem US$ 25.000 ou mais para participar.
- Risco de dívida: Os REITs, por possuírem grandes propriedades, normalmente carregam grandes quantias de dívida. A dívida pode ser arriscada, especialmente se as taxas de juros aumentarem. No entanto, com REITs comerciais bem administrados, esse risco é amplamente mitigado pelos arrendamentos de longo prazo que produzem receita de aluguel previsível e estável para o REIT.
A linha inferior
Imóveis comerciais exigem uma grande quantidade de capital para comprar e manter. Isso costumava limitar a classe de ativos a indivíduos de alto patrimônio líquido e grandes investidores institucionais. Mas os REITS fornecem uma maneira para investidores individuais menores adicionarem propriedades imobiliárias ao seu portfólio geral de investimentos sem comprar, manter ou gestão de imóveis.
Os REITs devem aderir aos regulamentos específicos do IRS e às práticas de negócios que protegem os investidores de serem aproveitados. Como muitas opções de investimento negociadas nas principais bolsas, os REITs comerciais oferecem os benefícios de liquidez, dividendos, diversificação e baixo investimento mínimo. Para determinar se o investimento em REIT comercial é adequado para você, considere sua estratégia geral de investimento e seu portfólio específico de investimentos.
Leitura adicional:
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