Fradrag for utleie av eiendomsskatt: Alt du trenger å vite

Som enhver annen virksomhet eller investering, ønsker utleieeiendomsinvestorer å tjene penger. Generelt, til maksimere fortjenesten, eiendomsinvestorer behov for å øke årlig inntekt, redusere årlige utgifter, eller begge deler.

Siden skatter er en betydelig del av eierkostnadene, inkluderer reduksjon av utgifter å redusere skatteforpliktelser. Utleieeiendommer har unike skattefordeler som lar deg redusere visse utgifter og utsette visse skatter som tillates av IRS.

Fortsett å lese for å finne ut hva disse skattefordelene er og om de gjelder deg.

Hva er leieinntekter?

Når folk tenker på leieinntekter, tenker de på de månedlige leiebetalingene som leietakeren din betaler til deg. IRS definerer leieinntekter som "eventuell betaling mottatt for bruk og belegg av eiendom”. Ofte inkluderer det inntekt på toppen av månedlige husleiebetalinger.

Her er en liste over tilleggsinntekter som du må rapportere, som beskrevet i IRS-publikasjon 527:

• Leietaker søknadsgebyr. Mange utleiere krever et gebyr for potensielle leietakere for å sende inn den første leiesøknaden for gjennomgang og godkjenning.
• Avbestillingsgebyr for leieavtalen. Hvis leietakeren din betaler deg for å si opp en leieavtale, må du rapportere den inntekten.
• Eiendom eller tjenester mottatt i stedet for husleie. Hvis leietakeren din er en praktisk gjør-det-selv-er og du samtykker i å gi avkall på en måned eller to med leiebetalinger for å kompensere ham for gjør boligforbedringer (maler for eksempel), må du kreve leiebeløpet du ville fått som leie inntekt.
• Utgifter betalt av leietaker på dine vegne. For eksempel vil mange fylker kun sette vann/avløpsregningen i eierens navn, ikke leietakerne. Får du refusjon fra leietaker for bruk, er det leieinntekter.
• Klesvask og andre servicegebyrer som kreves inn for bruk av fasiliteter. Inntektene som genereres av tilleggstjenester levert på stedet er leieinntekter.
• Et depositum regnes vanligvis ikke som leieinntekt. Snarere er det penger du mottar og setter til side i depot under leieavtalen. Disse pengene returnerer du til slutt til leietakeren din. Hvis du har tjent renter på depositumet mens du holder det, så er denne renten skattepliktig leieinntekt. Hvis du beholder deler av eller hele sikkerhetsdepositumet for reparasjoner, er beløpet du beholder leieinntekter (og reparasjonskostnadene er en leiekostnad). Og hvis depositumet brukes som en endelig leiebetaling, anses det som forskuddsleie og må kreves som inntekt.

Hvilke fradrag for utleie av eiendomsskatt kan du ta?

Dersom du får leieinntekter fra utleie av en boenhet, er det enkelte leieutgifter du kan trekke fra i selvangivelsen.

Som definert av IRS, kan du trekke fra "vanlige og nødvendige utgifter for å administrere, bevare eller vedlikeholde utleieeiendommen din." Ordinære utgifter er de som er vanlige og allment aksepterte i virksomheten. Nødvendige utgifter er de som anses hensiktsmessige, for eksempel kostnadene for visse materialer, forsyninger, reparasjoner og vedlikehold som du utfører på utleieeiendommen din for å holde eiendommen i god drift betingelse.

De vanligste fradragsberettigede leieutgiftene inkluderer:

• Reklame. Kostnaden for å føre ut og markedsføre eiendommen din for utleie.
• Bil- og reiseutgifter. Kun med det formål å vedlikeholde eiendommen og kreve inn husleie.
• Renhold mellom leietakere. Mens rengjøring kan være kostbart, er det en fradragsberettiget utgift. Jeg har teppene profesjonelt rengjort mellom leietakere på alle eiendommene mine, og det går noen hundre dollar på min største leie.
• Avskrivninger. Skattemyndighetene anerkjenner at fast eiendom avskrives over tid, så du har rett til å trekke fra avskrivninger årlig. IRS-forskrifter krever at investorer i leieeiendom gjenvinner årlige avskrivninger når du selger eiendommen uavhengig av om du brukte den årlige avskrivningsfordelen eller ikke. Så pass på at du fordeler et avskrivningstap hvert år.
• Juridiske og andre faglige honorarer. Advokathonorarer, eiendomsprovisjoner og noen avsluttende kostnader som forliksgebyrer er fradragsberettigede utgifter.
• Renter på boliglån på lånet ditt. Der ligger en av de største fordelene med investor i utleieeiendom – innflytelse. Pressmiddel er bruk av lånt kapital til å kjøpe og/eller øke den potensielle avkastningen på investeringen. Med en initial investering på $30 000 (20 % ned), får du muligheten til å få alle fordelene ved å eie en eiendel verdt $150 000. Og siden din boliglån betaling er en fradragsberettiget utgift, leietaker i hovedsak betaler boliglånet for deg.
• Utlåners gebyrer. Lånestiftelsespunkter og andre kostnader ved å sikre boliglånet er fradragsberettigede utgifter.
• Utgifter til vedlikehold og reparasjoner. Utgifter direkte knyttet til vedlikehold og vedlikehold av eiendom er fradragsberettigede utgifter, det samme er reparasjoner du må gjøre for å holde eiendommen i utleiebar stand. Hvis du betaler premie for et serviceselskap på vakt for å reparere store apparater (for eksempel HVAC-servicegarantikontrakt), er det en vedlikeholdskostnad.

Tips: Ikke forveksle vedlikehold og reparasjoner med hjemmeforbedringer. Du håndterer de to forskjellig for skatteformål. Mens utgifter oppveier inntektene det året de skjer, er ikke forbedringer direkte utgifter. I stedet kan du "gjenopprette" noen eller alle kostnadene ved forbedringer ved å bruke Skjema 4562.

• Brukskostnader og andre avgifter betalt av deg som eier. Betaler du for vann, kloakk, fjerning av søppel eller andre utgifter knyttet til eiendom, er disse fradragsberettiget.
• Eiendomsskatt. Dette er en åpenbar eierkostnad som er fradragsberettiget.
• Forsikring. Som utleier/eiendomseier må du ha huseierforsikring for å beskytte investeringen din. Årspremien er en eierkostnad og derfor en utgift som du kan trekke fra på selvangivelsen.

Tips: Krev at leietaker får leieforsikring for å dekke sine personlige eiendeler. Din huseierforsikring vil ikke dekke gjenstandene deres i tilfelle tap, og de fleste leietakere er ikke klar over dette. Å få sin egen politikk er avgjørende.

• Honorar for eiendomsforvaltning.Eiendomsforvaltere lader vanligvis 8-10 %. For den avgiften kontrollerer og plasserer de leietakere, gir finansregnskap og administrerer vedlikeholdsforespørsler og reparasjoner. Gebyret deres er 100 % fradragsberettiget som en eiendomsutgift.
• HOA og/eller leilighetsavgifter. Dette inkluderer årlige eller halvårlige rekreasjonsavgifter som noen ganger pålegges hvis det er et fellesbasseng knyttet til å eie eiendommen.
• 1031 Byttegebyrer. Hvis du selger en eiendom og reinvesterer inntektene i en annen lignende eiendom, kan du ha nytte av en 1031 Utveksling. De involverte gebyrene er fradragsberettiget som en eiendomsutgift hvis du følger alle reglene og fullfører byttet. Du kan ikke trekke fra kostnadene for forbedringer av utleieeiendommen din som årlige utgifter med mindre beløpet som betales er for en "forbedring, restaurering eller tilpasning til en ny eller annen bruk.» Vanligvis kan du dekke kostnadene ved forbedringer gjennom avskrivninger, ikke ved å kreve det som en kostnader.

Les mer >>>Slik reduserer du skattebelastningen når du selger en utleiebolig

Viktige skatteskjemaer og publikasjoner for utleieeiere

Disse IRS-publikasjonene kan hjelpe deg å forstå hva du trenger å kreve som inntekt og hvilke utgifter som lovlig kan trekkes fra på selvangivelsen. Og det finnes spesifikke skjemaer for rapportering av leieinntekter og -utgifter.

De relevante skjemaene og publikasjonene er:

• IRS-publikasjon 527 gir detaljene for regnskap for utleie av eiendom.
• Tidsplan E (skjema 1040) brukes til å rapportere inntekter og utgifter fra utleie av eiendom. Hvis du har mer enn én utleieeiendom, fyll ut Schedule E-skjemaer for å dokumentere hver eiendom.
• Publikasjon 925, Passiv aktivitet og risikoregler. Hvis leieutgiftene dine overstiger leieinntektene, kan skattemyndighetene tillate deg å kreve det tapet som et fradrag. Bestemmelser i begrensningene for passiv aktivitetstap (skjema 8592) og Risikobegrensninger (skjema 6198) kan begrense hvor mye tap du kan trekke fra.
• Tidsplan A (1040) tar for seg fast eiendom reglene for personlig bruk av en bolig du leier.
• Netto investeringsinntektsskatt kan gjelde for netto leieinntekter. BrukSkjema 8960, Netto Investment Income Tax Individuals, Estates and Trusts, for å bestemme størrelsen på denne skatten.
• IRS-publikasjon 946, Hvordan avskrive eiendom forklarer ins og outs av eiendomsavskrivninger. Du må ta årlige avskrivninger og er pålagt å ta tilbake avskrivninger når du selger eiendommen.
• Skjema 4562 lar deg gjenopprette noen eller alle forbedringene av eiendommen fra og med det året du leier ut eiendom er først tatt i bruk og begynner hvert år du gjør en forbedring eller legger til innredning.
• For å trekke fra reiseutgifter du pådrar deg for reparasjoner av utleieobjekter, må du følge reglene beskrevet i kapittel 5 i Publikasjon 463, Reise-, underholdnings-, gave- og bilutgifter.

Mange av de mest populære skatteprogramvareselskapene kan hjelpe deg med å fylle ut disse skjemaene, men du må kanskje oppgradere til en betalt versjon av produktene deres. Med TurboTax, for eksempel, må du registrere deg for "Premier" for å maksimere skattefradraget for utleie av eiendom. Og med H&R Block, må du velge "Premium"-versjonen.

Les mer >>>Hvordan investere i eneboliger

Bunnlinjen

Enten du er bruke skatteprogramvare til å utarbeide dine egne årlige selvangivelser eller du ansetter en profesjonell, vi kan ikke understreke nok hvor viktig det er å føre gode journaler som dokumenterer alle leieinntekter og utgifter knyttet til hver eiendom du eier.

I tillegg til å hjelpe deg med å sende inn skatter, hjelper gode registre deg med å overvåke fremdriften til utleieeiendommen din. De er nødvendige for at du skal kunne analysere avkastningen din nøyaktig slik at du kan maksimere inntektene og redusere utgiftene.

Du må kunne sannsynliggjøre utgifter for å trekke dem fra. Det betyr at du må ha dokumentasjon som kvitteringer, kansellerte sjekker eller regninger for å dekke alle utgifter. IRS reviderer deg, og hvis du ikke kan gi støtte for elementer du rapporterte på selvangivelsen, kan du bli underlagt ytterligere skatter og straffer.

Vær oppmerksom på at mens jeg eier og administrerer en portefølje av utleieeiendommer, er jeg ikke skatteregnskapsfører og skattelovgivningen endres stadig, så sørg for å konsultere en kvalifisert skatteekspert og gå gjennom IRS-reglene selv for å sikre overholdelse av IRS-vedtektene når du sender inn skatter.

Videre lesning:

• Innhøstingsveiledning for skattetap: Utnytt investeringstapene dine
• 9 måter å redusere din skattepliktige inntekt i 2023
• Langsiktig vs. Kortsiktig kapitalgevinstskatt