W rzeczywistości, na wiele sposobów, niż możesz sobie wyobrazić, inwestowanie w nieruchomości odzwierciedla inwestowanie w akcje i obligacje. W obu przypadkach Twoimi celami są krótkoterminowe dochody i długoterminowe zyski kapitałowe.
Starannie dobrana, odpowiednio utrzymana i właściwie zarządzana nieruchomość na wynajem może zapewnić trzy rzeczy, których poszukują wszyscy inwestorzy:
- Dochód
- aprecjacja kapitału
- korzyści podatkowe.
Kiedy ty zainwestuj w nieruchomość na wynajem, Twój krótkoterminowy dochód pochodzi z czynszu, a nie z kwartalnych dywidend lub odsetek. A Twoje zyski kapitałowe wynikają ze wzrostu ceny posiadanej nieruchomości, a nie ze wzrostu cen akcji.
Nie oznacza to, że nie ma dużych różnic. I nie mówimy, że twój portfel powinien zawierać tylko aktywa giełdowe lub tylko nieruchomości. Badania pokazują, że zróżnicowane portfele z biegiem czasu są znacznie lepsze. Inwestowanie na giełdzie jest często znacznie bardziej pasywne. Może to być również mniej czasochłonne i bardziej pracochłonne niż inwestowanie w nieruchomości.
Odkryłem jednak, że bardziej aktywne podejście do inwestowania przynosi większe korzyści. Dla mnie bardziej satysfakcjonujące jest posiadanie nieruchomości materialnych niż udziały w akcjach, które pojawiają się jako liczby na miesięcznym wyciągu.
Wybór nieruchomości na wynajem
Wiele osób „wpada” w posiadanie nieruchomości na wynajem. Mogą kupić nieruchomość, gdy są samotni, a następnie wziąć ślub, zamieszkać razem i zamiast sprzedawać dodatkowy dom, decydują się go wynająć. Albo dziedziczą dom po rodzicach i wynajmują go, zamiast od razu go sprzedać.
Często nie są to idealne sytuacje na wynajem z kilku powodów. Głównym powodem jest to, że liczby nie działają. To dlatego, że planowanie jest zawsze lepsze niż wpadanie w niemal każdą sytuację życiową.
Jeśli nie kupisz nieruchomości jako inwestycji w celu uzyskania dochodu z najmu i/lub wzrostu wartości kapitału, prawdopodobnie nie okaże się to świetną inwestycją w nieruchomości.
Powiedzmy, że nie znajdujesz się w żadnej z tych sytuacji. Zamiast tego chciałbyś kupić i wynająć nieruchomość jako inwestycję.
Wydajność jest lepsza niż lokalizacja
Co składa się na dobrą nieruchomość na wynajem inwestycyjny? Być może słyszałeś, że inwestowanie w nieruchomości polega na „lokalizacji, lokalizacji, lokalizacji”. I to z pewnością dotyczy inwestowania w nieruchomości na wynajem. Potrzebujesz czynszu odpowiedniego dla dużej puli niezawodnych najemców, których stać na czynsz i szukają mieszkania.
Równie ważna jak lokalizacja, jest tak samo łatwo stracić pieniądze na nieruchomości w doskonałej lokalizacji, jak stracić pieniądze na nieruchomości w marginesie miasta. Sama lokalizacja to tylko część sukcesu.
Najważniejsze jest to, że liczby działają. Chcesz mieć pewność, że Twoja nieruchomość ma dodatni przepływ środków pieniężnych. Musisz dokładnie obliczyć przychody i wydatki z najmu. Nazywa się to „dochodem z wynajmu netto”.
Co to jest rentowność netto wynajmu?
Najprościej rzecz ujmując, rentowność czynszu netto jest wersją ROI (zwrotu z inwestycji) dla nieruchomości, którą chciałbyś osiągnąć przy każdej inwestycji. Oblicza się go w następujący sposób:
Zysk netto z najmu = (przychód netto z najmu ÷ całkowity koszt nieruchomości) x 100
Musisz obliczyć lub bardzo dokładnie oszacować całkowity koszt nieruchomości i dochód netto z najmu, aby uzyskać rentowność netto z najmu. Więc co wchodzi w te liczby?
Oto szczegóły jednej z moich nieruchomości, które są wynajmowane od prawie roku:
| Cedar Barn Way Szczegóły nieruchomości | |
|---|---|
| Cena zakupu | $115,000 |
| Koszty zamknięcia | $2,837 |
| Koszty rehabilitacji | $21,432 |
| CAŁKOWITY KOSZT NIERUCHOMOŚCI | $139,269 |
| Czynsz roczny | $20,700 |
| Zaplanowane wakaty | $1,725 |
| Zaplanowane wydatki | $862 |
| Roczne podatki i ubezpieczenie | $1,625 |
| DOCHÓD Z WYNAJMU NETTO | $16,488 |
| ZYSK Z WYNAJMU NETTO | 11.8% |
Całkowite koszty nieruchomości muszą obejmować wszystkie wydatki z własnej kieszeni, aby przygotować nieruchomość do przeprowadzki dla najemców. Będzie to cena zakupu, koszty zamknięcia, koszty finansowania w przypadku zaciągnięcia pożyczki, koszty licencji i opłat za wynajem oraz koszty reklamy. Wszystkie koszty muszą być policzone.
Podobnie musisz znać swój roczny dochód z wynajmu i wszystkie koszty, aby znaleźć różnicę. To jest Twój dochód z wynajmu netto.
Typowe koszty pochodzą z utrzymania, opłat za zarządzanie nieruchomościami, podatków, ubezpieczenia, kosztów pustostanów (budżetowanie na miesiące) gdy nieruchomość nie może być wynajmowana) i miesięczne opłaty za media (jeśli najemca nie przewiduje, że najemcy płacą) te). Upewnij się, że całkowity dochód z wynajmu pomniejszony jest o wszystkie wydatki związane z utrzymaniem majątku i generowaniem tego dochodu.
Unikaj błędów początkujących
Zaskoczenie niezabudżetowanymi kosztami to błąd początkującego. W przypadku tej nieruchomości zauważysz, że przeznaczyłem budżet na pustostany i utrzymanie. Ale nie poniosłem żadnego z tych kosztów w pierwszym roku, ponieważ 1) lokatorzy zostali dokładnie przebadani i podpisane roczna dzierżawa oraz 2) w ramach remontu umieszczono w nieruchomości nowe urządzenia z gwarancją proces.
Tak więc mój zysk netto z wynajmu tej nieruchomości wyniósł 11,8%. (Roczny dochód z wynajmu 16 488 USD ÷ całkowity koszt nieruchomości 139 269 USD).
To, co jest miłe w znajomości dochodu netto z wynajmu, to to, że pozwala on porównać nieruchomości ze sobą. Wtedy możesz znaleźć lepszą ofertę przed zakupem. Pozwala nawet porównać szacowane zwroty z nieruchomości z oczekiwanym zwrotem z innych opcji inwestycyjnych, takich jak akcje i obligacje.
A co z uznaniem?
Przez lata wielu uważało, że wartość nieruchomości tylko rosła. Upadek mieszkalnictwa w latach 2008–2010 przyniósł temu myśleniu pewną dozę rzeczywistości. Ale nawet w tej bańce w całym kraju istniały nieruchomości mieszkalne, które utrzymywały swoją wartość, a nawet były doceniane.
Starannie dobrane właściwości mają prawdziwą wartość, która nie znika.
Perspektywa wzrostu wartości kapitału to duża część mojego procesu wyboru nieruchomości, ale nie liczę na to, że moje liczby zadziałają. Rynki są zmienne, a ceny rosną i spadają. A jeśli się nad tym zastanowić, cena rynkowa nieruchomości mieszkalnej ma znaczenie tylko wtedy, gdy chcesz ją sprzedać.
Oczywiście obserwuję zmieniające się wartości rynkowe, tak jak każdą inną inwestycję, więc wiem, czy rozsądniej jest nadal wynajmować lub sprzedawać dla zysku. Nieruchomość Cedar Barn Way została kupiona poniżej wartości rynkowej, ponieważ była wykluczona i wymagała pracy.
Jak dotąd wydaje się to dobrą inwestycją. Dziś porównywalne nieruchomości w okolicy są sprzedawane za około 185 000 USD. Gdybym zdecydował się na sprzedaż i mógłbym uzyskać tę cenę sprzedaży i odjąć 8% kosztów sprzedaży, mój zysk wyniósłby około 30 000 USD. Nie jest to moja najlepsza oferta do tej pory, ale nie jest to zły zwrot z inwestycji w wysokości 140 000 USD.
Ulgi podatkowe na wynajem
Wynajem nieruchomości ma również pewne korzyści podatkowe, których nie mają inne opcje inwestycyjne. Przyjrzeliśmy się dwóm z trzech rzeczy, na które każdy inwestor czeka: dochód i wzrost wartości kapitału. Trzecia to ulgi podatkowe. Inwestowanie w nieruchomości ma wyjątkową korzyść podatkową. Zasadniczo możesz uzyskać ulgę podatkową za niszczenie domu z biegiem czasu. Jest w tym trochę więcej, o czym możesz przeczytać tutaj.
Kupno nieruchomości na wynajem to dopiero początek
Jeśli wynajem nieruchomości ma dla Ciebie sens, to dopiero początek! Nieruchomości nie są łatwe i będziesz musiał przeprowadzić wiele badań, zanim się zaangażujesz. Do tego dochodzi cena utrzymania, podatki od nieruchomości i kłopoty z najemcami. W końcu może to być bardzo satysfakcjonujący proces i wspaniały dodatek do twojego portfela inwestycyjnego.
Jeśli szukasz łatwego sposobu na rozpoczęcie inwestowania w nieruchomości na wynajem, sprawdź Dachówka. Ta platforma inwestycyjna umożliwia zakup wstępnie sprawdzonych nieruchomości pod klucz, którymi opiekują się certyfikowani zarządcy nieruchomości.