Inwestowanie w Mobile Home Park dla początkujących: prosty przewodnik

Brak tanich mieszkań jest od dziesięcioleci wyzwaniem dla całego kraju. Ale ten problem dodatkowo zaostrzył narzucona przez rząd polityka blokowania COVID-19, która stłumiła rozwój na początku 2020 r. I trwającą niekontrolowaną inflację.

Teraz Szacunki Krajowej Koalicji na Rzecz Mieszkalnictwa Niskich Dochodów obecny niedobór mieszkań na wynajem, które są dostępne dla gospodarstw domowych o niskich dochodach, wynosi 6,8 mln sztuk. Obecnie najtańsze mieszkania są w formie pojedynczych lokali na wynajem. Jednak parki domów mobilnych zapewniają dodatkowe cechy pożądane przez najemców, których nie można znaleźć w budynkach mieszkalnych: dumę z własności i niezrażoną prywatność.

Posiadanie i zarządzanie parkiem domów mobilnych to wyjątkowa okazja do inwestowania w nieruchomości komercyjne. W tym artykule dowiesz się, jak działa inwestowanie w park domków mobilnych, co warto wiedzieć oraz jakie są zalety i wady inwestowania w parki domów mobilnych.

Mobile Home Park Inwestowanie Plusy i minusy

Co to jest inwestowanie w Mobile Home Park?

Mobilny park domowy to wspólnota wyprodukowanych domów położonych na działce ze stałymi przyłączami do mediów, wody i kanalizacji. Chociaż technicznie domy są mobilne, są one zaparkowane na stałe (z zakrytymi zaczepami przyczepy lub „skrawędziami”) i rozmieszczone razem na poszczególnych działkach (zwanych również „podkładkami”).

Małe parki domków mobilnych obejmują od 10 do 25 padów, podczas gdy większe parki mogą pomieścić setki padów, wszystkie dzielące drogi pomocnicze i obiekty wspólne. Zazwyczaj domy są indywidualnie własnością głównego mieszkańca, który płaci miesięczny czynsz właścicielowi parku. Czynsz ten obejmuje działkę, użytkowanie powierzchni wspólnych oraz przyłącza mediów, w tym woda, prąd i gaz.

Inwestorzy kupują mobile home park od innego właściciela, korzystając z pośrednictwa w obrocie nieruchomościami komercyjnymi, aby ułatwić transakcję. Jednak w przeciwieństwie do inwestowania w tradycyjne budownictwo mieszkaniowe, zakup mobilnego parku mieszkalnego jest możliwość inwestowania w nieruchomości komercyjne. W związku z tym inwestycje komercyjne nie są zazwyczaj kupowane w oczekiwaniu na wzrost wartości kapitału, gdy jesteś właścicielem nieruchomości.

Zamiast tego zarabia się na różnicy między miesięcznymi czynszami brutto pomniejszonymi o koszty operacyjne netto, podobnie jak właściciel kompleksu mieszkalnego.

Powiązane>>Jak inwestować w nieruchomości

Korzyści z inwestowania w parki domów mobilnych

Inwestycja 1 miliona dolarów może kupić tylko cztery domy jednorodzinne. Przeciętny koszt budynku mieszkalnego na jednostkę wynosi około 100 000 USD, więc 1 milion dolarów kupi ci budynek z 10 jednostkami. Możesz też kupić mobile home park z 90 do 100 lokalami za około 1 milion dolarów — koszt jednostkowy od 10 000 do 12 000 USD.

Najbliższą inwestycją porównawczą do posiadania parku stacjonarnego jest posiadanie budynku mieszkalnego. Oba są inwestycjami w nieruchomości komercyjne, które zapewniają mieszkania dla populacji o niższych dochodach. Istnieje jednak kilka kluczowych korzyści.

Niższy koszt na „drzwi”

Inwestując w mobilny park domowy, możesz uzyskać więcej „drzwi” przy niższym koszcie za drzwi, więc nabycie tego zasobu kosztuje mniej.

The mediana ceny istniejących domów jednorodzinnych w USA zbliża się do 400 000 USD i szybko rośnie. Oznacza to, że inwestycja w wysokości 1 miliona dolarów kupi tylko cztery drzwi. Z drugiej strony średni koszt budynku mieszkalnego na jednostkę wynosi około 100 000 USD, więc 1 milion dolarów kupi ci budynek z 10 jednostkami. Lub możesz kupić domek kempingowy z 90 do 100 jednostkami za około 1 milion dolarów – koszt za jednostkę od 10 000 do 12 000 USD.

Czytaj więcej >> Recenzja Arrived Homes 2022: Zainwestuj w nieruchomości na wynajem za 100

Niższe koszty utrzymania

W kompleksie mieszkaniowym lub innym skupisku jednostek mieszkalnych właściciel musi sam utrzymywać budynek. Jednakże, domki mobilne są własnością mieszkańców, a grunty inwestora. Najemcy są odpowiedzialni za naprawy i konserwację. Musisz dbać o przyłącza mediów, ale nie o przyczepę stacjonarną lub teren, na którym się znajduje. (Nie zawsze tak jest; niektóre parki domów mobilnych składają się z jednostek będących własnością parku).

Mniej konkurencji

Inwestowanie w kompleks mieszkaniowy dla osób fizycznych może być trudne, ponieważ często licytują się duże konglomeracje. Ale większość parków domów mobilnych jest prowadzona jako małe firmy przez właścicieli matek i popów. Rzadziej zdarza się, że krajowe franszyzy, duże korporacje i inwestorzy instytucjonalni angażują się w posiadanie parków domów mobilnych.

Ryzyko inwestowania w parki domów mobilnych

Teraz, gdy przeanalizowaliśmy niektóre potencjalne korzyści z inwestowania w parki domów mobilnych, przyjrzyjmy się bliżej niektórym zagrożeniom:

Szybsza amortyzacja

Pierwszym ryzykiem związanym z inwestowaniem w mobile home park jest to domy mobilne mają tendencję do szybszej amortyzacji niż inne formy nieruchomości. Podczas gdy twoi najemcy są właścicielami swoich domów i są odpowiedzialni za naprawy i konserwację, masz mniejszą kontrolę nad stanem lokali. Jeśli park wygląda na zaniedbany, możesz nie być w stanie przyciągnąć przyszłych lokatorów.

Finansowanie jest mniej dostępne

Aby zapewnić finansowanie inwestycji w park domków mobilnych, prawdopodobnie będziesz musiał poszukać pożyczkodawcy, który się w nich specjalizuje – a często mają oni określone wymagania. Na przykład pożyczkodawca może wymagać, aby społeczność miała minimalną lub maksymalną liczbę padów na akr; aby wszystkie zaczepy były zakryte spódnicami; i/lub wszystkie domy są zgodne z wymogami kodeksu budownictwa mieszkaniowego i urbanistycznego (HUD).

Duże zaliczki

Mobilne parki mieszkalne często mają wyższe wymagania dotyczące zaliczki. Podczas gdy pożyczkodawcy zazwyczaj wymagają tylko 20% zaliczki na zakup inwestycji w dom jednorodzinny, Twoja zaliczka prawdopodobnie wyniesie 25% w przypadku finansowania parku domów mobilnych.

Trudny proces eksmisji

Eksmisja może być skomplikowana w przypadku inwestowania w mobilny park domowy. jeśli jesteś właścicielem kompleksu mieszkalnego, usunięcie lokatora, który nie płaci, jest dość proste. Ale w parku domków mobilnych lokatorzy są właścicielami swoich mieszkań. Szacowany koszt przeprowadzki mobilnego domu to 3000 USD. Jeśli lokator znajduje się w trudnej sytuacji, właściciel parku może być zmuszony do opłacenia tego rachunku.

Jak zacząć inwestować w parki domów mobilnych

Istnieje kilka internetowych rynków, na których można znaleźć szczegółowe informacje i analizy dotyczące parków domów mobilnych dostępnych w sprzedaży. Zawierają:

• Sklep Mobile Home Park to największy specjalistyczny serwis dla parków domów mobilnych. W chwili pisania tego artykułu na ich stronie dostępnych jest ponad 325 parków domów mobilnych.
• Loopnet to największa usługa informowania o nieruchomościach komercyjnych dostępna online dla każdego, z bogatymi danymi na temat wszystkich rodzajów nieruchomości komercyjnych na sprzedaż, w tym parków domów mobilnych.
• CoStar to usługa notowań dla profesjonalistów z branży nieruchomości. Zawiera również listę przyczep kempingowych na sprzedaż. Jest bardziej niezawodny pod względem możliwości wyszukiwania i szczegółowej analizy niż Loopnet, ale CoStar ogranicza korzystanie ze swoich usług baz danych do tych, którzy zawarli odpowiednie umowy licencyjne.
• Reonomy.com to nowsza platforma wyszukiwania, która jest bardzo przyjazna dla użytkownika i obsługuje ponad 50 milionów nieruchomości komercyjnych, w tym parki domów mobilnych.

Upewnij się, że skonsultowałeś się z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, który specjalizuje się w nieruchomościach komercyjnych, aby pomóc Ci określić godziwą wartość rynkową nieruchomości. Jako inwestor będziesz potrzebować przedstawiciela kupującego, który ma dostęp do przepływu transakcji. Będziesz także potrzebować kogoś, kto będzie opowiadał się za Twoimi interesami podczas procesu wyszukiwania i nabywania. Ogólnie rzecz biorąc, sprzedający płaci prowizje agentowi kupującego, więc nie ma powodu, aby nie korzystać z pośrednika jako kupującego.

Czego szukać w inwestycji Mobile Home Park

Istnieje kilka sposobów na zwiększenie wartości inwestycji i przepływów pieniężnych poprzez zmniejszenie wydatków (utrzymanie, zarządzanie nieruchomościami itp.) lub zwiększenie przychodów (czynsze).

Najpierw poszukaj społeczności parków mobilnych, w której możesz dodać wartość lub wprowadzić ulepszenia, aby zwiększyć przychody. Mogą to być nieruchomości, które zostały zaniedbane przez ich obecnych właścicieli lub nie zostały zmodernizowane. Lub mogą to być nieruchomości, które nie mają okazji do dodatkowego przepływu gotówki.

Idealnie byłoby również znaleźć społeczność, w której czynsze są wyceniane poniżej wartości rynkowej oraz możesz zwiększyć miesięczne stawki najmu dzięki drobnym i niedrogim aktualizacjom.

Społeczność wokół parku domków mobilnych jest również ważnym czynnikiem dochodowym. Społeczności zlokalizowane w pobliżu dużych pracodawców, którzy zatrudniają pracowników na godziny, mogą zapewnić dużą pulę potencjalnych wykwalifikowanych najemców. Wybór najemcy w każdym lokalu mieszkalnym, w którym mieszkają blisko siebie ludzie, jest ważny. Chcesz mieć pewność, że wszyscy czują się bezpiecznie i chcą dalej mieszkać w parku. Zatrzymanie dobrych najemców i wyeliminowanie najemców problemowych, zanim się wprowadzą, jest kluczem zarówno do rentowności, jak i pozytywnych doświadczeń jako właściciel gruntu.

Powiązane>>Jak zarządzać wynajmowaną nieruchomością?

Jaką należytą staranność należy wykonać?

Podobnie jak w przypadku każdej inwestycji w nieruchomości, będziesz chciał zatrudnić licencjonowanego inspektora, który wykona dokładną fizyczną kontrolę nieruchomości i wszystkich elementów mechanicznych. W szczególności będziesz chciał skoncentrować się na trzech aspektach, aby zweryfikować swoją inwestycję: zwrot finansowy, stan infrastruktury i lokalny rynek.

Zwroty finansowe

Czynsz – lub „opłaty eksploatacyjne”, jak zwykle nazywa się je w parkach domów mobilnych – są pobierane co miesiąc. Będziesz chciał przejrzeć co najmniej dwa do trzech lat czynszów. Rent rolls to szczegółowe rozliczenie czynszu pobieranego od jednostki. Będziesz także chciał otrzymywać roczne zestawienia zysków i strat, rachunki za media i zeznania podatkowe. Jeśli to możliwe, poproś o przesiewowe aplikacje każdego lokatora. Chcesz zrozumieć typową sytuację finansową i demografię swoich potencjalnych mieszkańców.

Infrastruktura

Chociaż nie ma fizycznych budynków do utrzymania, właściciele kempingów zapewniają przyłącza wody, kanalizacji, elektryczności i gazu do każdej parceli. Ta infrastruktura jest kluczowa i będziesz chciał poznać aktualny stan i historię konserwacji wszystkich elementów mechanicznych.

Obejmują one:

• Testy przepływu i zdatności wody do picia, jeśli dotyczy
• Inspekcje wodociągów powiatowych/miejskich
• Raporty o zasięgu kamery septycznej lub kanalizacyjnej
• Inspekcje przyłączy elektrycznych i gazowych

Oprócz powyższego sprzedawca powinien być w stanie podać szczegółowe informacje na temat nakładów inwestycyjnych i ulepszeń dokonanych w ciągu ostatnich 5+ lat.

Lokalizacja

Podobnie jak w przypadku każdej fizycznej inwestycji w nieruchomości, lokalizacja w dużej mierze dyktuje rentowność i rentowność parków domów mobilnych. Inwestowanie w niedrogie mieszkania w bardziej ekskluzywnej okolicy zazwyczaj przynosi lepsze rezultaty (większy zysk, mniejsze ryzyko, lepsza jakość najemców). Dotyczy to również parków domów mobilnych.

Koniecznie zajrzyj do aktualnego podziału na strefy. Upewnij się, że park spełnia wszystkie przepisy i posiada odpowiednią licencję. Należy również zbadać proponowane zmiany zagospodarowania przestrzennego i plany zagospodarowania terenu, które mogą wpłynąć na długoterminową opłacalność inwestycji w park domków mobilnych.

Dolna linia

Parki domów mobilnych oferują wyjątkową możliwość inwestowania w nieruchomości komercyjne. W przeciwieństwie do kompleksu mieszkalnego, w którym inwestor nabywa, zarządza i utrzymuje budynek, inwestor parku domów mobilnych zazwyczaj jest właścicielem terenu parku, podczas gdy osoby fizyczne są właścicielami i utrzymują swoje domy. Zmniejsza to koszty operacyjne i opłaty za zarządzanie nieruchomościami.

Parki domów mobilnych często oferują możliwość ulepszenia nieruchomości, co doprowadzi do wyższych miesięcznych dochodów z wynajmu dla inwestora. Jednak każdy, kto rozważa tego typu inwestycje, powinien dokładnie zbadać rynek i zdawać sobie sprawę z wyjątkowych wyzwań przed podjęciem decyzji.

Więcej możliwości inwestycyjnych w nieruchomości>>

• Czy ułamkowa własność domu to dobra strategia inwestycyjna?
• Czym są komercyjne REIT-y i gdzie można je znaleźć?
• Najlepsze strony do inwestowania w nieruchomości dla nieakredytowanych inwestorów