Czy ułamkowa własność domu to dobra strategia inwestycyjna?

Niezależnie od tego, czy jesteś miłośnikiem plaży, czy wolisz widok na góry, być może myślałeś o kupnie domu, w którym lubisz spędzać coroczne wakacje. Podczas gdy koszt zakupu drugi dom jest poza zasięgiem większości ludzi, ułamkowa własność to sposób na czerpanie korzyści z domu z dala od domu przy jednoczesnym dzieleniu kosztów zakupu i utrzymania z innymi ludźmi.

Czasami określany jako „deeded trust”, ułamkowa własność domu daje każdemu kupującemu prawa związane z posiadaniem nieruchomości. Jest to porównywalne z wersją na małą skalę finansowanie społecznościowe, gdzie grupa osób dzieli koszty i korzyści z posiadania określonej nieruchomości inwestycyjnej.

Podobnie jak w przypadku tradycyjnego użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie, właściciele dzielą się kosztami i dostępem. Podczas gdy własność w oznaczonym czasie obejmuje 25-50 osób i ogranicza dostęp do jednego lub dwóch tygodni w roku, własność cząstkowa obejmuje od dwóch do dwunastu właścicieli z dostępem od trzech do pięciu tygodni w roku.

Jak działa ułamkowa własność domu

W przypadku częściowej własności domu każdy inwestor jest właścicielem części (lub ułamka) tytułu (lub aktu) nieruchomości. Jako właściciel ułamkowy możesz korzystać z nieruchomości na własny użytek i uzyskiwać dochody, gdy nie jest ona używana przez innych właścicieli lub wynajmowana.

Zazwyczaj wyspecjalizowany firma zarządzająca nieruchomościami nadzoruje nieruchomość i zarządza planowaniem najmu, utrzymaniem oraz księgowaniem przychodów i wydatków. Jako właściciel częściowy ustalasz czas za pośrednictwem firmy zarządzającej, kiedy chcesz korzystać z domu.

Dlaczego po prostu nie zainwestować we własność w oznaczonym czasie?

Timeshare pojawiły się w latach 70. jako przystępna cenowo i wygodna alternatywa dla rezerwacji hotelu na coroczne wakacje. Zamiast spędzać godziny na planowaniu wakacji i wydawać tysiące za tygodniowy pobyt w drogim hotelu, Przywileje własności nieruchomości w oznaczonym czasie dają klucze do gwarantowanego tygodniowego pobytu w jednym z popularnych ośrodków wypoczynkowych rok.

Często własność w oznaczonym czasie pozwala wybrać różne miejsca wypoczynku podczas pobytu w porównywalnym ośrodku objętym umową o korzystanie z nieruchomości w oznaczonym czasie. Zazwyczaj jest to jednorazowy koszt zakupu nieruchomości w oznaczonym czasie, a następnie własność w oznaczonym czasie wymaga miesięcznej opłaty za utrzymanie.

Prawdopodobnie słyszałeś reklamy radiowe sponsorowane przez firmy, które chcą pomóc Ci w sprzedaży niechcianego użytkowania w oznaczonym czasie. Istnieje kilka powodów, dla których nieruchomości w oznaczonym czasie straciły na atrakcyjności dla wielu wczasowiczów. Niektóre z głównych problemów właścicieli nieruchomości w oznaczonym czasie obejmują

• Noclegi to podstawowa jakość
• Opłaty za użytkowanie nieruchomości w oznaczonym czasie (utrzymanie) mają tendencję do wzrostu z roku na rok
• Naprawdę nie ma rynku wtórnego, na którym można by sprzedać swój udział w oznaczonym czasie, jeśli już go nie chcesz

Czytaj więcej >>> Dlaczego kupowanie nieruchomości w oznaczonym czasie to zły pomysł

Plusy i minusy ułamkowej własności domu

Plusy

• Ograniczona liczba właścicieli – Podczas gdy własność w oznaczonym czasie jest dzielona z maksymalnie 52 innymi właścicielami, ułamkowa własność zazwyczaj obejmuje od dwóch do 12 partnerów.
• Kapitał – Ułamkowe akcje domów oferują prawdziwy udział we własności. Twoje nazwisko widnieje w tytule prawnym nieruchomości i dzielisz wszystkie korzyści płynące z faktycznej własności nieruchomości.
• Zapis własności spadkobiercom – Własność ułamkowa to majątek w postaci nieruchomości, dzięki któremu możesz przekazać swój udział spadkobiercom jako część swojego majątku.
• Kontrola nad zarządzaniem nieruchomością – Właściciele mają bezpośredni wpływ na sposób zarządzania nieruchomością.
• Elastyczność wakacji – Zazwyczaj właściciele nie są zobowiązani do samodzielnego wykorzystania całego przydzielonego im czasu. Możesz pozwolić członkom rodziny, przyjaciołom, a nawet pracownikom wykorzystać część lub całość swojego czasu.
• Potencjał aprecjacyjny – Jako właściciel bezpośrednio czerpiesz korzyści z aprecjacji ceny nieruchomości, gdy sprzedajesz swoje udziały lub nieruchomość jest sprzedawana.
• Potencjalne ulgi podatkowe zwykle przyznawane inwestorom w nieruchomości – Dom jest zazwyczaj wynajmowany, gdy nie jest używany. Inwestorzy wynajmujący nieruchomości mogą odliczyć wydatki na utrzymanie i roczną amortyzację swoich szczegółowych podatków. Skontaktuj się ze swoim doradcą podatkowym, aby upewnić się, że możesz skorzystać z odliczeń.

Cons

• Wydatki na konserwację mogą być czasami wysokie – Posiadasz konkretny dom, nieruchomość wymagającą regularnej konserwacji. Duże elementy, takie jak dach i piec, mają ograniczone lata użytkowania, zanim będą wymagały wymiany. Jako właściciel będziesz dzielić te koszty, gdy się pojawią.
• Wysokie nakłady początkowe – Właściciele ułamków mają wyższe początkowe zaangażowanie finansowe. Dzielisz koszt nabycia nieruchomości między wszystkich właścicieli ułamkowych. Jeśli na przykład jesteś jednym z 10 partnerów za nieruchomość o wartości 500 000 USD, Twoje początkowe nakłady wyniosą 50 000 USD plus opłaty transakcyjne.
• Współpraca z ludźmi, których możesz nie znać – Możesz mieć do czynienia z nierozsądnym lub trudnym współwłaścicielem.
• Ograniczona kontrola nad sprzedażą Twoich akcji – Jako współwłaściciel nieruchomości możesz nie być w stanie sprzedać swojego udziału we własności, kiedy i za żądaną kwotę.
• Ograniczony wybór miejsc na wakacje – Umowa użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie pozwala na elastyczność w podróżowaniu do różnych ośrodków zarządzanych przez spółkę timeshare. Ale twoje opcje są ograniczone do konkretnego domu wakacyjnego z ułamkową własnością.
• Ryzyko rynku mieszkaniowego – Jeśli docenia nieruchomość, docenia się udział każdego właściciela. Odwrotna sytuacja również jest prawdziwa. Jeśli nieruchomość nie jest odpowiednio utrzymana i ulega amortyzacji, inwestycja jest trafiona. A część każdego właściciela jest jednakowo dewaluowana.

Czy ułamkowa własność domu to dobra inwestycja?

To, co definiuje „dobrą inwestycję”, jest bardzo osobiste. Jeśli lubisz co roku wracać do tego samego miejsca na wakacje i szukasz udziału we własności tej wyjątkowej nieruchomości, własność ułamkowa może być spełnieniem marzeń:

Blokujesz swój przyszły dostęp po dzisiejszych cenach i korzystasz z wszelkich wzrostów długoterminowej wartości nieruchomości (aprecjacja). I możesz zarabiać pasywny dochód z tygodniowego wynajmu, gdy nieruchomość nie jest używana przez Ciebie lub innych właścicieli.

Jako właściciel nieruchomości inwestycyjnej możesz skorzystać z odliczeń od podatku od wynajmu nieruchomości, takich jak amortyzacja i odpisy na wydatki majątkowe. Jeśli dobrze zarządzasz, może to oznaczać czerpanie korzyści z inwestycji w nieruchomości na wynajem: miesięczny przepływ środków pieniężnych, roczne ulgi podatkowe i potencjalny wzrost wartości nieruchomości.

Nieruchomości, szczególnie w popularnych wakacyjnych miejscach, ogólnie doceniają. Posiadanie udziałów w aktywach, których wartość z czasem rośnie i przynosi roczne dywidendy (w dochodach z najmu) jest zasadniczo atrakcyjną inwestycją.

Należy jednak pamiętać, że nieruchomości nie są aktywami płynnymi. Sprzedaż wymaga czasu i pieniędzy. Więc jeśli nie planujesz posiadać długoterminowego, koszty sprzedaży mogą pochłonąć większość zysków z aprecjacji nieruchomości. I możesz stracić pieniądze, jeśli musisz sprzedać, gdy rynek mieszkaniowy jest w załamaniu.

Czytaj więcej >>> Plusy i minusy inwestowania w nieruchomości: kompleksowy przegląd.

Dolna linia

Ułamkowe posiadanie domu to strategia inwestycyjna, która stanowi alternatywę dla kupowania nieruchomości w oznaczonym czasie. Największa różnica? Ułamkowa własność domu daje ci prawo własności i obowiązki własności.

Podczas gdy nieruchomości w oznaczonym czasie to zasadniczo zakup wakacyjny, który eliminuje wydatki na hotel i gwarancje możliwość tygodniowego urlopu w ośrodku, ułamkowa własność domu to wspólna inwestycja w jedną konkretną własność.

Istnieją podobieństwa i zasadnicze różnice między ułamkową własnością domu a własnością w oznaczonym czasie. Jedno niekoniecznie jest lepsze od drugiego. To zależy od preferowanego stylu wakacji, priorytetów i sytuacji finansowej. Główną korzyścią jest to, że częściowe posiadanie domu jest mniej kosztownym sposobem na prawdziwe posiadanie domu wakacyjnego.

---

Dalsza lektura:

• Jak inwestować w nieruchomości za niewielkie pieniądze
• Strategie inwestowania w nieruchomości, które każdy inwestor powinien rozważyć
• Jakie są zagrożenia związane z inwestowaniem w nieruchomości?

---

Porównaj strony finansowania społecznościowego nieruchomości

Usługa	Nasza pozycja
Odwiedź zbiórkę pieniędzy Przegląd pozyskiwania funduszy	Nasz wynik: 9/10 Fundrise pozwala nieakredytowanym inwestorom korzystać z inwestycji w nieruchomości z wymaganymi minimalnymi opłatami w wysokości 10 USD i niskimi opłatami za zarządzanie. Zaplanuj inwestowanie przez co najmniej pięć lat, w przeciwnym razie możesz podlegać karze za wcześniejsze wykupienie.
Odwiedź CrowdStreet Recenzja Crowstreet	Nasz wynik: 8/10 CrowdStreet to platforma bezpośredniego inwestowania w nieruchomości komercyjne, która oferuje również prywatny REIT dla akredytowanych inwestorów. Większość ofert wymaga minimalnej inwestycji w wysokości 25 000 USD. Niektóre zaczynają się nawet od 100 000 USD, więc niektórzy inwestorzy mogą zostać wycenieni na tej platformie.
Odwiedź RealtyMogul Recenzja RealyMogul	Nasz wynik: 9/10 Realty Mogul oferuje połączenie funduszy inwestycyjnych REIT i bezpośrednich inwestycji w nieruchomości, gdzie środki trafiają do konkretnej nieruchomości. Fundusze wymagają co najmniej 5000 USD, a inwestycje bezpośrednie co najmniej 35 000 USD.
Odwiedź EquityMultiple EquityMultiple Review	Nasz wynik: 8.5/10 EquityMultiple to świetny wybór w zakresie finansowania społecznościowego dla doświadczonych inwestorów na rynku nieruchomości, ponieważ firma oferuje imponujący poziom przejrzystości każdej transakcji. Inwestycje bezpośrednie wymagają minimum 10 000 USD, a inwestycje w fundusze minimum 20 000 USD.
Odwiedź Roofstock Przegląd dachówek	Nasz wynik: 8.5/10 Roofstock daje nieakredytowanym inwestorom możliwość inwestowania w jednorodzinne nieruchomości na wynajem. Jest to opcja pod klucz, aby kupić indywidualną nieruchomość na własną rękę. Należy jednak zaplanować dużą zaliczkę oraz opłaty za zarządzanie przy inwestowaniu poza stanem.