Bardzo inwestorzy nieruchomości na wynajem zdecyduj się na wynajem profesjonalnej firmy zarządzającej nieruchomościami na wynajem. To sprawia, że ich nieruchomości na wynajem są pasywnym dochodem, ponieważ nie zarządzają aktywnie swoimi inwestycjami. Ale jeśli chcesz przejąć kontrolę nad wynajmowaną nieruchomością i samodzielnie nią zarządzać jako przedsiębiorstwo o aktywnym dochodzie, musisz pamiętać o kilku rzeczach. Poprowadzimy Cię przez ważne obowiązki.
W tym przewodniku:
Kluczowe obowiązki zarządzania nieruchomościami na wynajem
Zarządzanie wynajmowaną nieruchomością obejmuje trzy obowiązki:
- Zarządzanie wynajmowaną nieruchomością
- Radzenie sobie z najemcami
- Kontrolowanie swoich finansów
Zarządzanie nieruchomością może obejmować takie rzeczy, jak rozpatrywanie skarg, rozwiązywanie problemów dotyczących nieruchomości (takich jak znalezienie hydraulika) i ogólne utrzymanie nieruchomości. Musisz także radzić sobie z najemcami, w tym ich przesiewaniem. I musisz poradzić sobie z lokatorami, którzy niszczą twoją nieruchomość lub nie płacą czynszu. A potem oczywiście jest część finansowa, w tym płacenie za utrzymanie i ogólne utrzymanie, śledzenie dochodów z wynajmu i składanie podatków.
Ustal ceny i oczekiwania
Najważniejszą decyzją zarządczą wynajmu nieruchomości jest ustalenie ceny najmu. Nikt nie chce płacić za wysoki czynsz. Ale nie chcesz też wynajmować za niską cenę. Musisz więc zrównoważyć chęć osiągnięcia zysku i najemców, którzy nie chcą przepłacać.
Ponadto musisz określić oczekiwania dotyczące zarządzania wynajmowaną nieruchomością. Jakich najemców chcesz? Jakie czynniki decydują o tym, czy im wynajmujesz?
Twoje idealne oczekiwania najemcy mogą obejmować:
- Minimalny dochód
- Wymóg zatrudnienia
- Minimalna ocena kredytowa
- Zwierzęta lub bez zwierząt
- Palenie lub zakaz palenia
- Historia wynajmu w przeszłości
- Liczba wymaganych referencji
Jak ustawić zasady najemcy
Efektywne zarządzanie wynajmowaną nieruchomością oznacza upewnienie się, że Twoi najemcy są zadowoleni i przestrzegają ustalonych przez Ciebie zasad.
Rodzaje oczekiwań i kar, które należy uwzględnić w pisemnej umowie najmu, obejmują:
- Wyjaśnienie, czy istnieje okres karencji na spóźniony czynsz i jakie działania możesz podjąć, aby karać opóźnienia w płatnościach.
- Ustalenie prawa do wjazdu w ramach prawa stanowego. W jakich okolicznościach i jak można wejść do nieruchomości? Wyjaśnij rodzaje sytuacji awaryjnych, które umożliwiają wcześniejszy wjazd.
- Ciche godziny. Ustaw czasy, kiedy głośna muzyka, telewizory i imprezy muszą być cichsze.
- Kształtowanie i pielęgnacja terenów zewnętrznych dla domów do wynajęcia z objaśnieniem obowiązku koszenia trawnika, zbierania gruzu, przycinania krzewów, usuwania lodu i śniegu itp.
- Wywóz śmieci zasady dotyczące tego, jak i kiedy usuwać śmieci oraz zasady dotyczące kompostowania i recyklingu.
- Mocowanie anten satelitarnych gdzie i jakimi środkami.
- Korzystanie z kuchni i innych urządzeń na przykład nie dopuszczać do smarowania kanalizacji lub wyrzucania śmieci, nigdy nie zostawiać kuchenki bez nadzoru i regularnie czyścić lodówkę. Należy również wspomnieć, że brak powiadomienia o potrzebie konserwacji lub napraw może prowadzić do poniesienia przez najemcę kosztów naprawy.
- Zasady dotyczące zwierząt na przykład nigdy nie dopuszczać zwierząt domowych, ograniczać ras i wielkości psów lub zakazywać egzotycznych lub niebezpiecznych zwierząt.
Jak ustawić ceny wynajmu?
Jako inwestor chcesz osiągnąć największy zysk i zmaksymalizować rentowność wynajmu, aby cieszyć się wyższymi przepływami pieniężnymi. Robisz to, wykonując analiza rynku najmu.
Wymaga to zbadania stawek czynszów na lokalnym rynku. Nie chcesz ustalać zbyt wysokich stawek czynszu, ponieważ potencjalni najemcy nie będą wynajmować od Ciebie, pozostawiając Ci pustą nieruchomość. Unikaj utraty miesięcznego dochodu z wynajmu, badając te czynniki dotyczące okolicy:
- Średnie dochody mieszkańców
- Średnia wielkość rodziny w okolicy
- Średnia cena wynajmu
- Zalety okolicy (bliski spacer do stacji metra lub przystanków autobusowych, łatwy dostęp do autostrady, parking poza ulicami, pobliskie szkoły, parki, restauracje, sklepy itp.)
Niektóre z czynników, które określają uczciwą cenę rynkową najmu to:
- Rodzaj nieruchomości (dom, mieszkanie lub mieszkanie w mieszkaniu)
- Powierzchnia i liczba sypialni i łazienek
- Lokalizacja (porównywanie podobnych wynajmów na tej samej ulicy lub okolicy)
- Wyposażenie domu lub budynku (basen, miejsce do grillowania, bezpieczny parking, ochrona itp.)
Dowiedz się więcej:Ile czynszu musisz naliczyć?
Jak wynająć swoją nieruchomość
Jeśli masz dom, który chcesz wynająć, musisz znaleźć najemców. Najpierw musisz się reklamować. Możesz skorzystać z usługi takiej jak Lista Craigs, która oferuje reklamę wynajmu nieruchomości dla większości dużych miast w kraju. Możesz także skorzystać z apartments.com, która zawiera oferty wynajmu mieszkań, mieszkań, domów i kamienic.
- Ale nie wynajmuj pierwszej osobie, która się zgłosi. Chcesz znaleźć dobrego lokatora. Poszukaj więc najemcy, który szybko płaci czynsz, szanuje Twoją nieruchomość i nie sprawia problemów.
- Przygotuj pisemny kwestionariusz, który pomoże ci przeprowadzić wywiad z kandydatami i znaleźć odpowiednie dopasowanie.
- Upewnij się, że znasz przepisy antydyskryminacyjne. Oznacza to nie zadawanie pytań dotyczących rasy, religii, niepełnosprawności, wielkości rodziny lub tożsamości seksualnej.
- I musisz podążać za stanem i federalne przepisy dotyczące uczciwego mieszkania.
Jak sprawdzać i często konserwować nieruchomości do wynajęcia?
Twoja pisemna umowa najmu powinna określać, w jaki sposób możesz skontrolować swoją nieruchomość i ją konserwować. W każdym stanie obowiązują przepisy dotyczące właścicieli/najemców, które regulują prawa właścicieli do kontroli i utrzymania swoich nieruchomości.
Zazwyczaj przepisy stanowe wymagają, aby Twoja nieruchomość była odpowiednia do zamieszkania, zdrowa, sprawna i bezpieczna. Aby spełnić te wymagania, musisz uzyskać dostęp do odwiedzenia i sprawdzenia nieruchomości. Reaguj również, gdy najemca powiadomi Cię o zepsutych urządzeniach, niebezpiecznych mediach lub innych niebezpiecznych warunkach.
Często sprawdzaj szczelność, wymieniaj filtry powietrza, testuj czujniki dymu i tlenku węgla, czyść rynny i przycinaj drzewa.
Jak odebrać czynsz
Zarządzanie wynajmowaną nieruchomością to także pobieranie czynszu. Twoja umowa najmu powinna określać wysokość czynszu, termin płatności i formy płatności. Większość właścicieli tworzy system płatności online, który pozwala najemcom płacić kartą kredytową lub debetową. Dobrym rozwiązaniem są również automatyczne systemy płatności, takie jak bezpośrednie wpłaty bankowe.
Skonfiguruj formę płatności, która działa dla Ciebie. Ale upewnij się, że jest to jasne dla Twoich najemców i spójne.
Jak radzić sobie z eksmisjami
Jednym z największych wyzwań zarządzania wynajmowanymi nieruchomościami jest obsługa eksmisji. Nikt nie chce zajmować się eksmisjami, ale czasami jest to nieuniknione.
- Przeczytaj przepisy obowiązujące w Twoim stanie, aby upewnić się, że rozumiesz procedurę. Musisz postępować zgodnie z właściwą procedurą sądową, w przeciwnym razie możesz napotkać problemy później.
- Upewnij się, że przekazałeś najemcom oficjalne zawiadomienie z informacją, ile czasu mają na rozwiązanie problemów.
- Złóż wniosek o eksmisję do sądu. Po złożeniu wniosku o eksmisję nie przyjmuj czynszu, ponieważ może to unieważnić proces eksmisji. Musisz poczekać na rozprawę sądową i lokalne organy ścigania, aby faktycznie eksmitować lokatorów.
- Zasady mogą być mylące, więc możesz rozważyć zatrudnienie prawnika ds. nieruchomości lub firmy zarządzającej nieruchomościami z własnymi prawnikami, którzy pomogą Ci w procesie eksmisji.
Jak radzić sobie z rachunkowością zarządzania wynajmem nieruchomości?
Nauka zarządzania wynajmowaną nieruchomością wymaga dobrych praktyk księgowych. Nie popełniaj błędów księgowych lub księgowych. Może to prowadzić do utraty zysków i problemów podatkowych.
Prowadź odpowiednią ewidencję wszystkich dochodów. I wyszczególnij wydatki na wynajem nieruchomości, ponieważ pomaga to uzyskać odliczenia przy rozliczaniu podatków.
Składanie podatków może być mylące, ponieważ formularze i pytania różnią się od innych rodzajów deklaracji podatkowych. Musisz upewnić się, że masz zapisy i pokwitowania na wszystko.
Dalsza lektura:Amortyzacja nieruchomości
Rozważ zatrudnienie zarządcy nieruchomości do zarządzania wynajmem nieruchomości
Jeśli obowiązki związane z zarządzaniem wynajmowaną nieruchomością przytłaczają Cię, rozważ zatrudnienie profesjonalnej firmy zarządzającej nieruchomościami. Pozwól im wziąć na siebie wszystkie kłopoty i zmniejszyć stres.
Dobry zarządca zajmuje się dla Ciebie nieruchomością, a także:
- Wykorzystuje swoje doświadczenie znaleźć wysokiej jakości najemców
- Unika problemów prawnych znając prawo federalne i stanowe
- Szybciej znajduje nowych najemców co skutkuje mniejszą liczbą wakatów
- Poszukuje jakości najemcy długoterminowi
- Pobiera czynsze wydajnie
- Obsługuje eksmisje korzystanie z wykwalifikowanych prawników ds. nieruchomości
- Dodaje wartość do nieruchomości z konserwacją prewencyjną
- Kontrakty z kompetentnymi fachowcami po uczciwych cenach
- Oszczędza podatki poprzez sprawne prowadzenie ewidencji i odliczeń podatkowych
Różnice między zarządzaniem domami jednorodzinnymi i wielorodzinnymi
Dwie najczęstsze inwestycje w nieruchomości obejmują: domy jednorodzinne oraz domy wielorodzinne. I jest między nimi wiele różnic.
Niektóre z zalet domów jednorodzinnych to:
- Domy jednorodzinne są tańsze
- Większy popyt powoduje, że domy jednorodzinne cenią sobie bardziej niż domy wielorodzinne
- Najemcy domów jednorodzinnych są lepszymi lokatorami niż najemcy domów wielorodzinnych, ponieważ zwykle lepiej dbają o nieruchomość
- Łatwiej też jest sprzedać dom jednorodzinny niż budynek wielorodzinny
Dolna linia
Przy wynajmie nieruchomości należy wziąć pod uwagę wiele rzeczy. Inwestowanie w nieruchomości nie jest inwestycją pasywną, ale aktywną. Znalezienie najemców, utrzymanie nieruchomości i pobieranie czynszu może być bardzo czasochłonne.
Jeśli wszystkie te obowiązki stają się dla Ciebie zbyt duże, pomyśl o zatrudnieniu profesjonalnej firmy zarządzającej nieruchomościami. Pozwól im uwolnić Cię od stresu i czasu, które pociąga za sobą aktywne przedsiębiorstwo wynajmu. Nadal za dużo? Następnie rozważ usługi finansowania społecznościowego nieruchomości, Jak na przykład Pozyskiwanie funduszy lub Streitwise. Zawsze są firmy, które chętnie zainwestują Twoje pieniądze za prowizję.