Największą inwestycją, jaką większość ludzi kiedykolwiek dokona w swoim życiu, jest ich osobiste miejsce zamieszkania. Kupno domu to dla wielu rytuał przejścia finansowego. Oznacza to zerwanie więzów płacenia czynszu komuś innemu i płacenie sobie poprzez budowanie własnego kapitału.
Ale co z kupnem drugiego domu — powiedzmy domu wakacyjnego? Czy to dobra inwestycja?
Podobnie jak w przypadku wielu innych decyzji finansowych, zależy to od Twoich osobistych preferencji, długofalowych celów i aktualnej sytuacji finansowej. Oto pięć rzeczy do rozważenia przed zakupem drugiego domu… i alternatywa, jeśli zdecydujesz, że to nie jest dla Ciebie.
#1: Lokalizacja
„Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja” jest zawsze kluczowym czynnikiem, jeśli chodzi o nieruchomości. Nie możesz fizycznie przenieść domu do lepszej lokalizacji, jeśli wybierzesz źle!
Jeśli kupujesz nieruchomość, w której zamierzasz spędzać wakacje każdego roku, będziesz chciał mieć pewność, że lokalizacja będzie tą, z której będziesz cieszyć się przez lata — a nie tylko kilka sezonów. I upewnij się, że rozważyłeś wszystko w wybranej lokalizacji.
Lubisz ciszę i spokój górskiej chaty, nawet jeśli zdarzy się, że z powodu nieoczekiwanej zimowej burzy zdarzy Ci się śnieżyc w dodatkowe dni? A może wolisz mieszkanie na plaży, nawet jeśli niesforne nastolatki z przerwy wiosennej zajmują jednostkę obok Ciebie w tygodniu, w którym zdecydujesz się zabrać swoją rodzinę? A może ośrodek wypoczynkowy w Nikaragui pasuje do Twojego stylu — dopóki nie zdasz sobie sprawy, że nie możesz znaleźć potrzebnych? zaopatrzenie lub kompetentna anglojęzyczna pomoc w utrzymaniu nieruchomości w dobrym stanie ze względu na jej zdalne Lokalizacja?
Będziesz także chciał zrozumieć historię i planowaną przyszłość dla konkretnej nieruchomości i ogólnego obszaru, aby określić rozsądną ocenę potencjału aprecjacji nieruchomości. Połącz się z lokalnym agentem nieruchomości, aby zrozumieć te czynniki i nie tylko, w tym potencjalne propozycje zagospodarowania przestrzennego, które mogą negatywnie lub pozytywnie wpłynąć na przyszłą wartość nieruchomości.
Domy wakacyjne zwykle znajdują się w pożądanych miejscach, w których ludzie chcą odwiedzić. Obszary te często doświadczają uznania rynku po prostu ze względu na ich atrakcyjność. Ale musisz być ostrożny. Wartości nieruchomości mogą się znacznie różnić, nawet w tych pozornie odizolowanych lokalizacjach. Sezon niszczycielskich huraganów uderzających w to samo miasteczko na plaży może wyrządzić tak wiele szkód, że odbudowa lokalnej gospodarki zajmie dekadę lub dłużej.
Twoje wybory są prawie nieograniczone. Domek na nabrzeżu nad zatoką. Zaciszna posiadłość nad jeziorem otoczona kilometrami szlaków turystycznych. Miejski apartament blisko światowej klasy sklepów. Domek górski z dziczyzną do polowania. Nieruchomość na plaży ze słońcem i zabawą dla rodziny. Mieszkanie w ośrodku narciarskim. Dom na jednej z karaibskich wysp. Lub nawet apartament w popularnym turystycznym miejscu, takim jak Orlando czy Vegas. Niezależnie od miejsca docelowego, możesz rozważyć wynajem na kilka sezonów w okolicy, aby upewnić się, że będziesz tam szczęśliwy na dłuższą metę.
#2: Koszty
Czy stać Cię na drugi dom? Nawet jeśli możesz, czy jesteś gotów poświęcić się na inne rzeczy, na które mógłbyś sobie pozwolić, jeśli nie kupisz drugiego domu?
Nieruchomości to długoterminowy wybór inwestycyjny. Należy wziąć pod uwagę wysokie koszty transakcyjne kupna i sprzedaży. A inwestycje w nieruchomości z natury nie są aktywami płynnymi. Sprzedaż wymaga czasu. Nie możesz dziś zdecydować, że chcesz sprzedać i mieć gotówkę na koncie w przyszłym tygodniu, a nawet w przyszłym miesiącu.
Musisz więc dokładnie oszacować cenę zakupu, na którą możesz sobie wygodnie pozwolić. Musisz dokładnie obliczyć całkowity koszt. Oczywiście masz normalne koszty utrzymania domu. Zużycie jest nieuniknione. A urządzenia się psują. Co więcej, masz miesięczne opłaty za media, roczne podatki od nieruchomości, HOA lub opłaty za mieszkanie i ubezpieczenie, aby wymienić największe wydatki.
Wakacje lub drugie domy mogą mieć dodatkowe koszty w budżecie. Istnieją opłaty za zarządzanie nieruchomościami, ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej oraz opłaty za prowadzenie działalności. Jeśli wynajmujesz, istnieją okresowe koszty sprzątania między najemcami. Jeśli twoje nowe miejsce ma basen, ponosisz koszty zimowania i inne koszty utrzymania. I nie zapomnij o ubezpieczeniu od powodzi lub huraganu oraz systemie monitorowania bezpieczeństwa. Możesz również zaplanować wakacje w nieruchomości lub regularne sprawdzanie jej. Musisz więc zaplanować koszty podróży, aby dostać się tam iz powrotem.
Mam przyjaciół w domu wakacyjnym na St. John na Wyspach Dziewiczych. To coś więcej niż piękne, ale dotarcie do niego jest również bardzo drogie. A ponieważ jest to wyspa, wszystkie materiały eksploatacyjne docierają statkiem. Więc artykuły spożywcze i gaz są bardzo drogie, gdy tam jesteś. Właściwie zaplanowane jednak koszty te nie będą zaskoczeniem.
Pamiętaj, że nieruchomości to inwestycja długoterminowa. Chcesz mieć pewność, że stać Cię na posiadanie go przez więcej niż kilka lat. Jeśli jesteś małżeństwem z dwoma dochodami i planujesz, że jeden rodzic zostanie w domu, gdy masz dzieci, upewnij się, że możesz sobie pozwolić na drugi dom za jeden dochód.
#3: Kredyt hipoteczny
Zakładając, że nie masz wystarczającej ilości gotówki na zakup drugiego domu, będziesz musiał uzyskać kredyt hipoteczny.
Aby sprawdzić, czy się kwalifikujesz, musisz znać swój wskaźnik zadłużenia do dochodu lub DTI. Tyle jesteś winien w stosunku do tego, ile zarabiasz. Większość pożyczkodawców nie chce, aby całkowity dług kupującego przekroczył 36% ich dochodów.
Oto, jak dobrze oszacować, czy drugi dom przekroczy limit, czy nie. Dodaj aktualną spłatę kredytu hipotecznego i przewidywaną drugą spłatę kredytu hipotecznego, a następnie podziel tę liczbę przez miesięczny dochód przed opodatkowaniem. Nie uwzględniaj kwoty w miesięcznej płatności, która płaci podatki i ubezpieczenie, jeśli są one w niej uwzględnione.
Załóżmy na przykład, że Twoja obecna spłata kredytu hipotecznego wynosi 1500 USD. Twoja druga spłata kredytu hipotecznego zapewniłaby dodatkową spłatę kredytu hipotecznego w wysokości 1300 USD. A twój roczny dochód to 90 000 dolarów. Twoje DTI wyniesie 37%. To byłoby trochę za wysokie, aby większość pożyczkodawców mogła to zatwierdzić.
Ponadto będziesz musiał mieć wyższą zaliczkę zaoszczędzoną na drugi dom. Nie jest niczym niezwykłym, że pożyczkodawcy wymagają zaliczek w wysokości od 25% do 40% w przypadku pożyczek na drugi dom lub na wakacje. Zanim zaczniesz patrzeć na określony przedział cenowy nieruchomości, upewnij się, że realistycznie zaoszczędziłeś wystarczająco dużo na zaliczkę.
Istnieją jeszcze dwie kwestie dotyczące kredytu hipotecznego. Prawdopodobnie będziesz potrzebować wyższej niż przeciętna oceny kredytowej, aby kwalifikować się do drugiego kredytu hipotecznego. 725 to zazwyczaj minimalna ocena kredytowa, którą biorą pod uwagę kredytodawcy. A oprocentowanie pożyczek na drugi dom jest zazwyczaj nieco wyższe niż stawki za główne miejsca zamieszkania. Może różnica między 3,5% a 4,5% nie wydaje się duża. Ale w ciągu 30-letniego kredytu hipotecznego ta różnica może wynosić setki tysięcy dolarów.
#4: Styl życia
Jednym z głównych powodów, dla których ludzie rozważają zakup domu wakacyjnego, jest możliwość swobodnego odwiedzania miejsca, które lubią, kiedy tylko chcą. Nie potrzebujesz rezerwacji. Masz klucz. Możesz spakować się lekko, ponieważ masz dodatkowe ubrania na terenie obiektu. A tam spiżarnia jest już zaopatrzona. Wiesz, że spodoba Ci się lokalizacja i zakwaterowanie, ponieważ osobiście wybrałeś oba!
Myślenie długoterminowe może pomóc w dokonaniu jeszcze lepszego wyboru. Wiele osób planuje w końcu udać się na emeryturę do swojego drugiego domu. Jeśli taki jest twój plan, otwiera zupełnie nowy zestaw parametrów do rozważenia. I decyzje do podjęcia.
Będziesz chciał się upewnić, że układ i lokalizacja domu będą pasuje do Twoich potrzeb emerytalnych. Czteropiętrowa miejska kamienica może mieć zbyt wiele schodów, gdy masz 65 lat. Ten odległy dom w Nikaragui może nie mieć dostępu do jakości pilnej opieki zdrowotnej, której możesz potrzebować w swoich złotych latach.
#5: Potencjał dochodu z najmu
Możesz zrekompensować niektóre, a w niektórych przypadkach wszystkie koszty posiadania drugiego domu, wynajmując go. Możesz to zrobić w przypadku pobytów krótkoterminowych, jeśli Twoja nieruchomość znajduje się tam, gdzie wczasowicze chcieliby odwiedzić. Lub wynajmij ją na dłużej, jeśli kupiłeś nieruchomość jako dom spokojnej starości, ale jeszcze nie przeszedłeś na emeryturę.
Twój dom wakacyjny prawdopodobnie będzie miejscem, które inni również chcieliby odwiedzić. Możesz więc pobierać opłaty premium za swój wynajem. Należy jednak pamiętać, że koszt zakupu i utrzymania nieruchomości na wynajem wakacyjny jest zazwyczaj więcej niż a regularne wynajmowanie nieruchomości. I jest poza sezonem, podczas którego będziesz mieć wysoki pustak (i niższy dochód z wynajmu, jeśli w ogóle możesz go wynająć).
Rozsądnie jest zatrudnić renomowanego agenta nieruchomości lub zarządcę nieruchomości, który będzie sprawdzał i umieszczał najemców, a także zajmował się finansami. Jeśli chcesz kupić nieruchomość na wynajem i potrzebujesz pomocy w ustaleniu rynku, możesz skorzystać z bezpłatnej usługi, takiej jak Strona głównaŚwiatłoznaleźć agenta nieruchomości w Twojej okolicy, który pomoże Ci znaleźć najlepszą dla Ciebie ofertę.
Czy istnieje alternatywa?
Jeśli zdecydowałeś, że być może posiadanie drugiego domu nie jest dla ciebie — ale jeśli intryguje Cię pomysł inwestując w nieruchomości, istnieje kilka świetnych platform internetowych, które oferują unikalne sposoby na wejście w to rynek. Investor Junkie regularnie przegląda najpopularniejsze platformy finansowania społecznościowego nieruchomości. Nasze ulubione platformy to Pozyskiwanie funduszy oraz Nieruchomości Mogul.
Wniosek
Podsumowując, kupno drugiego lub wakacyjnego domu to poważna decyzja. Jak w przypadku każdej innej inwestycji w nieruchomości, liczby muszą działać i należy dochować należytej staranności. Idealne domy wakacyjne — te, które znajdują się w idealnej odległości od udogodnień, mają odpowiednią wielkość i są w dobrym sąsiedztwie — mogą być bardzo poszukiwane. Więc prawdopodobnie zajmie to trochę czasu i cierpliwości, aby kupić taki w odpowiedniej cenie.