Prawie każdy, kto pyta mnie, czym się zajmuję, odpowiada z podekscytowaniem: „Zawsze tego chciałem!” kiedy mówię im, że jestem inwestorem w nieruchomości. Zawsze się uśmiecham i zgadzam się, że to świetnie, ale wiem, że prawdopodobnie są naiwni, jeśli chodzi o to, czego naprawdę potrzeba, aby odnieść sukces. I najprawdopodobniej nie poświęcą czasu ani energii, aby to rozgryźć.
Inwestowanie w nieruchomości to moja druga kariera. Spędziłem ponad 30 lat jako marketer reagujący bezpośrednio i wydawca inwestycyjny, zanim kilka lat temu przeszedłem na emeryturę. Teraz kupowanie zniszczonych nieruchomości mieszkalnych, naprawianie ich i odsprzedawanie jest moim głównym zajęciem. Pomyśl Flip This House z Tarekiem i Christiną El Moussa lub Flip It Forward z braćmi Benham – ale bez dodatkowej inscenizacji „stworzonej dla telewizji” i sensacji.
Kocham to! Jest zarówno wyzwaniem, jak i przyziemnym, z doskonałym połączeniem sztuki, matematyki i nauki. A dzień wypłaty jest satysfakcjonujący — pracuję teraz nad moją czwartą nieruchomością mieszkalną odwykową i przewiduje się, że przyniosę 36% ROI (zwrot z inwestycji) — i to po tym, jak zapewnię sobie hojną miesięczną pensję, ponieważ działam jako generalny wykonawca i osobiście wykonuję wszystkie prace malarskie i wiele remont.
Nieruchomości to namacalna inwestycja
Jedną z największych zalet inwestowania w nieruchomości jest to, że masz do czynienia z inwestycją namacalną. Kiedy kupujesz dom, masz prawdziwy majątek, a nie elektroniczny wyciąg, który przedstawia posiadane akcje o zmiennych wartościach, nad którymi nie masz kontroli. Jeśli giełda się załamie, twoje akcje zaczną spadać i masz niewiele do pokazania.
O wiele łatwiej jest przewidzieć pogorszenie koniunktury na rynku mieszkaniowym i można dokonać korekt strategii w celu ograniczenia ryzyka. Najlepsze jest to, że zawsze trzymasz się inwestycji, która nie zniknie z Ciebie. Możesz przejść po posesji, dotknąć drewna i zbadać konstrukcję. Możesz to ulepszyć i uzyskać satysfakcję, widząc, jak twoje planowanie i praca zmieniają nieruchomość. I zmieniasz mały kawałek świata na lepsze – i zapewniasz rozwiązanie mieszkaniowe dla rodziny – zamieniając zaniedbaną, niekochaną nieruchomość w miejsce, w którym dzieci mogą dorastać.
Jeśli myślisz o występie w niepełnym wymiarze godzin jako inwestor w nieruchomości — lub wskoczyć do inwestowania w nieruchomości jako inwestor nowa kariera, tak jak ja — będziesz chciał pomyśleć o tym, czego to naprawdę wymaga, dlaczego wielu nowicjuszom się nie udaje i jak zdobyć zaczęła się.
7 cech, które podzielają wszyscy odnoszący sukcesy inwestorzy
Prawie codziennie spotykam się z profesjonalistami z branży nieruchomości i nowicjuszami i zauważyłem pewne cechy wspólne dla tych, którzy odnieśli sukces:
#1: Są (kalkulowanymi) ryzykantami
Nieruchomości nie są statyczne. Jego wartość wzrasta i spada. Dzielnice zmieniają się. Kupujący przeglądają i ruszają dalej. A ryzyko pomylenia się w różnych aspektach jest nieodłączną częścią biznesu. Musisz podjąć pewne wykalkulowane ryzyko.
Praca z prognozami i szacunkami jest normalna dla kursu. Na przykład musisz oszacować swoje ARV (wartość po naprawie). Musisz również dokładnie oszacować całkowity koszt naprawy. Dzięki tym dwóm liczbom mogę dopracować cenę oferty, jednocześnie uwzględniając koszty przechowywania i odsprzedaży. Ale zawsze pamiętam, że pracuję z szacunkowymi liczbami i upewniam się, że czuję się komfortowo z ryzykiem „odpadu” o pewien procent.
Musisz zrobić wszystko, co możliwe, aby zmniejszyć ryzyko i upewnić się, że Twój budżet uwzględnia nieoczekiwane.
#2: Są umiejętnymi – i pełnymi szacunku – negocjatorami.
Musisz traktować innych ludzi tak, jak sam chciałbyś być traktowany – i szybko rozpoznać i odsunąć się od oszusta, gdy go zobaczysz.
Nie daj się zastraszyć ekspertom — musisz dzwonić po zawyżonych cenach wykonawców. Szybko odkryjesz, ile kosztują różne aspekty rehabilitacji. Zawsze otrzymuję konkurencyjne oferty. Ceny najmniejszych zleceń mogą się znacznie różnić. Ostatnio licytowałem kilka prac związanych z płytami gipsowo-kartonowymi, a szacunki wykonawcy spadły między 940 a 2880 USD — za tę samą pracę!
Wymaga również chęci grzecznego negocjowania. Wymiana dachu zimą często może być tańsza niż wiosną. Ponieważ popyt na wymianę dachu jest mniejszy, gdy temperatura spada – a firmy dekarskie muszą płacić swojej załodze przez cały rok – możesz uzyskać zniżkę, ale tylko wtedy, gdy o nią poprosisz.
#3: Oboje są pokorni i uparci.
Mój syn był w 4-H jako młodzieniec. Jedną z rzeczy, które ta organizacja wpaja dzieciom, jest „uczenie się przez działanie”. Na tym właśnie polega inwestowanie w nieruchomości — zawsze jest więcej do nauczenia się.
Potrzeba pokory, by stawiać kroki naprzód, gdy nie wiesz dokładnie, co robisz, prosić o wskazówki i uczyć się na błędach. Nauka metodą prób i błędów wymaga również uporu. Popełnisz błędy, ale będziesz się na nich uczyć i iść dalej.
#4: Są skoncentrowani.
Nowicjusze mają tendencję do wypróbowywania każdej możliwej strategii, skupiając się tylko na 10%, aby odnieść sukces przy użyciu tylko jednej strategii. Wybierz jedną strategię i opanuj ją zanim pójdziesz za innymi.
Wielu inwestorów zaczyna jako hurtownicy – co wymaga znacznie mniej własnego kapitału – i większość szybko się wypala. Osobiście nie zajmowałem się sprzedażą hurtową, ale współpracuję z kilkoma pełnoetatowymi hurtowniami.
Wydaje mi się, że jest to jedna z najtrudniejszych strategii, wymagająca wielu badań i zimnych telefonów, aby znaleźć zmotywowani sprzedawcy, którzy rozumieją, że nie dostaną ofert detalicznych na swój dom ze względu na kształt to jest w. Trzeba też stworzyć rozbudowaną sieć rzetelnych i doświadczonych rehabilitantów z gotówką.
#5: Są dobrzy w wielozadaniowości.
Ten jest oczywisty. Bez względu na to, jaką strategię wybierzesz, będziesz nosić dużo czapek. Dlatego musisz być zorganizowany i biegły w wielozadaniowości. W rzeczywistości musisz to polubić!
#6: Są gotowi włożyć wysiłek i czas.
Wielu nowych inwestorów w nieruchomości jest podekscytowanych i ciężko pracuje przez dwa dni, a potem nic nie robi przez dwa miesiące. Czas to pieniądz, ale „wypłata” jako inwestora nieruchomości to często pół roku drogi. Musisz iść do przodu każdego dnia i być zmotywowanym.
Zawsze znam swoje miesięczne koszty utrzymania w przeliczeniu na dolara — to 731 dolarów dla mojego obecnego projektu. Posiadanie tego numeru z tyłu głowy motywuje mnie do pamiętania, że opóźnienia są kosztowne – dla mojego wyniku. Jednym ze sposobów, w jaki sobie z tym radzę, jest ciągłe korygowanie mojego dokumentu „zakresu pracy” i robienie tego, co konieczne, aby coś się wydarzyło. Noszę ze sobą notes, układam codzienne zadania i konsekwentnie je realizuję.
#7: Odrabiają pracę domową przed złożeniem oferty.
Widziałem kilka niechlujnych transakcji — majsterkowiczów, którzy robią wszystko słabo, niedoświadczonych inwestorów, którzy dostają w sposób ponad ich głowy i doświadczonych inwestorów, którzy przeceniają swoje możliwości i kończą z gotówką schrupać. Aby odnieść sukces na rynku nieruchomości, musisz być realistą, opanować swoją strategię i dysponować wiedzą, systemami i zespołem, aby to się stało.
Zawsze dokładnie dokładaj należytej staranności, dokładnie sprawdzaj matematykę, miej w budżecie bufor na nieoczekiwane i nie przepłacaj za nieruchomość. Nie możesz przywiązać się emocjonalnie do właściwości i przelicytować – jednak musisz je kochać na tyle, aby chcieć wykonać pracę! Odnoszący sukcesy inwestorzy kierują się swoimi numerami i odchodzą, gdy sprzedający żąda zbyt wiele za nieruchomość.