Znalezienie odpowiedniego miejsca do życia jest często trudne dla rodzin z problemami finansowymi. Wiele rodzin o niskich dochodach płaci połowę swojego miesięcznego dochodu z czynszu i nadal żyje w gorszych, a nawet niebezpiecznych warunkach.
Od czasów Wielkiego Kryzysu w Stanach Zjednoczonych istnieją programy pomocy mieszkaniowej. Jednym z najpopularniejszych jest program federalny, znany jako „Sekcja 8”, zarządzany przez lokalne władze mieszkaniowe. A sekcja 8 może również zapewnić inwestorom, którzy chcą wziąć udział w aktywnym inwestowanie w nieruchomości z kilkoma wspaniałymi możliwościami.
Jak to działa
Utworzony w 1974 r. rozdział 8 przeszedł wiele zmian i poprawek. Dzisiejsza wersja to program „voucher na wybór mieszkania”. Działa to tak:
Kwalifikujące się rodziny mogą znaleźć wybraną jednostkę do wynajęcia po otrzymaniu kuponu, który pokrywa do 70% miesięcznego czynszu plus rachunki za media. Za pozostałe 30% odpowiadają rodziny. Sekcja 8 zazwyczaj obejmuje pomoc mieszkaniową dla osób niepełnosprawnych i osób starszych, a także rodzin o niskich dochodach.
Bony na wybór mieszkania są administrowane lokalnie przez publiczne agencje mieszkaniowe (PHA). PHA otrzymują fundusze federalne z amerykańskiego Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) na administrowanie programem bonów. W większości społeczności istnieje lista oczekujących na pomoc, gdy kandydat zostanie zakwalifikowany.
Uprawnienia
Wnioskodawcy muszą spełniać określone kryteria kwalifikacyjne, w tym:
- Całkowity dochód rodziny, który nie może być wyższy niż 50% mediany dochodu w hrabstwie, w którym mieszka wnioskodawca.
- Całkowita liczba członków rodziny, którzy będą mieszkać w jednostce.
- Odbiorca musi być obywatelem USA lub imigrantem z dokumentami potwierdzającymi legalny status imigracyjny.
Program nakazuje, aby do 75% całkowitej liczby bonów mieszkaniowych należało przekazać rodzinom lub osoby, których łączny dochód rodziny nie przekracza 30% mediany dochodu w obszarze, w którym wybierają żyć.
Jeśli jesteś inwestowanie w miejskie lub wiejskie nieruchomości na wynajem, prawdopodobnie spotkasz lokatorów z sekcji 8 z kuponami mieszkaniowymi. Jako właściciel możesz legalnie zdecydować się na udział – i zaakceptować najemców z sekcji 8 – lub nie. Mam kilku najemców z sekcji 8 w moich wynajmowanych nieruchomościach i jak większość rzeczy w życiu, są plusy i minusy.
Korzyści dla właścicieli, którzy akceptują kupony sekcji 8
Gwarantowany miesięczny dochód z wynajmu na czas — Największą zaletą przyjmowania lokatorów z sekcji 8 jest regularny czek, który otrzymujesz co miesiąc od rządu. Rząd zazwyczaj płaci od 50% do 65% czynszu najemcy. Wysokość zależy od dochodów najemcy i przewidywanych kosztów mediów dla konkretnej nieruchomości.
Po zawarciu umowy najmu i wypełnieniu wszystkich formalności (wielu lokatorów ma pakiet), masz gwarancję, że rząd na czas sprawdzi znaczną część czynszu. Dzieje się tak dlatego, że PAH wysyła część czynszu, który płacą, bezpośrednio właścicielowi. Najemca wysyła oddzielny czek na swoją część i płaci za media bezpośrednio dostawcy.
Niższe wakaty — Zmniejszenie wakatów jest ważne, aby inwestorzy nieruchomości na wynajem. Gdy nieruchomość jest pusta, nie ma dochodu na pokrycie podatków, ubezpieczenia, opłat HOA i innych miesięcznych kosztów posiadania. Wielu najemców sekcji 8 ma tendencję do pozostawania w miejscu przez długi czas i chętnie odnawia roczny okres najmu.
Większa pula najemców do wyboru — Otwarcie wynajmu dla najemców z sekcji 8 może znacznie zwiększyć liczbę najemców do wyboru. Szerszy wybór potencjalnych najemców oznacza, że możesz być bardziej wybredny i znaleźć naprawdę dobre dopasowanie do swojej nieruchomości.
Kiedy wystawiam nieruchomość do wynajęcia, otrzymuję mnóstwo telefonów w tej sprawie. Często pierwsze pytanie, które mi zadaje, to czy akceptuję vouchery. Jeśli odpowiem „Nie”, ograniczę pulę wykwalifikowanych najemców. Chociaż najemcy sekcji 8 mają niskie dochody, niekoniecznie mają wiele innych problemów poza tym. Dopóki dobrze sprawdzasz swoich najemców, często nie różnią się oni od najemców bez bonów.
Korzystne stawki wynajmu — Zawsze istnieje akceptowalny zakres rynkowych cen najmu podobnych nieruchomości. Mieszkanie z dwiema sypialniami i dwiema łazienkami może wynająć w mojej okolicy od 1200 do 1500 dolarów. Jedną z korzyści klientów Sekcji 8 jest to, że miesięczny czynsz, który możesz pobierać, znajduje się na wyższym końcu zakresu stawek rynkowych. PAH wie, że posiadaczom bonów Sekcji 8 trudniej jest znaleźć mieszkanie, ponieważ nie wszyscy właściciele akceptują bony. W ten sposób dostosują się do wyższego końca zakresu, aby umożliwić beneficjentom pomocy zapewnienie mieszkania. To nie znaczy, że możesz przeładować! Jeśli Twoja stawka czynszu nie jest konkurencyjna, prawdopodobnie będziesz musiał ją obniżyć, aby zostać zaakceptowanym przez program Sekcji 8.
Dodatkowa ekspozycja Twojej aukcji nieruchomości na wynajem — Po zatwierdzeniu przez Ciebie i Twoją nieruchomość możesz umieścić swoją nieruchomość na stronie internetowej PHA, gdzie posiadacze kuponów mogą ją zobaczyć. To dodatkowa możliwość reklamowania Twojego wpisu.
To może być satysfakcjonujące — Chociaż osobiście nigdy nie otrzymałem pomocy mieszkaniowej, przeżyłem 20 lat, budując karierę i żyjąc samotnie. Wiem, jak to jest żyć z niskich dochodów i nadążyć za rachunkami. Spotkałem naprawdę wspaniałych ludzi, którzy otrzymują bardzo potrzebną pomoc mieszkaniową. Dobrze jest zapewnić im bezpieczne i miłe miejsce do domu. A jeśli są na to otwarci, mam szansę udzielić im osobistych porad finansowych, które im pomogą — podstawowych rzeczy, które powinny być nauczane w szkole średniej, ale tak nie jest.
Wady uczestnictwa w Programie Voucherów Mieszkaniowych
Bardziej zaangażowany proces — Przyjmowanie bonów z sekcji 8 oznacza, że jako właściciel może przeskoczyć kilka przeszkód. Za pierwszym razem, kiedy to zrobiłem, było to zarówno zniechęcające, jak i trochę frustrujące. Dopiero po tym, jak przebrnąłem przez cały proces, dowiedziałem się, że hrabstwo oferuje bezpłatne 45-minutowe seminarium informacyjne dla właścicieli raz w miesiącu!
Aby rozpocząć, musisz wypełnić wniosek, aby zostać uznanym za wynajmującego z sekcji 8. Podajesz dane osobowe i szczegółowe informacje o swojej nieruchomości. Po tym następuje inspekcja nieruchomości. A po zatwierdzeniu najemcy jest więcej papierkowej roboty. Na koniec, zanim fundusze zostaną zatwierdzone do wydania, musisz wysłać kopię umowy najmu do PHA.
Dodatkowa kontrola — Twoja nieruchomość musi zostać skontrolowana przez PAH. Jest to oddzielna inspekcja sekcji 8, która jest dodatkiem do innych wymaganych inspekcji. Na przykład w hrabstwie Baltimore, właściciele są zobowiązani do uzyskania licencji na wynajem nieruchomości, a przed zatwierdzeniem licencji na wynajem wymagana jest specjalna kontrola. A jeśli nieruchomość została zbudowana przed 1978 r., musi być uznana za bezpieczną dla ołowiu lub certyfikowaną bezołowiową.
Inspekcja PHA jest dość prosta. Twoja wynajmowana nieruchomość musi mieć odpowiedni kod strukturalny. Wszystko musi być w należytym stanie i działać bezpiecznie. Wynajmujący nie ponosi kosztów inspekcji Sekcji 8. Najemcy są odpowiedzialni za udostępnienie nieruchomości do oględzin, co zwykle ma miejsce wkrótce po wprowadzeniu się.
Kontrola i selekcja najemców jest nadal bardzo ważna — Chociaż najemcy muszą zostać zatwierdzeni przez PAH, aby otrzymać kupon, nie zakładaj, że zostali odpowiednio przebadani. Upewnij się, że dokładnie sprawdziłeś wszystkich najemców z sekcji 8, tak jak sprawdzasz każdego innego lokatora. Możesz i powinieneś przeprowadzić wszelkie badania due diligence, które nie naruszają Ustawy o uczciwych warunkach mieszkaniowych ani przepisów stanowych i lokalnych, w tym sprawdzenie przeszłości i zdolności kredytowej.
Konfiguracja nowego najemcy trwa do 60 dni — W PHA obowiązuje 60-dniowy czas przetwarzania. Oznacza to, że będziesz musiał poczekać dwa miesiące przed otrzymaniem pierwszego czeku rządowego. Na przykład, 1 stycznia wprowadziłam się do mojej trzypokojowej kamienicy z rodziną z sekcji 8 Zgodnie z wymogami otrzymałem część czynszu najemcy 1 stycznia i 1 lutego. Ale czek rządowy otrzymałem dopiero 1 marca. W tym czasie otrzymywałem jednorazowo trzymiesięczny czynsz (styczeń, luty i marzec).
Specjalne zasady eksmisji — Eksmisja najemców to coś, czego każdy inwestor nieruchomości chce uniknąć. Jest to kosztowne, czasochłonne i drogie. Starannie przeskanuj najemców przed umieszczeniem, aby zmniejszyć szansę na to. Na szczęście nie musiałem przechodzić tego procesu z żadną z moich właściwości. Eksmisja lokatorów z Sekcji 8 jest jednak nieco bardziej skomplikowana niż zwykła eksmisja. Aby eksmitować najemcę z sekcji 8 po jego przyjęciu, potrzebne jest postępowanie sądowe. Odnosi się to nawet do stanów, które oferują inne metody eksmisji.
Streszczenie
Sekcja 8 to bardzo potrzebny program pomocy, który pozwala rodzinom o niskich dochodach żyć w bezpieczniejszych społecznościach i zachować wystarczający miesięczny dochód, aby odpowiednio zaopatrywać swoje rodziny.
Jako właściciel, który akceptuje sekcję 8 w dwóch moich wynajmach, dzięki temu programowi poznałem wspaniałych ludzi. Niestety, spotkałem też kilku posiadaczy kuponów, z którymi nie czuję się komfortowo. Moje nieruchomości na wynajem to coś więcej niż tylko inwestycja finansowa. Osobiście zainwestowałem czas, energię i pieniądze w zabranie niekochanej nieruchomości i przekształcenie jej w dom. Chcę mieć pewność, że mój najemca będzie szanował i dbał o moją własność. I chcę wynajmować uczciwym ludziom, z którymi mogę nawiązać udaną, długoterminową relację. Właściwe badania przesiewowe są kluczowym elementem skuteczne zarządzanie wynajmem nieruchomości czy zezwalasz lokatorom z bonami mieszkaniowymi, czy nie.
Dla właścicieli, którzy chcą zająć się dodatkową papierkową robotą i zrobić trochę więcej na żądanie rząd, można znaleźć stabilnych najemców — i mieć pewność otrzymywania regularnego sprawdzania czynszu każdego miesiąca.