Jak na pewno wiesz, rynek mieszkaniowy był od kilku lat jednostronny. Niska podaż i wysoki popyt spowodowały wzrost cen domów – co jest świetne dla sprzedawców i niezbyt dobre dla kupujących. Zakup nieruchomości inwestycyjnej na rynku tego sprzedawcy może wydawać się szalony.
Dlaczego więc kupiłem nieruchomość na wynajem poza stanem? Oto dlaczego w moim przypadku było to mądre posunięcie, aby spełnić zarówno moje cele inwestycyjne, jak i osobiste.
Krótka wersja
- Mimo, że jest to rynek sprzedający, kupiłem nieruchomość na wynajem w lokalizacji, którą dokładnie zbadałem.
- Starannie wybrałem swoją lokalizację, aby zminimalizować podatki od nieruchomości i gruntów.
- Inną ważną kwestią, którą rozważyłem, był zdrowy rynek wynajmu w Colorado Springs.
Skorzystaliśmy z rynku sprzedawcy i przenieśliśmy się na zachód
Od 2018 roku pięcioletnia moja rodzina cel emerytalny ma przenieść się do zachodniej części Stanów Zjednoczonych. Ostatnio jednak kierunek spadkowy amerykańskiej gospodarki i coraz bardziej spolaryzowane środowisko polityczne, którego doświadczamy mieszkając w pobliżu DC, przyspieszyły nasze plany.
W ciągu ostatnich kilku lat badaliśmy nasze możliwości, spędzając wakacje w kilku zachodnich stanach. W końcu zdecydowaliśmy się kupić dużo w Colorado Springs i jesteśmy w trakcie budowy własnego domu.
Początkowo planowaliśmy przeprowadzkę po wybudowaniu naszego domu. Jednak w obliczu niepewności ekonomicznej i szalonego rynku mieszkaniowego uznaliśmy, że najrozsądniej jest sprzedać nasz dom w Maryland, gdy wahadło było jeszcze po stronie sprzedającego i przed następnym znaczącym podwyżka stóp procentowych.
Kupiliśmy więc skromną nieruchomość inwestycyjną w Colorado Springs. To ideał wynajem nieruchomości – trzy sypialnie i dwie łazienki w ładnej okolicy niedaleko bazy wojskowej Fort Carson. Zamieszkamy tam tymczasowo na czas budowy naszego domu i wynajmiemy go po przeprowadzce.
Nasz dom w Maryland był na rynku tylko przez pięć dni. Udało nam się wykorzystać na sprzedaż koniec rynku sprzedawcy. A ponieważ wynajmowana przez nas nieruchomość w Kolorado wymagała trochę pracy, zawarliśmy przyzwoitą umowę.
Czytaj więcej >>> Jak zarządzać wynajmowaną nieruchomością?
Nieruchomości to wszystko o lokalizacji, lokalizacji, lokalizacji
Mocno wierzę, że fundamenty mają znaczenie, jeśli chodzi o inwestowanie. Zdecydowanie popieram mantrę, że wartość nieruchomości dotyczy „lokalizacji, lokalizacji, lokalizacji”.
Z reguły im bardziej pożądana lokalizacja, tym wyższa wartość nieruchomości i stabilniejszy rynek najmu.
Kupno nieruchomości, w której najemcy chcą mieszkać, to tylko jeden z aspektów wyboru odpowiedniej lokalizacji do inwestowania.
Dlaczego w tym roku kupiliśmy nieruchomość na wynajem w Colorado Springs?
Oto dlaczego uznałem, że Colorado Springs to doskonałe miejsce na zakup nieruchomości na wynajem w tym roku, pomimo tego, że był to szalony rynek sprzedawców.
Znaczące roczne oszczędności podatkowe
Lokalizacja może znacząco wpłynąć na sukces Twojej inwestycji ze względu na podatki od nieruchomości. The średnia roczna stawka podatku od nieruchomości w kraju wynosi 1,1% szacowanej wartości domu.
Podatek od nieruchomości w Kolorado jest trzecim najniższym w hrabstwie. W hrabstwie Howard w stanie Maryland, skąd się przeprowadzamy, roczny podatek od nieruchomości wynosi 1,25%. W hrabstwie El Paso w stanie Kolorado, dokąd się przeprowadzamy, roczna nieruchomość stawka podatku wynosi 0,48%.
Różnica w przypadku domu o wartości 500 000 USD jest znacząca – 2400 USD w Kolorado vs. 6250 dolarów w Marylandzie. Oznacza to oszczędności w wysokości 3850 USD rok po roku. W ciągu dziesięciu lat to 38 500 dolarów mniej w podatkach.
Znaczące oszczędności podatkowe związane z przeniesieniem nieruchomości
Kiedy kupujesz lub sprzedajesz dom, władze stanowe i lokalne pobierają „opłatę za przeniesienie tytułu własności i opłatę rejestracyjną”. W Howard County, Maryland, zapłacisz jednorazową opłatę, która obejmuje stanowy i powiatowy podatek transferowy oraz rejestrację opłata łącznie 2,25% kiedy kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość.
Dom, który kupiliśmy w Kolorado, kosztował 406 000 $, a podatek od przeniesienia i opłata rejestracyjna, którą zapłaciliśmy, wynosił 83,60 $. Aby sprzedać moją nieruchomość o tej samej wartości w stanie Maryland, całkowity jednorazowy podatek od przeniesienia i opłata rejestracyjna wyniosły 9135 USD. Zazwyczaj jest to dzielone 50/50 między kupującego i sprzedającego, więc moja część wynosi 4567 USD.
Wow, jaką różnicę może zrobić lokalizacja!
Moim celem inwestycyjnym jest nabycie większej liczby nieruchomości na wynajem w Kolorado. Podatki transferowe i opłaty za tytuły szybko się sumują, aby zwiększyć ceny nabycia przy zakupie kilku nieruchomości. A ponieważ koszt przeniesienia własności lub tytułu własności między kupującym a sprzedającym różni się znacznie w zależności od stanu i hrabstwa – ważne jest, gdzie kupujesz.
Czytaj więcej >>>Ile kosztuje sprzedaż domu?
Zdrowy rynek wynajmu
Jako właściciele nieruchomości, wynajmujący poszukują terenów, w których ceny najmu rosną, gospodarka jest stabilna lub rośnie, a pula wykwalifikowanych najemców jest pokaźna.
W Colorado Springs średnia cena wynajmu 850 mkw. ft. mieszkanie powiększone z 1200 USD w marcu 2020 r. do 1553 USD w lipcu 2022 r.. Myślę, że ten trend się utrzyma.
Bezrobocie jest niskie, a Colorado Springs jest siedzibą Akademii Sił Powietrznych i bazy wojskowej Fort Carson. Te obiekty wojskowe zapewniają stałą pulę najemców zabezpieczonych finansowo.
Inne znaczące oszczędności podatkowe
Jako emeryt, który wkrótce przejdzie na emeryturę, ważne jest dla mnie obniżenie mojego zobowiązania podatkowego. Stanowy podatek dochodowy w Kolorado jest niski w porównaniu z wieloma innymi stanami. Narzucają ryczałt w wysokości 4,55% od dochodu podlegającego opodatkowaniu. I – uwielbiam to – państwo obniża również stawkę podatkową, jeśli wzrost dochodów jest zbyt wysoki! Na przykład podatek 2021 został obniżony do 4,50% z powodu nadwyżki dochodów podatkowych.
Jeśli masz co najmniej 65 lat, możesz odliczyć wszystkie świadczenia z Ubezpieczeń Społecznych podlegające podatkom federalnym kiedy składasz zeznanie podatkowe w Kolorado. A w Kolorado nie ma podatków od nieruchomości ani podatków od spadków (Maryland ma oba te podatki od konfiskaty), więc nie musisz przekazywać podatków za przywilej śmierci w stanie Stulecia.
Podatki od sprzedaży są nieco wyższe w Colorado Springs niż te, do których jestem przyzwyczajony w Maryland: 8,2% zamiast 6%. Mimo to osobiście wolałbym płacić wyższy podatek od jednorazowych zakupów konsumenckich niż płacić wyższe podatki od nieruchomości rok po roku.
Wszystko to plus średnio 330 dni w roku nasłonecznienia w Colorado Springs. Czego nie lubić?!
Dolna linia
Cieszę się, że podjąłem decyzję o zakupie nieruchomości inwestycyjnej w Kolorado podczas tego szalonego rynku mieszkaniowego. Mimo że ceny rosną, gospodarka jest stabilna, a rynek najmu jest zdrowy. Ponadto stanowy podatek dochodowy jest niski i nie ma podatków od majątku ani podatków od spadków.
Podatki od sprzedaży mogą być nieco wyższe, ale ogólnie oszczędzam na podatkach mieszkając w Kolorado. I oczywiście słoneczna pogoda to dodatkowy bonus!
Dalsza lektura:
- Komercyjne vs. Inwestowanie w nieruchomości mieszkalne: co jest dla Ciebie odpowiednie?
- Jak obniżyć koszty zamknięcia nieruchomości?
- Jaki jest najlepszy sposób na określenie wartości mojej nieruchomości?