Her anmeldelse: Fraksjonell eiendomsinvestering

I eiendomsinvesteringsverdenen er det et overfylt våpenkappløp for å bli den beste "fraksjonelle" investeringsplattformen der du kan kjøpe $100 aksjer i $1 million hjem.

Her har den siste utfordreren klokelig forgrenet seg fra hovedkonflikten for å forfølge en lukrativ nisje: feriehus. Tross alt genererer feriehus 160 % mer inntekt per måned i gjennomsnitt sammenlignet med den typiske utleieeiendommen sier Her siterer Zillow-forskning. Som et resultat bør forfølgere av passive inntektsgeneratorer med høy avkastning bli friskere.

Men hvordan fungerer Here? Hvordan er tilbudene? Hva er de skjulte risikoene, og er brøkdelinvestering i feriehus virkelig noe for deg?

La oss undersøke her.

Her fordeler og ulemper

Hva er her?

Her er en delt eiendomsinvesteringsplattform som spesialiserer seg på feriehus.

Grunnlegger Corey Ashton Walters så en mulighet dukke opp med den eksplosive økningen av AirBnBs på slutten av 2010-tallet: Hvorfor ikke la detaljinvestorer eier delvise andeler av feriehus, der den månedlige inntekten er 160 % høyere enn din gjennomsnittlige leie eiendom?

Slik tenkning ga opphav til Here, som ble lansert tidlig i 2022 og raskt sikret 7 millioner dollar i VC-finansiering. De siden er live og de har allerede fullfinansiert over et dusin eiendommer, og genererer passive inntekter for seg selv og investorene deres (her tar minimum 1 % eierandel i hver eiendom).

Hvem er her for?

Her er for investoren som anerkjenner den potensielle høye avkastningen på ferieeiendommer, men:

1. Har ikke kapital til 10 % forskuddsbetaling, og/eller
2. Mangler tålmodighet for eiendomsforvaltning - eller til og med å finne et anstendig eiendomsforvaltningsselskap

Her lindrer begge bekymringene ved å senke buy-in til bare $100 per aksje og administrere alle aspekter av eiendomsbesittelse selv. De lister opp egenskapene på AirBnB et al, rengjør og vedlikeholder det, og håndterer all annen mulig hodepine.

Alt investorer trenger å gjøre er å se den passive inntekten rulle inn. Det posisjonerer Her for å være et levedyktig, mer lukrativt alternativ til utbytteaksjer eller jeg obligasjoner.

Når det er sagt, er det ikke helt risikofritt å investere med Here. Så la oss dykke ned i detaljene.

Hvordan fungerer her?

Her er en kort oppsummering av Heres forretningsmodell:

1. Her kjøper en eiendom i et varmt feriemarked med høy inntekt som Blue Ridge Mountains og investerer litt kapital for å gjøre den "ferieklar."
2. De registrerer deretter eiendommen under en Series LLC som bor under Here paraply LLC. Samtidig begynner de å leie ut eiendommen på nettsteder for korttidsutleie som AirBnB og VRBO.
3. Den morsomme delen! Her "lanserer" eiendommen som en børsnotering, og selger opptil 99% egenkapital som $100 aksjer.
4. Du og de andre investorene (inkludert Here selv) begynner å motta kvartalsvise «utbytte»-betalinger som står i forhold til eierandelen din.
5. Til slutt, om fem til syv år - eller når de setter investeringsperioden for - vil Here selge eiendommen og dele byttet med deg.

Nå som du har den grunnleggende ideen om hvordan det fungerer, la oss bryte ned hver av de viktigste funksjonene her.

Hva gjør Here flott?

>Enkel registreringsprosess

Siden Here ikke krever at du er en akkreditert investor, er registreringen en lek. Bare registrer navn, e-post og passord, så er du med. Du kan begynne å surfe på egenskaper i løpet av sekunder.

Når du er klar til å kjøpe, må du hoppe gjennom noen flere ringer for å bevise at du ikke hvitvasker kartellpenger. Disse trinnene inkluderer:

• A Kjenn din kunde (KYC) spørreskjema
• Sjekker mot hvitvasking av penger (AML).
• Diverse personlige spørsmål, og
• Koble til bankkontoen din

Likevel er det omtrent det minste antallet ringer for ikke-akkrediterte investorer å hoppe gjennom.

>Brukervennlig nettsteddesign

Bare se på hvor ren Heres nettside er. Alle som har besøkt et nettsted siden 1996 vil umiddelbart forstå hvordan det fungerer og hvor de skal dra.

Det er faner for Egenskaper og porteføljen din, pluss vanlige spørsmål og en blogg. Det er skarpt, enkelt og intuitivt. A+.

>Håndvalgte tilbud

I motsetning til noen andre eiendomsinvesteringsplattformer, kaster ikke Here et bredt nett, og viser 137 eiendommer samtidig bare for å se hvilke som vil tiltrekke investorinteresse.

Snarere eliminerer teamet 99,8 % av eiendommene de vurderer, og bare crème de la crème kommer til nettstedet. Og mens vurderingsprosessen deres forblir proprietær, tar Her selv en eierandel på minimum 1 %, og deres samlede inntektsmodell avhenger av at eiendommene er vellykkede investeringer.

Med andre ord kan investorer investere med en rimelig grad av selvtillit.

>Lavt innkjøp

Tradisjonelt har minimum buy-in for en feriebolig vært en forskuddsbetaling på 10 % pluss skatter og avgifter. I et feriemarked med høy verdi som Blue Ridge eller Pasadena, kan dette tallet lett overgå $100 000 kontanter.

Med Here er minimum buy-in bare $100. Det er kostnaden for hver andel i Series LLC, det vil si enheten som representerer eiendommen. Så selv om den andelen kanskje bare representerer 0,01 % av eiendomsverdien, eliminerer den fortsatt den enorme inngangsbarrieren for tradisjonelle ferieutleieinvesteringer.

> Rimelige gebyrer for eiendomsforvaltning

Her belastes et administrasjonsgebyr på 25 % av eiendommens månedlige inntekter. Det er ærlig talt ganske sjenerøst, med tanke på bransjegjennomsnittet for ferieutleie Varierer fra 25% til 30% - og disse selskapene fant og meglet ikke eiendommen for deg.

>SEC-kvalifisert

Andre brøkdeler eiendomsselskaper beholder eiendommene sine på blokkjeden, noe som gjør det vanskelig å regulere (en feil som kostet BlockFi 100 millioner dollar).

Og faktisk, noen delinvestorer føler seg ikke så opptatt av sikkerheten til plattformene deres, og sier "Det er det samme som å kjøpe eiendom med vennene dine," så ingen SEC-innlevering er nødvendig. Dette er hvordan min kollega, en tidligere SEC-advokat, reagerte på den.

via GIPHY

Det er derfor jeg er lettet over å se at her spiller ball, innlevering av skjema 1-A så det er mindre sannsynlig at de får døren sparket inn av regulatorer.

Hva er ulempene her?

Ikke noe annenhåndsmarked (ennå).

Teamet på Here sier de har tenkt å holde hver eiendom i mellom fem og syv år. Hvis du vil tjene inn sjetongene dine før da, vel, synd. Her har ikke noe sekundærmarked, og salg av aksjer i en LLC kontrollert av Here LLC kan innebære ekstra skritt (og advokater).

>Begrenset – Noen ganger null – Alternativer

I skrivende stund hadde Here 10 eiendommer oppført for investorer – men alle var utsolgt:

Her sier tilbudene deres selges ut ekstremt raskt, så de håper å kunne liste opp til fire per måned.

>Bekymringer om lang levetid og skalerbarhet

Når dette skrives, har Here bare et dusin heltidsansatte, inkludert en enkelt eiendomsforvalter uten tidligere erfaring.

Jeg ville vært mindre bekymret hvis Here hadde en plan på plass for å beskytte investorer i tilfelle selskapet skulle kaste seg. Lofty har en, men her ser det ikke ut til. Og den uvanlige Series LLC/LLC-strukturen reiser absolutt spørsmål om det juridiske nedfallet hvis selskapet oppløses.

>Ingen aksjonærstemmerett

Da jeg ikke så noen omtale av "stemmerett" eller "selvstyre" i Here's omfattende vanlige spørsmål, ble jeg mistenksom at Here i det stille beholdt 100 % kontroll over hver eiendom. Her er sjefen for Investor Relations, Brianna Watterson bekreftet mine mistanker, og sa: "Her... vil beholde stemmekontrollen over Series [LLC] og bestemme når den skal selges."

Dette står i sterk kontrast til andre delinvesteringsplattformer som Lofty og Rally Rd. Disse plattformene behandler eiendeler som 100 % selvstyrende LLCer, og lar investorene bestemme når de skal selge, renovere osv. Pokker, de vil til og med lette avstemningen.

Men ikke her. Og det kan være en stor turnoff for investorer som liker litt kontroll over hvordan deres delte investering blir behandlet, enten for likviditetsformål eller bare i prinsippet.

>Ingen mobilapp

Her har ingen mobilapp og ingen planer for en, men siden er i det minste mobilvennlig.

Her Priser og gebyrer

Som bedrift tjener Here penger på tre måter:

1. Et kapitalforvaltningsgebyr til sammen 1 % av eiendommens totale verdi hvert år, utbetalt fra eiendommens inntekt med en sats på 0,25 % hvert kvartal. Dette dekker kapitalforvaltning, betalingsgebyrer og investorforhold.
2. Et eiendomsforvaltningsgebyr på 25 % av eiendommens brutto årlige inntekt, utbetalt hver måned. Dette dekker typiske administrasjonsutgifter som rengjøring, gjesteforhold, vedlikehold, reparasjoner, booking og mer.
3. Investere sine egne penger i eiendommene, og samler litt leieinntekter til seg selv.

Her står det også å tjene litt penger på salget av en eiendom den delvis eier. Ifølge teamet planlegger de å eie eiendommer i mellom fem og syv år, men kan selge før - eller senere - hvis de bestemmer seg for at det er i aksjonærenes interesse (igjen, ingen stemmegivning).

Bortsett fra Heres kutt av eiendomsinntektene, er det ingen direkte gebyrer til investorer. Ingen registreringsavgifter, startgebyrer, nada. Og som nevnt, her er lavt innkjøp på bare $100 per aksje et høydepunkt på plattformen.

Likviditet

Mangel på likviditet er #1 tingen som skremmer den typiske investoren bort fra leiemarkedet, og dessverre presenterer ikke Here en umiddelbar løsning. Investeringer er låst til Her – ikke aksjonærene – bestemmer at det er på tide å selge.

Hvordan kontaktes her

Her har en kontaktside som viser en e-post ([email protected]) og en live chat tilgjengelig 09.00 – 17.00 EST mandag til fredag. Jeg pinget dem klokken 02:30 og hørte ikke tilbake samme dag, men det kan være et lykketreff.

Er her trygt?

Her kommer sikkerheten delvis fra dens enkelhet. Plattformen deler ikke data med tredjeparter uten ditt samtykke og forenkler alle transaksjoner via Plaid.

Derimot Lofty.ai, Pocket Properties, og andre har erstattet betalingsleverandører med blokkjedebaserte smarte kontrakter. Selv om de er billigere og mer effektive i teorien, presenterer disse nye skolemetodene sitt eget nye sett med risikoer: hva om blokkjeden blir hacket ala Ethereum 1.0? Hva om "tokens" som representerer egenkapital blir stjålet? Hva om SEC går inn med en jernstøvel?

Med andre ord, Here's "old school"-tilnærming kan gi trøst til investorer som er nervøse for blockchain-baserte løsninger.

Beste alternativer til her

>HappyNest

HappyNest er litt som Here, men for næringseiendom. Så i stedet for deleierskap i en hytte i Aspen, vil du eie en del av et kontorbygg leid av CVS.

I likhet med teamet på Here, gjør teamet på HappyNest hoveddelen av due diligence for deg. Faktisk er hele plattformen bare én stor REIT; enten er du inne eller ute, valget er binært.

Kommersiell eiendom gir kanskje ikke den spennende årlige avkastningen til ferieleie (HappyNest sikter mot ~6%), men for en lav buy-in på $10 tilbyr HappyNest en enkel måte å diversifisere med noe CRE.

Sjekk ut vår fullstendige anmeldelse av HappyNest.

> Ankomne hjem

Etter å ha lansert i 2019, er Arrived Homes en relativt mer erfaren aktør innen investeringsområdet for deler av eiendom. Og med tanke på at den er i ferd med å bryte seg inn i feriehus, er den klar til å bli Heres hovedkonkurrent.

Begge har $100 buy-ins, begge har en målperiode på fem til syv år, og begge streber etter å gi generøse passive inntekter til investorer. Arrived Homes har mer erfaring og funksjoner (som muligheten til å selge dem hjemmet ditt og beholde en 10% eierandel), men du kan si at Her har fordelen ved å spesialisere seg på feriehus fra komme i gang.

Sjekk ut vår fullstendige anmeldelse av Arrived Homes.

Bunnlinjen

Mens Heres uprøvde merittliste og irriterende mangel på aksjonærenes stemmerett kan avvise noen investorer, kan andre se forbi knekkene og se muligheten. Fraksjonert eierskap av en ferieeiendom er absolutt svært lukrativt, og overgår til og med utbyttearistokrater for strålende, pensjonsakselererende passiv inntekt.

For mer om brøkdelinvestering i eiendom, sjekk vår oversikt over De 5 beste plattformene for fraksjonert eiendomsinvestering.