Para muitos de nós, nossa casa é o maior investimento que faremos. E assim como rastreamos o valor de nossos outros investimentos, é aconselhável avaliar o valor de nossa propriedade principal (bem como quaisquer propriedades secundárias podemos possuir) de vez em quando. Claro, o valor de qualquer casa flutua com base nas condições de mercado e outros fatores. Então a questão é: Como você determina o valor de mercado atual de sua casa?
Primeiro, você precisa entender que o valor da sua casa não é baseado no que você pagou inicialmente, quanto você pagou gasto para mantê-lo ou melhorá-lo ou o fato de seu irmão insistir que pagaria uma quantia específica por ele se tivesse o dinheiro. O valor de qualquer propriedade específica é definido como "o que um comprador disposto e capaz pagaria por ela agora".
Como obter uma estimativa razoável
Não existem duas propriedades no mundo exatamente iguais. Portanto, é virtualmente impossível atingir um valor exato de quanto vale uma casa específica.
No entanto, você pode obter uma estimativa razoável - ou pelo menos uma faixa razoavelmente precisa do valor estimado - se tiver informações detalhadas sobre coisas como:
- Atributos físicos, como localização, tamanho do lote e número de quartos e banheiros,
- Informações fiscais de propriedade,
- Dados históricos de vendas da própria casa e
- Vendas recentes de casas próximas comparáveis.
O Zillow é preciso?
Existem alguns sites on-line amigáveis ao consumidor que podem dar uma ideia de quanto vale a sua casa. Os mais populares são Redfin, Zillow e Trulia.
O principal deles é o Zillow, com uma média de 150 milhões de visitantes mensais. Usando esta plataforma online gratuita, você pode digitar o endereço do seu imóvel e obter uma "estimativa" do valor de mercado atual da sua casa. Zillow usa um método de avaliação automatizado proprietário que aplica algoritmos com base nos dados disponíveis de registros fiscais e dados de vendas pertinentes à localização de sua propriedade para calcular a Zestimate.
Isso é preciso? Tenho usado Zestimates há anos em meu negócio imobiliário, e eu responderia a essa pergunta desta forma: Sim e não. Às vezes e com frequência. Bem longe e morto. Se você pensar a respeito, a variação faz todo o sentido - a saída de qualquer algoritmo é tão precisa quanto os dados de entrada.
Zestimates são criados por software automatizado projetado por estatísticos, e não há capacidade para os humanos alterarem manualmente o Zestimate de uma propriedade em particular. E uma vez que cada propriedade é única e a exclusividade não pode ser incluída no cálculo, não há realmente nenhuma maneira de estimar com precisão o valor de mercado de uma propriedade usando um processo automatizado.
É melhor entrar em contato com um agente
A melhor maneira de determinar o valor da sua casa é por meio de um agente imobiliário licenciado ou corretor que esteja bem familiarizado com a área onde sua casa está localizada. Você pode encontrar um agente imobiliário local por meio de um serviço como HomeLight. Um agente tem uma grande quantidade de dados precisos e em tempo real ao seu alcance no Serviço de Listagem Múltipla (MLS). E um agente experiente e diligente pode definir critérios de pesquisa muito específicos e, em seguida, extrair esses dados para chegar a uma estimativa muito precisa do valor único da sua casa.
Seu agente começará fazendo uma análise comparativa de mercado (CMA). Isso envolve olhar para propriedades comparáveis (comps) no bairro que foram vendidas nos últimos seis meses. Sua propriedade é a “propriedade em questão” nesta análise, e três componentes que mais se aproximam da sua casa em tamanho, idade, tamanho do lote, tipo de telhado, comodidades e estilo tornam-se as propriedades comparáveis.
Começando com o preço de venda final de cada comp, o agente ajustará esse preço adicionando ou subtraindo as avaliações da diferença entre a propriedade em questão e o comp. Se, por exemplo, um comp. Tem três banheiros e a propriedade em questão tem apenas dois, o agente precisa ajustar para baixo o preço de venda desse comp para que fique mais de acordo com a propriedade em questão. Se a propriedade em questão tiver quatro quartos e a propriedade de cortesia tiver apenas três, o preço de venda da cortesia será ajustado para ficar de acordo com a propriedade em questão. O valor a ser subtraído ou adicionado varia de acordo com a região, e esse valor normalmente é bem menor do que o custo inicial do recurso.
Aqui está um exemplo muito simplificado de como isso pode ser:
| Propriedade do Sujeito | Comp # 1 | Comp # 2 | Comp # 3 | |
|---|---|---|---|---|
| Preço de Venda | – | $325,000 | $340,000 | $319,000 |
| # Quartos de dormir | três | três | quatro | três |
| # Lareiras | 1 | 1 | 1 | Nenhum |
| Comp vs. Sujeito | – | menos um banheiro | mais um quarto | sem lareira |
| Ajustamento | – | mais $ 5.000 | menos $ 10.000 | mais $ 5.000 |
| Preço Ajustado | – | $320,000 | $330,000 | $324,000 |
Como você pode ver, se a propriedade em questão fosse colocada no mercado, provavelmente seria vendida por um valor entre $ 320.000 e $ 330.000. Para determinar o preço de venda pelo qual listar sua propriedade no MLS (seu preço de listagem), seu agente adicionaria junte os preços de venda finais das três composições e divida o total por três para obter uma média de vendas ajustada preço.
Com base nessa metodologia, seu agente provavelmente recomendaria que você listasse sua casa por $ 325.000. É importante notar que há alguma subjetividade em fazer CMAs. Por exemplo, um banheiro extra adiciona $ 5.000 ou $ 7.000 ao valor da propriedade?
O Mercado e os Valores de Avaliação
O preço de listagem, embora valioso, é na verdade apenas uma estimativa do valor real de mercado. Um vendedor pode listar sua propriedade por $ 325.000. Um comprador pode oferecer $ 300.000. Se o vendedor aceitar a oferta do comprador, o valor de mercado é de $ 300.000 - o preço com o qual ambas as partes da transação concordaram.
Além do valor de mercado, existem outras avaliações em uma transação de compra de casa. O valor mais preciso é o "valor avaliado". A menos que alguém possa compre sua casa com todo o dinheiro, é necessário financiamento bancário por meio de um credor hipotecário e um avaliador licenciado será contratado para calcular o valor avaliado.
Uma avaliação é mais detalhada do que um CMA - além de avaliar as vendas recentes de propriedades e as características gerais da casa, o avaliador fará um tour pela casa para considerar a condição atual. Os avaliadores são profissionais que chegam a um número exato que reflete o valor, e não uma estimativa.
Como você pode ver, o valor de mercado (o preço acordado entre o comprador e o vendedor) é determinado pelo consumidor. O valor de avaliação é determinado por especialistas. Ou seja, o valor de avaliação não é necessariamente o preço pelo qual o imóvel será comprado ou vendido. Na verdade, as propriedades geralmente são vendidas por mais do que o valor de avaliação. O credor sempre usará o valor de avaliação ao determinar quanto permitirá que o comprador peça emprestado, mesmo se o valor de avaliação for diferente do preço de mercado.
O valor de avaliação também é a avaliação usada para a maioria dos outros fins relacionados com imóveis, como determinar um nível apropriado de cobertura de seguro ou avaliação para fins de cálculo de perdas fiscais, liquidações imobiliárias e patrimônio líquido.
Conclusão
Tudo se resume a isso:
- Os Zestimates são gratuitos e fornecem uma indicação do valor de mercado da sua casa, mas não são considerados confiáveis.
- Um profissional imobiliário competente pode preparar um CMA que é uma avaliação muito mais confiável e precisa de sua casa. Embora leve tempo para fazer um CMA corretamente, os agentes geralmente farão isso por você sem nenhum custo, uma vez que geralmente faz parte de seu serviço quando você lista sua casa com seu corretor. Supondo que haja vendas recentes na área que sejam comparáveis, um CMA fornecerá uma estimativa muito próxima do preço de mercado de sua casa.
- O valor avaliado é a avaliação mais precisa de quanto vale a sua casa. Mas uma avaliação não é barata. Normalmente custa entre $ 600 e $ 1.000. E como é apenas um instantâneo no momento em que é feito, rapidamente se torna desatualizado. A maioria dos relatórios de avaliação são considerados atuais por apenas seis meses a partir da data em que o avaliador pisou em sua propriedade.