Husflipping innebærer å kjøpe et hus som trenger reparasjon, gjøre reparasjoner og selge det raskt med fortjeneste. Det er en ganske enkel idé, men utførelsen er alt annet enn enkel. Å snu et hus er ikke en investering som de fleste investorer bør ta på seg. Når det er sagt, for den rette investoren kan husflipping være ekstremt lønnsomt.
Så bør du investere i husflipping? La oss finne det ut.
Kortversjonen
- Husflipping kan være lukrativt for investorer med kapital på forhånd og som er villige til å gjøre DIY prosjektet.
- Du kan tjene betydelig på bare ett omvendt hus, forutsatt at du ikke blir møtt med noen komplikasjoner.
- Husflipping er risikabelt, og investorer må være forberedt på å ha ekstra penger spart i et nødfond.
Kostnaden for en gjennomsnittlig flip
Nesten hver ekspert jeg snakket med nevnte de enorme kostnadene ved å snu et hus. Gjennomsnittlig kostnad, svinger rundt $48.000, gjør dette investeringsalternativet uoppnåelig for nybegynnere. Forventes å betale følgende kostnader under prosessen:
Kjøpesum
Kjøpesummen er sannsynligvis den største kostnaden du må betale. Å finansiere et hus du har tenkt å snu øker risikoen din, så du vil betale hele salgsprisen hvis mulig. Hvis du skal finansiere det, vurder å bo i boligen mens du pusser opp.
Mens svømmeføtter er ment å være billige hjem du pusser opp, må du komme opp med tusenvis av dollar, om ikke hundretusenvis av dollar for å dekke bare kjøpesummen. «Husflipper kan ha nytte av å bruke 70 %-regelen. Det innebærer at investorer ikke skal betale mer enn 70 % av en eiendoms ARV, minus kostnadene for de nødvendige renoveringene, sier Jon Sanborn til Broderlig kjærlighet eiendomsmegling.
Avslutningskostnader
Når du kjøper en svømmeføtter, må du betale sluttkostnader to ganger: når du kjøper og når du selger. I gjennomsnitt har sluttkostnader en tendens til å "variere mellom 2% og 7% av kjøpesummen," sier Sanborn.
Å være eiendomsmegler selv vil bidra til å redusere disse kostnadene ettersom du får provisjon når du kjøper (som megler for kjøperen), og du trenger bare å betale én eiendom når du selger.
Renoveringskostnader
Den største kostnaden du vil ha vil være materialene og tiden du trenger for å faktisk renovere hjemmet.
"Naturligvis beregner investorer de største kostnadene ved store billettvarer som kjøkken og bad, tak, maling og gulv osv., sier Scott Harvell, grunnlegger av Quick Sale Homes, Inc. "Men noen investorer budsjetterer ikke for mange av de mindre billettvarene som står opp. Lysarmaturer, brytere og stikkontakter, dørhåndtak, landskapsarbeid og til og med så små som spiker og skruer kan alt sammen utgjøre tusenvis av dollar.»
>>Relatert: Hvor mye koster det å selge en bolig
Brukskostnader
Mens du pusser opp, må du vurdere kostnadene ved å drive strøm, vann og varme. Akkurat som alle andre huseiere, betaler du disse på månedlig basis til du losser eiendommen.
Markedsføringskostnader
Når du leter etter et hus eller ønsker å selge et nylig snudd hjem, må du ta hensyn til kostnadene for markedsføringen du må gjøre.
Harvell sier "De fleste investorer må konsekvent annonsere for å ha nok muligheter til å kjøpe eiendommer med rabatt. Den gjennomsnittlige kostnaden per kontrakt i vårt marked er for tiden $7500. Med andre ord...hver 7500 dollar vi bruker på annonsering, resulterer i gjennomsnitt i ett hus under kontrakt.
Fordeler og ulemper med husflipping
Fordeler
- Det er en kortsiktig investering – De fleste vendinger skjer innen et år, noe som gjør dem til kortsiktige investeringer som ofte gir høy avkastning. Dette betyr at du ikke trenger å vente et tiår for å høste fruktene av investeringen din.
- Erfarne byggherrer kan gjøre DIY-prosjekter – Flipping gjøres best av de som vet hva de driver med enten på bygge- eller eiendomssiden. Dette reduserer det du må betale en utenforstående for å gjøre jobben.
- Potensielt høy fortjeneste – Flippers tjener i snitt på $67 000 i avkastning (fra og med første kvartal 2022) når de selger. Hvis alt går som planlagt, kan du få en seriøs avkastning på svært kort tid.
Ulemper
- Boligmarkedet er ofte risikabelt – Boligmarkedet er ikke kjent for å være konsekvent. Enkelte år ser en enorm økning i boligkjøp mens andre ser høye renter og færre kjøpere. For de uinnvidde kan det være vanskelig å forstå kompleksiteten som forårsaker disse endringene, og det kan hende du ikke ender opp med å kjøpe eller fullføre prosjektet til rett tid for å kjøpe eller selge.
- Du betaler mye på forhånd – Mellom kjøpesummen, sluttkostnader og alle de andre tilknyttede kostnadene, ser du på en stor mengde penger bare for å begynne å investere. Mange investeringer har ikke minimumsinvesteringskrav selv i nærheten av så høye.
- Du kan betale kortsiktige kapitalgevinster – Hvis du kjøper, pusser opp og selger boligen din innen et år, vil du ende opp med å betale en kortsiktig kapitalgevinstskatt.
- Finansiering kan være vanskelig å sikre – Du kan ikke gå ut og få et tradisjonelt boliglån når du snur et hjem. I stedet trenger du en form for renoveringslån (det er mange). Dette er risikable lån for långivere "så de krever ofte sikkerhet som boliger eller biler før de gis godkjenning for finansiering som legger ekstra tid (og utgifter) til enhver prosjektplan, sier Shaun Martin, administrerende direktør av Kontanter til hus.
Hvor lang tid tar det å snu et hus?
Ifølge Rocket Mortgage, en typisk flipp der det ikke oppstår problemer, tar mellom 6 og 12 måneder. Når det er sagt, bør investorer ikke undervurdere hvor mange måter denne spesielle investeringen kan gå galt på. Du kjøper et hjem, ikke en aksje som er avhengig av en rekke faktorer som flytter prisen. Du kan finne ut at du trenger å gjøre om et helt elektrisk system du ikke tok hensyn til, eller hele fundamentet kan bli skutt, eller du må kanskje reparere en brønn eller rørleggerarbeid.
Du vet aldri helt hva huset har i vente før du har nøklene i hånden og du begynner å rive ting. Når det er sagt, er det en nødvendighet å legge til noen ekstra måneder i tidsrammen når du snur hjem.
>>Relatert: Langsiktig vs kortsiktig kapitalgevinstskatt
Hvem kan tjene penger på å snu hus?
Det er ingen juridisk begrensning på hvem som kan kjøpe boliger og snu dem. Enhver voksen med kunnskapen og tilgjengelige kontanter kan forsøke å snu et hjem. Når det er sagt, er det definitivt investorer og enkeltpersoner som er mer godt egnet for jobben.
Risikovillige investorer
Det lønner seg å ha tålmodighet når du er en husflipper. Overivrige kjøpere vil sannsynligvis ikke ende opp med å få den beste avtalen. "Investorer som gjør mest husflipping er svært selektive og risikovillige. Ikke hopp på det første hjemmet som krysser veien din; de beste investorene kan kjøre tallene på hundre avtaler før de finner en som ser ut til å passe regningen, forklarer Josh Steppling, en meglermedarbeider hos Josh Steppling Group hos EXP Realty.
>>Les mer: Hva er due diligence i eiendomsmegling? (Beste praksis)
DIYers
De som har jobbet med konstruksjon er noen av de beste kandidatene for husflipping. De kjenner tross alt inn og ut av å bygge og fullføre boliger. De vet hvor lang tid visse jobber tar og sannsynligvis hvor mye de kommer til å koste.
Å betale for entreprenører for å komme inn og gjøre jobben for deg er en for dyr vei for de fleste investorer å ta, i hvert fall inntil de har bygget opp kapitalen til å gjøre det. Førstegangsflipper og de uten overflod av kapital må beholde jobben internt hvis de vil tjene noe som helst.
Fagfolk i eiendomsbransjen
Chip og Joanna Gaines har bygget et eiendomsimperium fordi de tar seg av alle aspekter ved å snu et hjem. Ikke bare snur de husene selv, men de har til og med et eiendomsmegler nå. Hvis du kan gjøre selv hele prosjektet og har noen som kjenner både konstruksjonen og eiendomsmeglerkomponentene, trenger du ikke å sette ut noe arbeid, så du slipper ut ekstra penger.
Tips for å snu et hus på en vellykket måte
Hvis du har bestemt deg for at å snu hjem kan være den rette veien for deg, bør du vurdere et par tips før du dykker inn med hodet først:
Vent på det rette huset. Vær tålmodig. Eiendomsmarkedet er tilbøyelig til å endre seg ofte. Det nytter ikke å skynde seg å kjøpe bolig hvis du ikke er 100 % sikker på at det ordner seg til slutt. Hvis du skynder deg å kjøpe og får problemer, kan du se på null fortjeneste.
Vær oppmerksom på nabolaget. Å snu et hus i et nedslitt nabolag som ikke er i revitaliseringsstadiet kan bety at du ikke finner en kjøper med nok penger til å kjøpe eiendommen. Det kan føre til et stort slag i fortjenesten din. Sørg for å nøye undersøke nabolagene til alle hjem du er interessert i.
Få en inspeksjon. Å få en annen mening er ikke en dårlig ting. En inspeksjon er et par hundre dollar som kan spare deg fra å kjøpe et hus du må sette hundretusenvis av dollar inn i.
Ha et nødfond. Du vet aldri hva som kommer til å skje når du pusser opp et hjem, så sørg for at du har penger på hånden. Steppling sier at kundene hans «har en «Overraskelse»-linje i budsjettet som utgjør 10–20 % av det totale renoveringsbudsjettet. Hvis noe uforutsett oppstår, vil det ikke stresse deg ut; hvis alt fungerer som planlagt, får du en ekstra 10%-20% fortjeneste."
Vurder å bo i huset mens du pusser opp. Hvis det er mulig å bo i huset mens du pusser opp, kan du spare mye penger. Ikke bare fjerner det noen av levekostnadene dine og gir deg mer penger på hånden, det kan også spare deg massevis i skatt. Hvis boligen er din primære bolig for minst to år trenger du ikke betale gevinstskatt på enhver prisstigning når du selger. Det er skattefri inntekt!
Siste tanker
Å snu hus krever mye kapital på forhånd og for å dekke de løpende kostnadene. Du må kjøpe huset og deretter betale for å få det renovert. Du vil også ha beholdningskostnader som lånebetalinger og strømregninger som øker kostnadene hver måned du eier eiendommen.
Å bo i eiendommen i minst to år mens du pusser opp kan bidra til å redusere løpende kostnader og kan spare deg for skatt når du selger.