Dette har vært en av debattene som har eksistert gjennom tidene. Det er der oppe med, "Er det liv etter døden?" "Hva er meningen med livet?" og "Bør jeg få barn?"
Spørsmålene om boliglån er relativt enkle: Bør jeg få et 15-årig eller 30-årig boliglån? Bør jeg forhåndsbetale boliglånet mitt? Jeg må si at hvis du for øyeblikket eier et hus eller ønsker å kjøpe, få et 30-årig fast boliglån.
I det minste på denne tiden i historien er det dumt å få et 15-årig boliglån eller å forhåndsbetale et 30-årig boliglån. Jeg kommer med denne påstanden med disse forutsetningene:
- Du planlegger å bli hjemme i minst 10 år.
- Du og din ektefelle er yngre enn 50 år.
- De månedlige kostnadene for å eie huset ditt er mindre enn 30% av din månedlige inntekt.
- Du har 25% eller mer egenkapital/forskuddsbetaling for hjemmet ditt.
- Enhver forskjell i besparelser fra å forskuddsbetale eller ha et kortere, 15-årig boliglån vil gå til investeringer.
- Boligen du kjøper er en gjennomsnittlig størrelse på 2000 kvadratmeter og ikke noen McMansion.
- Du er en disiplinert sparer og har ingen forbruksgjeld.
Jeg gir deg ikke carte blanche for å kjøpe et hus på 5000 kvadratmeter. Om noe, omvendt. Jeg foreslår at du bor i et beskjedent hjem i et godt nabolag. Ta forskjellen og invester i aksjemarkedet i stedet. Hver gang du refinansierer og får et lavere månedlig beløp, invester den differansen. Med dagens boliglånsrente, sammenlignet med gjennomsnittlig inflasjonsrate og avkastning på aksjemarkedet, kommer du langt lenger frem.
Det er to motsatte leire til boliglånsargumentet: Ric Edelman og Dave Ramsey.
Du vil ikke se meg uttale, som Dave Ramsey, at all gjeld er djevelens verk. I vårt nåværende økonomiske miljø har jeg en tendens til å være enig med Ric Edelman. Boliglånet er historisk lavt, og rimeligheten er på det laveste nivået. På vanlig engelsk: Det er billigere å eie et hus enn å leie i mange deler av landet.
Her er grunnene til at du bør få et 30-årig fast boliglån:
1. Et hjem er en illikvid eiendel
Et hjem er en veldig lite likvid eiendel. Hvis du kjøper et hus, er det på lang sikt på 10 år eller mer. Når du først har betalt inn i et hjem, er det mye vanskeligere å få ut penger. Ja, du kan refinansiere eller få en HELOC, men bare hvis det er nok egenkapital i eiendommen, og du har en jobb.
La oss si at du mister jobben. Hvis du fulgte Dave Ramsey -ruten, har du i mange situasjoner ikke betalt ned på boliglånet ditt ennå, har minimale investeringer og bør ha minst noen nødssparinger. Du ville ha betydelig færre besparelser via Dave Ramseys metode enn om du i stedet fulgte Ric Edelman. Pengene i hjemmet ditt vil være veldig vanskelig å tappe, og du kan uansett ende med å avskaffe hjemmet ditt. Dette er nøyaktig problem Dave Ramsey foreslår at du unngår ved å eliminere gjelden din. Dette beviser poenget mitt med kontantstrøm er viktigere enn nettoverdi.
Problemet med å putte mesteparten av pengene dine inn i hjemmet ditt kommer ned i allokering av eiendeler. Som vi har funnet under boligboblen, hadde for mange mennesker for mye egenkapital i hovedboligen. Ditt hjem burde ikke være en primær del av din nettoverdi. Hvis noe, bør det være mindre enn 1/3 av din totale nettoverdi. Du bør ha mye mer likvide midler du kan benytte deg av hvis det skulle oppstå en nødssituasjon.
2. Din primære bolig er ikke en investering
Robert Kiyosaki kom med denne uttalelsen i sin bok "Rik pappa, stakkars pappa“:
“Som vi har funnet ut under eiendomsboblen, er din primære bolig ikke en eiendel. Ditt hjem er bare et sted å bo. Jeg vil gå ut på en lem for å konstatere at det ikke er annerledes enn å leie, men med noen fordeler. Vanligvis anbefales det å kjøpe et hus bare hvis du skal bo på samme sted i fem år eller mer. Jeg foreslår en enda større periode på 10 år eller mer. Ellers er det vanligvis best å leie i stedet. Å eie et hjem i 5-7 år er for risikabelt. Det er for mye egenkapital å ha lagret i én eiendel, og det kan være vanskelig å selge når du trenger å flytte. ”
3. Best å investere i stedet for et kortsiktig boliglån
Dette er kanskje den største feilen fra Dave Ramsey. Med nåværende boliglånsrente på under 4%, er du på eller under gjennomsnittlig inflasjonsrate. Også på lang sikt,
aksjer gjennomsnittlig 8% årlig. Så i virkeligheten bruker du innflytelsen av et lån med lav rente for å investere differansen i aksjemarkedet.
La meg gi deg en sammenligning: To huseiere, som begge har et boliglån på $ 300 000 og begge bor i hjemmet deres i ti år. La oss ikke vurdere inflasjonen for dette eksemplet.
- Suze Shorterm -Suze får et 15-årig boliglån på 3,25%. Hennes månedlige betaling er $ 2 108,01. Etter ti år vil hun ha 116 592,72 dollar igjen på pantelånet eller 183 407,28 dollar i egenkapital. Hun investerte ikke penger i aksjemarkedet, men brukte dem i stedet for å forkorte boliglånet.
- Ivan Investor -Ivan får et 30-årig fast boliglån til 3,75%. Hans månedlige betaling er 1 389,35 dollar. Etter ti år vil han ha 234 334,89 dollar igjen på boliglånet eller 65 665,11 dollar i egenkapital. Ivan tok differansen fra det 15-årige boliglånet ($ 718,66) og investerte i aksjemarkedet. Forutsatt et gjennomsnitt på 8% per år for de ti årene, vil han ha $ 131 476,00 i aksjemarkedet etter ti år.
Så totalt kommer Ivan fremover. Om ti år vil han ha 197 141,11 dollar i total egenkapital, mens Suze har 183 407,28 dollar. Husk at dette er etter bare ti år og blir mye mer åpenbart jo lenger du går ut.
La oss anta at begge bodde i hjemmet sitt i 15 år. Ivan kommer enda lenger frem, med $ 357.636,18 i egenkapital og investeringer mot $ 300.000 i egenkapital og ingen investeringer som Suze har. Er omtrent $ 57 000 verdt forskjellen i risiko? Jeg tror det og ville gå med aksjer i stedet.
Hvis boliglånsrenten din var lik tidlig på 1980 -tallet da 8% –10% april ikke var uvanlig, ville du være best å forskuddsbetale boliglånet ditt. Dette er fordi det ville være utfordrende å finne investeringer med fast rente eller aksjer som kan slå det beløpet hvert år. Akkurat nå er billig kreditt tilgjengelig, og det er best å bruke det til din fordel.
4. Et boliglån er fradragsberettiget
Dette forutsetter at du spesifiserer skattene dine. Vi refinansierte boliglånet vårt til 3,75% april, men realrenten etter skattefradraget er mye lavere. Bankrate.com har en flott kalkulator for å få din real boliglånsrente etter skatt. I vårt tilfelle er vår virkelige rente 2,59%: jo høyere skatteklassen din er, desto lavere blir ditt effektive boliglån APR. Når du bor i en stat med høy skatt, er det enda mer fornuftig. I vårt tilfelle er det også "gratis" penger når det gjelder ekte dollar sammenlignet med gjennomsnittlig 3% inflasjonsrate.
Selv i dette lavrentemiljøet er det fortsatt mulig å slå denne renten med renteinvesteringer. Siden dette er en 30-års tidsramme, bør du imidlertid investere (for å sammenligne epler med epler) med en 60%/40% eiendeltildeling. Historisk sett har denne blandingen av aksjer/obligasjoner returnert 6% før inflasjon, eller 3% årlig etter inflasjon.
Hvis regjeringen fjerner skattefradraget som noen har foreslått, vil effektiv rente gå tilbake til 3,75%. Dette er fortsatt en utmerket rente og likevel relativt lett å slå ved å investere.
5. Du vil alltid ha husbetalinger
En av de mer vanlige følelsesmessige årsakene til at jeg hører at folk vil eliminere boliglån, er å bli kvitt den månedlige mutteren. De uttaler at de vil eie huset sitt gratis og klart! Er det sant, skjønt?
Saken er at selv etter at boliglånet ditt er fullstendig betalt, har du alltid andre utgifter: eiendomsskatt, forsikring og årlig vedlikehold. Så du vil alltid ha utgifter å betale, og disse er heller ikke billige. Hvis pengene var trange, kan du prøve å slutte å betale eiendomsskatt. Gjør det, og du kan forvente å se skattemannen på dørstokken din. Så selv om det er sant, vil beløpet som blir utbetalt hver måned reduseres når boliglånet er betalt ned, med tanke på inflasjon, vil det bare være en liten del av de månedlige utgiftene dine. Enkeltpersoner og bedrifter får for den saks skyld problemer med mangel på kontantstrøm, ikke en stor mengde illikvid nettoverdi.
Hvor mange lesere har foreldre som betalte $ 30 000 for hjemmet sitt på begynnelsen av 70 -tallet, hvor den månedlige betalingen bare var $ 220/måned? Eiendomsskatt, forsikring og vedlikeholdsutgifter økte med inflasjonshastigheten. Hvis du har et fast 30-årig boliglån, forblir betalingsbeløpet det samme.
I noen tilfeller økte disse utgiftene mye mer enn gjennomsnittlig inflasjonshastighet. For eksempel, der jeg bor for tiden, Nassau County, NY, betaler jeg nesten $ 10 000 årlig for en bolig på 2000 kvadratmeter. La meg minne leserne om at Nassau County er ødelagt, og mer enn sannsynlig vil måtte øke skattene enda høyere for å klare budsjettgapet. Du kan forvente at skattene stiger nasjonalt, ettersom de fleste kommuner har mangel på inntekter.
Dave Ramsey antar at du ikke har viljestyrke til å investere differansen som er lagret. Hvis du er en av de tapte sjelene, bør du mer enn sannsynlig ikke investere. Dave tar det et skritt videre og foreslår at du betaler kontant for hjemmet ditt.
“Men tenk så gøy det ville vært! Ingen boliglån! Ingen betalinger! Hvis det virker for langt utenfor rekkevidde å betale kontant for et hus, kan du fortsatt kjøpe et hus hvis du gjør kloke valg. ”
Dave handler om beløpet som er spart i boliglån. Hvis vi hadde null prosent inflasjon hvert år, ville Dave ha rett. Dessverre, med inflasjon, blir boliglånet billigere hvert år i ekte dollar.
Slutterklæring
Selvfølgelig antar jeg at vi vil ha minst samme inflasjonshastighet som vi har sett de siste 30 årene. La oss si at vi opplever en massiv kamp med deflasjon, hva da? Gjør ikke mitt utsagn dette til en tåpelig idé? Nei egentlig ikke. Du kan når som helst begynne å betale forskudd på boliglånet ditt. Poenget mitt er når pengene er hjemme, er det mye vanskeligere å ta det ut. Forutsatt at du har investert, kan du bruke investeringene dine til å forskuddsbetale eller betale ned på boliglånet ditt når som helst. Husk at Federal Reserve ønsker inflasjon for enhver pris. Det er blitt sagt de vil slippe penger fra helikoptre, for å generere inflasjon hvis de må.
For meg er den eneste gyldige grunnen til å betale ned på boliglånet ditt til gjeldende renter, at du har pensjonert deg. Selv da, avhengig av dine investeringer og nettoverdi, kan det fortsatt ikke være fornuftig.
OPPDATER: Da jeg først skrev denne artikkelen for fem år siden, trodde jeg det var mer fornuftig å ikke forskuddsbetale boliglånet ditt. I dag (3. september 2018), med stigende renter og nåværende verdsettelser av aksjemarkedet, kan det være fornuftig å forhåndsbetale noen av boliglånene dine. Som alle økonomiske råd er det veldig personlig og tidssensitivt. Det som var fornuftig for fem år siden, er kanskje ikke fornuftig i dag i det nåværende økonomiske klimaet.