Niektórych najbogatsi ludzie na świecie dorobili się większości swoich fortun poprzez inwestycje w nieruchomości. Ale jak powstaje bogactwo poprzez inwestowanie w nieruchomości?
Oto najważniejsze siły napędowe fortun na rynku nieruchomości.
Inflacja
Inflacja to coś, co wszyscy przyjmujemy za pewnik. Ceny artykułów codziennego użytku rosną stopniowo, a my nie mamy innego wyjścia, jak tylko zapłacić wyższą cenę. Więc nie skupiamy się na tym zbytnio. To koszt, który nie dyskryminuje, ale uderza wszystkich, więc po co narzekać?
Rozumiejąc, w jaki sposób inflacja wpływa na zdolność pracowników do utrzymania rodziny, wiele dużych firm co roku oferuje „wzrost kosztów utrzymania”. Inflacja to tylko aspekt gospodarki. Podczas gdy średnio 3% rocznie, konsument amerykański widział lata wysokiej inflacji (12,5% w 1980 r.) i lata niskiej inflacji (0,1% w 2008 r.).
Dla inwestorów w nieruchomości inflacja może konsekwentnie i niezawodnie tworzyć bogactwo. To jest ponieważ inflacja jest stałym czynnikiem wzrostu wartości domów
. Miesięczna spłata kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu pozostaje bez zmian przez 30 lat. Podatki i ubezpieczenia rosną bardzo stopniowo, jeśli w ogóle. Oznacza to, że podczas gdy wartość nieruchomości inwestycyjnej rośnie z roku na rok dzięki inflacji, koszt jej posiadania już nie. Różnicą jest kapitał własny — z roku na rok posiadasz cenniejszy aktywa dzięki inflacji.Uznanie
Podczas gdy inflacja prowadzi do stopniowego wzrostu wartości Twojej nieruchomości inwestycyjnej, szybka aprecjacja rynku jest ogromnym czynnikiem budującym bogactwo. Ceny istniejących domów rosły średnio o 5,4% rocznie od 1968 do 2009 roku.
W przypadku nieruchomości chodzi o lokalizację, lokalizację, lokalizację. Jeśli wykonałeś swoje badania i kupił nieruchomość, w której wartość domów gwałtownie rośnie, są szanse, że Twoja inwestycja będzie rosła z roku na rok bez żadnych dodatkowych nakładów kapitałowych. Historycznie tak wielu ludzi zarobiło dużo pieniędzy na nieruchomościach.
Ta sama zasada, która działa w inwestowaniu na giełdzie, sprawdza się w inwestowaniu w nieruchomości: kupuj tanio i sprzedawaj drogo. Obszary kraju, takie jak część Kalifornii, odnotowały wzrost wartości domów znacznie, znacznie szybciej niż inflacja.
Roczne podwyżki czynszu
Mieszkanie to koszt utrzymania. Tak jak inflacja prowadzi do wzrostu kosztów artykułów spożywczych i dóbr konsumpcyjnych, tak koszt mieszkania dotrzymuje kroku inflacji. Typowe jest podnoszenie czynszów o 2,5–5% każdego roku ze względu na skutki inflacji. A właściciele często podwyższają czynsze za każdym razem, gdy odnawiana jest umowa najmu.
Jednak, jako inwestor, Twoje koszty posiadanie nieruchomości na wynajem nie wzrastaj wraz z inflacją, jeśli oprocentowanie kredytu hipotecznego jest stałe. Jako właściciel, Twój dochód z wynajmu wzrasta podczas gdy koszty pozostają takie same. Więc twój nieruchomość inwestycyjna przynosi większy zysk do Twojego wyniku rok po roku.
Przymusowy kapitał
„Kapitał własny” odnosi się do własności. W przypadku inwestowanie w nieruchomości, Twój osobisty kapitał własny to różnica między wartością rynkową nieruchomości a tym, co jesteś winien hipotece. Na przykład, jeśli Twoja nieruchomość ma wartość 150 000 USD i jesteś winien bankowi 120 000 USD, masz 30 000 USD kapitału własnego.
„Przymusowy kapitał” odnosi się do bogactwa tworzonego, gdy kupujesz nieruchomość po obniżonej cenie i pracujesz, aby była warta więcej. Zazwyczaj ty kup „w trudnej sytuacji” nieruchomość sprzedawać za 25-30% mniej niż porównywalna nieruchomość, która nie jest w trudnej sytuacji. Wydasz 10–15% na naprawę (dywan, lakier, naprawy i niektóre urządzenia zastępcze) i doprowadzenie do wartości rynkowej.
Załóżmy, że zapłaciłeś 25% poniżej wartości rynkowej. Następnie wydałeś 10%, aby to naprawić. Właśnie zwiększyłeś swój kapitał (własność) o 15%.
Innym sposobem na wymuszenie słuszności jest dodanie funkcji, które zwiększają wartość nieruchomości. Załóżmy, że kupujesz dom z dwiema sypialniami w sąsiedztwie, gdzie reszta domów ma trzy sypialnie. Dodanie trzeciej sypialni doprowadziłoby twoją nieruchomość do wartości rynkowej innych domów. Zakładając, że kupiłeś go z odpowiednią zniżką (bo miał tylko dwie sypialnie) i kosztem dodania kolejnej sypialnia jest mniejsza niż różnica między twoją ceną a nową wartością rynkową, wymusiłeś kapitał na dom.
Deprecjacja
W większości przypadków amortyzacja jest ujemna. Oznacza to, że wartość czegoś spadła.
W inwestowaniu w nieruchomości nie mówimy jednak o faktycznym spadku wartości nieruchomości. Mówimy o cenna ulga podatkowa IRS pozwala inwestorom nieruchomości. Każdego roku możesz odliczyć procent wartości nieruchomości inwestycyjnej za okres jej życia określony przez IRS.
W przypadku nieruchomości mieszkalnych IRS podał, że okres użytkowania wynosi 27,5 roku. Na przykład, jeśli Twoja nieruchomość jest warta 150 000 USD, możesz odliczyć 5 454 USD od dochodu z wynajmu uzyskanego z nieruchomości. Załóżmy, że Twój roczny dochód z wynajmu netto wynosi 15 000 USD. Twój dochód z najmu podlegający opodatkowaniu spada do 9 546 USD.
To, co sprawia, że ulga podatkowa amortyzacyjna jest tak silna finansowo, to fakt, że większość nieruchomości nie traci na wartości każdego roku. W rzeczywistości wartości nieruchomości z czasem rosną. Oznacza to, że otrzymujesz ulgę podatkową na koszt aktywów, których wartość może wzrastać, a nie spadać.
Co więcej, amortyzacja to ulga podatkowa, która jest doliczana do kosztów utrzymania nieruchomości i innych kosztów, które można odjąć od dochodu z wynajmu. Amortyzacja może zmienić czynsz z dodatnią gotówką w stratę na papierze. Ta strata może zmniejszyć Twój inny dochód podlegający opodatkowaniu i ogólnie obniżyć Twój podatek.
Wpływ
Dźwignia finansowa jest jedną z najbardziej reklamowanych strategii inwestowania w nieruchomości na rzecz tworzenia bogactwa. Jest to wykorzystanie pożyczonego kapitału do zakupu i/lub zwiększenia potencjalnego zwrotu z inwestycji. Jako inwestor w nieruchomości, dźwignia finansowa pozwala zarabiać na aktywach generujących dochód, wartych znacznie więcej niż nakłady gotówkowe. Załóżmy na przykład, że odkładasz 20% i finansujesz 80% nieruchomości o wartości 100 000 USD. Dźwignia umożliwia czerpanie korzyści i kontrolowanie dochodów z nieruchomości o wartości 100 000 USD, gdy wszystko, co zainwestowałeś, wynosi 20 000 USD.
Dźwignia umożliwia „zarabiać pieniądze, korzystając z pieniędzy innych ludzi”, jak lubią mawiać promotorzy nieruchomości. Krótko mówiąc, wykorzystujesz pieniądze banku do zakupu nieruchomości i pieniądze najemcy, aby spłacić bank. Różnica między tym, co płacisz bankowi, a tym, co płaci najemca, to Twój zysk. Jeśli masz 100 000 USD, możesz kontrolować aktywa nieruchomości o wartości 500 000 USD, zamiast kupować jeden dom za 100 000 USD za gotówkę.
Bądź świadomy zagrożeń
Są to podstawowe strategie, których inwestorzy na rynku nieruchomości wykorzystują do tworzenia bogactwa. Oczywiście, jak każda inwestycja, istnieje ryzyko. Kluczem do sukcesu jest mądre kupowanie, profesjonalne zarządzanie i unikanie nadmiernego lewarowania.
Inwestowanie w nieruchomości jest bardziej praktyczne i czasochłonne niż kupowanie akcji. Zazwyczaj zapewnia również wyższe zyski proporcjonalne do zwiększonego ryzyka. I w przeciwieństwie do innych wyborów inwestycyjnych, nieruchomości to inwestycja długoterminowa. Dzieje się tak, ponieważ jest to środek trwały, którego nie da się szybko zlikwidować, a koszty transakcyjne są tak wysokie. W istocie, znać ryzyko i łagodzić tak bardzo, jak to możliwe.
Zawsze możesz wypróbować inwestowanie w nieruchomości, korzystając z internetowych usług finansowania społecznościowego, takich jak Fundrise. Przeczytaj naszą recenzję i zobacz jak możesz zarabiać pieniądze Pozyskiwanie funduszy i jego REIT.
 Odwiedź zbiórkę pieniędzy
|