Dzięki popularności platform crowdfundingowych i P2P — zwłaszcza w krajach sektor nieruchomości — jest więcej niż kiedykolwiek możliwości inwestowania poza giełdami dyby. Być może zauważyłeś jednak, że wiele z tych transakcji wymaga akredytacji inwestorów. Co to jest „inwestor akredytowany”? Jak się nim stać? Jeśli nie kwalifikujesz się, czy jesteś całkowicie odcięty od tego rynku na zawsze?
Kim jest inwestor akredytowany?
Zasadniczo akredytowany inwestor to osoba lub podmiot, który został uznany za zdolny do podjęcia zwiększonego ryzyka związanego z niektórymi ofertami inwestycyjnymi. Pomyśl o funduszach venture capital, transakcjach prywatnych, funduszach hedgingowych i — tak — możliwości finansowania społecznościowego na rynku nieruchomości.
Akredytowani inwestorzy mają najlepszy wybór, jeśli chodzi o opcje inwestycyjne poza papierami wartościowymi notowanymi na giełdzie. A podmioty oferujące takie możliwości inwestycyjne korzystają z posiadania akredytowanych inwestorów zainteresowanych ich projektami.
Na przykład firma potrzebująca kapitału może oferować prywatne akcje akredytowanym inwestorom. Zwolni to firmę z wysokich kosztów rejestracji swoich papierów wartościowych w rządowych organach regulacyjnych i zorganizowanie oferty publicznej.
Tutaj w Stanach Zjednoczonych Komisja Papierów Wartościowych i Giełd (SEC) określa kryteria akredytowanego inwestora. Ale nie ma ustalonego procesu, który oficjalnie nadaje ci status akredytacji. Więc nie oczekuj wymyślnego certyfikatu w poczcie.
Zamiast tego do każdej firmy należy przeprowadzenie należytej staranności i ustalenie, czy spełniasz kryteria określone przez SEC, zanim zainwestujesz w jej oferty.
Jakie są wymagania?
Aby zakwalifikować się jako akredytowany inwestor, osoba musi przejść jeden z dwóch testów:
- Mieć roczny dochód co najmniej $200,000 (lub 300 000 $ na wspólny dochód z małżonkiem) dla ostatnie dwa lata z oczekiwaniem uzyskania takiego samego lub wyższego dochodu w bieżącym roku; lub
- Mieć wartość netto przekraczającą 1 milion dolarów, indywidualnie lub wspólnie z małżonkiem.
Wartość Twojego głównego miejsca zamieszkania nie może być uwzględniona przy obliczaniu wartości netto. Ale z drugiej strony, twój kredyt hipoteczny nie liczy się na twoją korzyść, aż do uczciwej wartości rynkowej. Przy obliczaniu wspólnego majątku netto z małżonkiem nie jest konieczne wspólne posiadanie majątku.
Oto przydatna tabela z SEC pokazująca, jak ustalić, czy kwalifikujesz się, korzystając z testu wartości netto:
| Jane Łania | John Smith | James Lee | |
|---|---|---|---|
| Miejsce zamieszkania (nie uwzględniono, z wyjątkiem powiązanych zobowiązań poniżej): | |||
| Wartość domu | $500,000 | $500,000 | $500,000 |
| Kredyt hipoteczny | $300,000 | $200,000 | $600,000 |
| Linia kapitału własnego | — | $150,000 | — |
| Uwzględnione aktywa: | |||
| konta bankowe | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| 401(k)/rachunki IRA | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Inne inwestycje | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Samochód | $20,000 | $20,000 | $20,000 |
| RAZEM WŁĄCZONE AKTYWA | $1,220,000 | $1,220,000 | $1,220,000 |
| Uwzględnione zobowiązania: | |||
| Kredyty studenckie i samochodowe | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Inne zobowiązania | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Część hipoteki pod wodą | — | — | $100,000 |
| Saldo linii kapitału własnego domu (mniej niż 60 dni) | — | $100,000 | — |
| ZOBOWIĄZANIA WLICZONE RAZEM | $200,000 | $300,000 | $300,000 |
| Wartość netto | $1,020,000 | $920,000 | $920,000 |
| Inwestor akredytowany | TAk | Nie | Nie |
Jakie są najlepsze możliwości dla akredytowanych inwestorów?
W Investor Junkie uważamy, że są to jedne z najlepszych możliwości inwestowania Twoich pieniędzy leżeć w nieruchomości. Ale nie wszyscy mamy czas lub zasoby, aby wyjść i napraw i odwróć kilka właściwości.
W 2012 roku Kongres uchwalił ustawę Jumpstart Our Business Startups (JOBS). Obejmuje to przepisy, które umożliwiły rozkwit platform finansowania społecznościowego. Krótko mówiąc, jednym z tych przepisów jest umożliwienie firmom pozyskiwania kapitału z dowolnego miejsca, o ile inwestorzy spełniają wymagania SEC dotyczące akredytacji. Wcześniej firmy mogły prosić o dolary inwestycyjne tylko od osób ze swojej sieci.
Jeśli jesteś akredytowanym inwestorem, możesz teraz brać udział w potencjalnie lukratywnych ofertach nieruchomości komercyjnych na tych platformach (między innymi):
- CrowdStreet
- Nieruchomości Mogul
- Wypożyczanie domu
- Łatka ziemi
- PeerStreet
- RealCrowd
- Sharestates
Co jeśli nie masz akredytacji?
Większość popularnych dziś platform crowdfundingowych nieruchomości jest otwarta tylko dla akredytowanych inwestorów. Ale to nie znaczy, że ci, którzy się nie kwalifikują, nie mogą uczestniczyć w tym gorącym rynku.
Wiele z tych możliwości ma charakter prywatny REIT (powiernicze fundusze inwestycyjne). Te instrumenty inwestycyjne są podobne do akcji, ponieważ możesz kupić ich akcje. Jednak zgodnie z prawem REIT-y są zobowiązane do wypłacania 90% swoich dochodów w formie dywidend, oprócz korzystania z ulg podatkowych. (Możesz czytaj więcej o nienotowanych REIT-ach tutaj.)
Oto niektóre z możliwości, które nie wymagają od inwestorów spełnienia kryteriów określonych przez SEC:
- CrowdStreet: Medalist Diversified REIT daje możliwość inwestowania w nieruchomości wielorodzinne, typu „flex-industrial”, handlowe i hotelowe o ograniczonej liczbie usług na południowym wschodzie.
- Pozyskiwanie funduszy: eREIT i eFunds pozwalają inwestorom czerpać korzyści z rozwoju wielu nieruchomości komercyjnych. Minimalna inwestycja to tylko 500 USD.
- Nieruchomości Mogul: Dwa produkty MogulREIT otwierają platformę dla nieakredytowanych inwestorów. MogulREIT I zapewnia ekspozycję na nieruchomości wielorodzinne, biurowe, przemysłowe, handlowe, self-storage, medyczne i hotelarskie. Mogul REIT II koncentruje się na budynkach apartamentowych.
- Modiv: NNN REIT inwestuje w nieruchomości dzierżawione przez firmy handlowe. Czynsz jest pobierany, a następnie wypłacany akcjonariuszom REIT jako dochód z dywidendy co miesiąc.
- Dachówka: Ta platforma jest nieco inna. Pozwala inwestorom na bezpośredni zakup nieruchomości na wynajem z dodatnim przepływem środków pieniężnych. Każda umowa jest rygorystycznie wstępnie weryfikowana. Eliminuje to część ryzyka związanego z tradycyjnymi naprawami i przerzucaniem nieruchomości.
Wniosek
Akredytowani inwestorzy otrzymują „wybór śmieci”, jeśli chodzi o opcje inwestycyjne wykraczające poza papiery wartościowe notowane na giełdzie. Jeśli spełniasz kryteria, te opcje są świetne.
Jeśli jednak nie, nie zniechęcaj się — istnieje wiele ciekawych opcji. Wiele z nich omówiliśmy tutaj w Investor Junkie.
Czy jesteś zadowolony z liczby możliwości finansowania społecznościowego nieruchomości dostępnych dla nieakredytowanych inwestorów? Czy uważasz, że firmy powinny wymagać akredytacji inwestorów? Poinformuj nas o swoich przemyśleniach na ten temat.