Dla wielu z nas nasz dom jest największą pojedynczą inwestycją, jakiej kiedykolwiek dokonamy. I tak jak śledzimy wartość naszych innych inwestycji, mądrze jest oszacować wartość naszej głównej nieruchomości (jak również wszelkie drugorzędne właściwości możemy posiadać) od czasu do czasu. Oczywiście wartość każdego domu zmienia się w zależności od warunków rynkowych i innych czynników. Więc pytanie brzmi: Jak określasz aktualną wartość rynkową swojego domu?
Po pierwsze, musisz zrozumieć, że wartość Twojego domu nie zależy od tego, ile początkowo za niego zapłaciłeś, ile zapłaciłeś wydane na jego utrzymanie lub poprawę lub fakt, że twój brat upiera się, że zapłaciłby za to określoną kwotę, gdyby miał pieniądze. Wartość każdej konkretnej nieruchomości jest definiowana jako „ile chętny i zdolny nabywca zapłaciłby za nią w tej chwili”.
Jak uzyskać rozsądną wycenę?
Nie ma na świecie dwóch identycznych właściwości. Dlatego praktycznie niemożliwe jest określenie dokładnej wartości konkretnego domu.
Możesz jednak uzyskać rozsądne oszacowanie – lub przynajmniej dość dokładny zakres szacowanej wartości – jeśli masz szczegółowe informacje na temat takich rzeczy jak:
- Atrybuty fizyczne, takie jak lokalizacja, wielkość działki oraz liczba sypialni i łazienek,
- informacje o podatku od nieruchomości,
- Historyczne dane dotyczące sprzedaży samego domu oraz
- Ostatnia sprzedaż porównywalnych domów w pobliżu.
Czy Zillow jest dokładny?
Istnieje kilka przyjaznych dla konsumenta witryn internetowych, które mogą dać Ci wyobrażenie o tym, ile wart jest Twój dom. Najpopularniejsze to Redfin, Zillow oraz Trulia.
Wiodącym jest Zillow, ze średnio 150 milionami odwiedzających miesięcznie. Korzystając z tej bezpłatnej platformy internetowej, możesz wpisać adres swojej nieruchomości, a otrzymasz „Zestimate” aktualnej wartości rynkowej domu. Zillow korzysta z autorskiej metody automatycznej wyceny, która wykorzystuje algorytmy oparte na dostępnych danych z ewidencji podatkowej i danych dotyczących sprzedaży związanych z lokalizacją Twojej nieruchomości, aby obliczyć dom Zestymuluj.
Czy to jest dokładne? Używam Zestimate od lat w moja firma zajmująca się nieruchomościami, a ja odpowiedziałbym na to pytanie w ten sposób: Tak i nie. Czasami i często. Daleko i martwo. Jeśli się nad tym zastanowić, wariancja ma sens — dane wyjściowe dowolnego algorytmu są tylko tak dokładne, jak dane wejściowe.
Zestimate są tworzone przez zautomatyzowane oprogramowanie zaprojektowane przez statystyków i ludzie nie mają możliwości ręcznej zmiany Zestimate konkretnej nieruchomości. A ponieważ każda nieruchomość jest wyjątkowa, a wyjątkowości nie można uwzględnić w obliczeniach, tak naprawdę nie ma możliwości dokładnego oszacowania wartości rynkowej nieruchomości za pomocą zautomatyzowanego procesu.
Lepiej skontaktować się z agentem
Lepszym sposobem określenia wartości domu jest skorzystanie z pomocy licencjonowanego agenta nieruchomości lub brokera, który bardzo dobrze zna obszar, w którym znajduje się Twój dom. Możesz znaleźć lokalnego agenta nieruchomości za pośrednictwem usługi takiej jak Strona głównaŚwiatło. Agent ma w zasięgu ręki bogactwo dokładnych danych w czasie rzeczywistym w usłudze Multiple Listing Service (MLS). A kompetentny i sumienny agent może ustawić bardzo szczegółowe kryteria wyszukiwania, a następnie przeszukać te dane, aby uzyskać bardzo dokładne oszacowanie wartości twojego wyjątkowego domu.
Twój agent rozpocznie od przeprowadzenia analizy porównawczej rynku (CMA). Wiąże się to z przyjrzeniem się porównywalnym nieruchomościom (kompleksom) w okolicy, które sprzedały się w ciągu ostatnich sześciu miesięcy. Twoja nieruchomość jest „własnością przedmiotową” w tej analizie, a trzy elementy, które najbardziej pasują do Twojego domu pod względem wielkości, wieku, wielkości działki, rodzaju dachu, udogodnień i stylu stają się porównywalnymi nieruchomościami.
Zaczynając od ostatecznej ceny sprzedaży każdej komplecie, agent dostosuje tę cenę, dodając lub odejmując wyceny różnicy między przedmiotem a komplementarną. Jeśli, na przykład, kompania ma trzy łazienki, a przedmiotowa nieruchomość ma tylko dwie, agent musi obniżyć cenę sprzedaży, aby była bardziej zgodna z przedmiotową własnością. Jeśli przedmiotowa nieruchomość ma cztery sypialnie, a nieruchomość komplementarna ma tylko trzy, cena sprzedaży komplementarnej zostanie dostosowana tak, aby była zgodna z przedmiotową nieruchomością. Kwota do odjęcia lub dodania różni się w zależności od regionu, a kwota ta jest zwykle znacznie mniejsza niż początkowy koszt funkcji.
Oto bardzo uproszczony przykład tego, jak to może wyglądać:
| Własność podmiotu | Komp nr 1 | Kompozycja nr 2 | Komp. #3 | |
|---|---|---|---|---|
| Sprzedana cena | – | $325,000 | $340,000 | $319,000 |
| # Sypialnie | trzy | trzy | cztery | trzy |
| # Kominki | jeden | jeden | jeden | Żaden |
| Porównanie vs. Temat | – | minus jedna łazienka? | plus jedna sypialnia | brak kominka |
| Dostosowanie | – | plus 5000 USD | minus 10 000 $ | plus 5000 USD |
| Dostosowana cena | – | $320,000 | $330,000 | $324,000 |
Jak widać, gdyby przedmiotowa nieruchomość została wprowadzona na rynek, prawdopodobnie zostałaby sprzedana za od 320 000 do 330 000 USD. Aby określić cenę sprzedaży, po której należy wystawić swoją nieruchomość na MLS (cenę aukcji), Twój agent dodałby razem ostateczne ceny sprzedaży trzech kompozycji i podziel sumę przez trzy, aby uzyskać średnią skorygowaną sprzedaż Cena £.
W oparciu o tę metodologię Twój agent prawdopodobnie poleciłby Ci wystawić swój dom na 325 000 USD. Ważne jest, aby pamiętać, że istnieje pewna subiektywność w robieniu CMA. Na przykład, czy dodatkowa łazienka zwiększa wartość nieruchomości o 5000 lub 7000 USD?
Rynek i wartości wyceny
Cena aukcji, choć cenna, jest w rzeczywistości jedynie oszacowaniem rzeczywistej wartości rynkowej. Sprzedający może wystawić swoją nieruchomość za 325 000 USD. Kupujący może zaoferować 300 000 dolarów. Jeśli sprzedający zaakceptuje ofertę kupującego, wartość rynkowa to 300 000 USD — cena, na którą zgodziły się obie strony transakcji.
Poza wartością rynkową w transakcji kupna domu występują inne wyceny. Najbardziej dokładną wartością jest „wartość szacunkowa”. Chyba że ktoś może kup dom za całą gotówkę, potrzebne jest finansowanie bankowe za pośrednictwem pożyczkodawcy hipotecznego, a licencjonowany rzeczoznawca zostanie sprowadzony, aby obliczyć szacunkową wartość.
Wycena jest bardziej szczegółowa niż CMA — oprócz oceny niedawnej sprzedaży nieruchomości i ogólnych cech domu, rzeczoznawca zwiedzi dom, aby uwzględnić obecny stan. Rzeczoznawcy to profesjonaliści, którzy wymyślają dokładną liczbę, która odzwierciedla wartość, a nie szacunek.
Jak widać, wartość rynkowa (cena uzgodniona przez kupującego i sprzedającego) jest uzależniona od konsumenta. Szacowana wartość jest ustalana przez ekspertów. Innymi słowy, oszacowana wartość niekoniecznie jest ceną, za którą nieruchomość zostanie kupiona lub sprzedana. W rzeczywistości nieruchomości na ogół sprzedają się za więcej niż szacowana wartość. Pożyczkodawca zawsze użyje szacunkowej wartości przy ustalaniu, ile pozwoli kupującemu pożyczyć, nawet jeśli szacunkowa wartość różni się od ceny rynkowej.
Szacowana wartość jest również wyceną stosowaną do większości innych celów związanych z nieruchomościami, takich jak ustalenie odpowiedni poziom ochrony ubezpieczeniowej lub wycena na potrzeby kalkulacji strat podatkowych, likwidacji majątku oraz wartość netto.
Wniosek
Sprowadza się do tego:
- Zestimates są bezpłatne i podają wartość rynkową Twojego domu, ale nie są uważane za wiarygodne.
- Kompetentny specjalista ds. nieruchomości może przygotować CMA, która jest znacznie bardziej wiarygodną i dokładną wyceną Twojego domu. Chociaż prawidłowe wykonanie CMA wymaga czasu, agenci często robią to za Ciebie bezpłatnie, ponieważ zazwyczaj jest to część ich usługi, gdy wystawiasz swój dom u ich brokera. Zakładając, że niedawne sprzedaże w okolicy są porównywalne, CMA da ci bardzo bliskie przybliżenie ceny rynkowej twojego domu.
- Szacowana wartość jest najdokładniejszą oceną tego, ile wart jest Twój dom. Ale wycena nie jest tania. Zazwyczaj kosztuje to od 600 do 1000 USD. A ponieważ w momencie wykonywania jest to tylko migawka, szybko staje się nieaktualny. Większość raportów z wyceny uważa się za aktualne przez okres zaledwie sześciu miesięcy od dnia, w którym rzeczoznawca postawił stopę na Twojej nieruchomości.