Hvis du eier et hjem og noen gang tilbringer mye tid med naboene dine, vil du alltid ende opp med å snakke om eiendomsverdier og eiendomsskatt.
Folk elsker å snakke om hvordan huset deres gikk opp i verdi, men de hater også hvordan eiendomsskatten deres er så høy. Beklager venn, du kan ikke ha det begge veier! 😂
Går eiendomsverdiene opp, går eiendomsskatten opp til!
I Howard County er eiendomsskatten vår ~1,442 % (fylke, stat, brann og verdi). Heftig i forhold til noen, lett i forhold til andre.
Vel, vi mottok nylig et varsel om eiendomsskatt fra statens avdeling for vurderinger og beskatning. Som mange eiendommer over hele landet, så vi en økning i vurderingene våre.
Dette var første gang eiendomsverdien steg betydelig. Vi forventet dette fordi vi gjorde noen renoveringer under pandemien og hjemmet vårt ble litt større.
Jeg vet ikke hva som er en rettferdig vurdering eller ikke, men da det var en mulighet til å anke, tenkte jeg at det ikke ville skade å prøve det, ikke sant?
Merk at vi bor i Howard County, Maryland, så ditt fylke og stat kan ha en annen prosess og tidsfrister, men mange områder følger lignende prosedyrer.
Innholdsfortegnelse
- Starte vurderingsklageprosessen
- Gjennomgang av arbeidsarket for ny vurdering
- Ring din eiendomsmegler
- Bør jeg anke?
- Hva er kvalitetsfaktoren?
- Skriftlig, muntlig eller videoappell?
- Vår anke ble godkjent! (på en måte)
- Hva blir det neste?
Starte vurderingsklageprosessen
Ankeprosessen er enkel og du har 45 dager på deg til å sende inn en formell klage.
Varselet mitt var datert 29.12.2022 (selv om jeg ikke fikk det før noen dager senere). Jeg hadde frist til 12. februar på å bestemme meg for hva jeg vil gjøre.
Heldigvis kan du gjøre alt på nettet gjennom Denne formen men du må ha vurderingsvarselet ditt. De ber om varsel og kontrollnummer. (finnes i boksen øverst til høyre)
Først kan du be om vurderingsarket for eiendommen din samt en områdesalgsanalyse. Dette er hva du vil anke, så du trenger regnearket for å bestemme på hvilket grunnlag du skal anke det.
I starten var jeg ikke sikker på om jeg ønsket å anke, men du kan be om dokumentene uten å anke. Det er fint å kunne se hvordan de bestemte verdien av boligen din.
Jeg ba om regnearket og analysen 1/3/2023 og mottok dem via e-post 21/1/2023.
Gjennomgang av arbeidsarket for ny vurdering
I Maryland er Residential Worksheet for Reassessment et enkelt dokument som forklarer hvordan State of Marylands Department of Assessments and Taxation kom frem til sin vurdering.
De tre første sidene dekket huset vårt. Det inkluderer alle aspekter av hjemmet vårt og inkluderer prisen som det er verdsatt til. (dette PDF forklarer arbeidsarket og hva hver av verdiene betyr)
De to siste sidene inkluderte sammenlignbare salg de siste årene.
Det er ganske detaljert og, i vårt tilfelle, korrekt. Det var ingen feil i den. Boo.
Ring din eiendomsmegler
Hvis du begynner å føle deg litt overveldet, eller bare for å få en ny mening, ring din eiendomsmegler. Han eller hun vil kunne hjelpe deg fordi de går gjennom denne prosessen hele tiden. De vet hvordan det hele fungerer, og de kan til og med ha et godt forhold til veilederen som skal vurdere saken din.
Og ikke føl deg skyldig når du bruker tiden deres også - hvem tror du at du sannsynligvis vil ringe når det er på tide å selge huset ditt?
Noen nettsteder foreslår at du kan leie en tredjepart til å håndtere det mot en prosentandel av pengene du sparer. Jeg tror ikke dette er nødvendig - hvis agenten din ikke hjelper, bør du vurdere å få en ny agent neste gang. Men jeg gjorde prosessen selv, og den første fasen av prosessen var ikke vanskelig.
Bør jeg anke?
Når du vurderer om du bør anke, er det noen få hensyn.
Er det noen feil? Dette er sannsynligvis det enkleste å fikse.
For vår spesifikke situasjon trodde jeg det var én unøyaktighet basert på det jeg så i eiendomsdatabasen. I databasen oppførte det at vi hadde 6 komplette bad (3 inventar eller flere) og et halvt bad (2 eller færre). I virkeligheten har vi bare 4 komplette bad og et halvt bad. Det er to ekstra bad.
Hvert komplette bad er verdt $5000 i Maryland.
Men revurderingsskjemaet hadde riktig antall bad. Og hvert bad er bare $5000 i verdi, som ikke er mye.
Etter feil kan du bestride det på grunnlag av sammenlignbare forhold. Det er her du sammenligner den vurderte verdien av din sammenlignet med den virkelige markedsverdien av boliger i ditt område - eller hva fylket inkluderte i revurderingsarket ditt. Hvis det nylig var et skifte i markedet, som mange områder opplevde ettersom rentene økte i løpet av det siste året eller så, kan du si at verdien din også er lavere.
Dette vil kreve at du får sammenlignbare salgstall og gjør litt research. Fylkets områdesalgsoppføring inkluderte bare salg så sent som i desember 2022 (og bare ett salg i desember, og jeg tviler på at bare ett hus ble solgt i hele desember). Hvis du vil gå denne veien, vil du ha mer data, og eiendomsmegleren din kan hjelpe deg med det.
Kan du bestride noen av multiplikatorene? Når den totale boligens grunnverdi er lagt sammen, er det tre "boligverdijusteringer:"
- Fylkesmultiplikator – som gjelder alle boliger i et fylke
- Kvalitetsfaktor – som vurdereren bestemmer (1-9 poengsum)
- Nabolagstilpasning – som gjelder alle boliger i et "nabolag"
Jeg tviler på at du kan konkurrere med 1. og 3. multiplikator, men hva med Quality Factor?
Hva er kvalitetsfaktoren?
Vår var en 6, noe som betydde at multiplikatoren på boligverdien vår var 1,37x. En 5 er en multiplikator på bare 1,17x – altså en forskjell på 20 %!
Jeg sendte en e-post til Skattedepartementet for å forstå bedre hvordan kvalitetstallet bestemmes fordi det sannsynligvis er min beste tilnærming.
Samme dag (Takk Braxton!), sendte assisterende veileder for vurderinger meg et dokument som forklarer CAMAs boligkostnadskarakterer (som staten vår bruker som kvalitetsfaktorer). CAMA står for Computer Assisted Mass Appraisal, og det er det som brukes av offentlige etater over hele landet for å bestemme dette aspektet av vurderinger.
Her er hva som er oppført for klasse 5 og 6:
- Grad 5 – Boliger i denne klasse inkluderer generelt individuelt designede masseproduserte boliger i bedre underavdelinger. Disse boligene er bygget fra designerplaner, med dyktige håndverkere og standard til gode materialer gjennomgående. Det er utvendig ornamentikk og interiør er godt ferdig (bra).
- 6. klasse – Boliger i denne klasse inkluderer vanligvis boliger som er designet for individuelle huseiere med materialer av god kvalitet. Byggingen er overvåket av en kompetent byggherre. Disse boligene kan bygges i bedre utbygginger enn gjennomsnittet. I konstruksjonen av denne typen boliger legges det mer vekt på detaljer både utvendig og innvendig (Very Good).
I listen over salg på de to siste sidene begynte jeg å se på noen av boligene vurdert med en kvalitetsfaktor på 6, og de virket sammenlignbare med mitt utrente øye. Dette var større boliger med eksteriør i murstein, lignende finish innvendig og konstruert i en lignende tidsramme.
De som ble vurdert som en kvalitetsfaktor på 6 eller 7 var mye nyere, mye flottere, og hadde sannsynligvis noen interiørfunksjoner som ikke fanget helt opp på Zillow.
Den eneste forskjellen som kan gjelde for hjemmet vårt, er at vårt ikke er et "masseprodusert hjem" i den forstand at et nabolag med Toll Brothers-hjem er masseprodusert. Vår ble bygget på 1980-tallet etter en plan som husbyggeren kjøpte.
Jeg sendte en e-post til assisterende veileder for vurderinger for å spørre om jeg kunne anke på dette grunnlaget, og han sa at jeg kunne!
God ettermiddag og velkommen. Ja, du kan klage på dette grunnlaget, og argumentet ditt for karakterklassifisering vil bli vurdert av bedømmeren. Assessoren vil ha muligheten til å hente vurderingsdata fra samfunnet for øvrig og avgjøre om huset ditt ble vurdert rettferdig sammenlignet med andre. Bare i tilfelle du ikke er kjent, har jeg lagt ved et dokument om ankeprosessen over alt.
Skriftlig, muntlig eller videoappell?
Det er tre alternativer for en anke – skriftlig anke, telefonhøring eller videohøring.
Den enkleste tilnærmingen er skrevet, men du kan be om en telefon- eller videoappell.
Jeg sendte inn en skriftlig anke (som virket enklest) med det jeg skrev ovenfor:
Hjemmet vårt var fast bestemt på å ha en kvalitetsfaktor på 6 når jeg mener at den mer nøyaktig burde betraktes som en 5. Den ble bygget i 1980 basert på en allment tilgjengelig plan av Avril Shull, så selv om den er individuell i området (så vidt vi er klar over), er den ikke spesialdesignet for en individuell huseier. Den var basert på et masseprodusert design. Gitt listen over sammenlignbare boliger i nærheten av oss, inkludert en som nylig ble solgt i nabolaget, tror jeg at interiøret og eksteriøret vårt er mer tilpasset boliger i klasse 5.
Jeg sendte inn dette 26. januar, og det er en etterslep på 8-12 uker.
Jeg fikk svar 10. april! Det var omtrent 74 dager senere og midt i den beregnede ventetiden på 8-12 uker, så ikke verst i det hele tatt.
Vår anke ble godkjent! (på en måte)
Fylket sendte tilbake et to-siders brev der de forklarte funnene deres, hvorav det første sannsynligvis bare er et skjema sendt til alle som klaget. Den forklarte at det var sluttvarselet og at vurderingen sto på side to.
Det endelige varselet om vurdering viste oss Anket verdi, eller hva fylket ville ha vurdert vår markedsverdi hvis vi ikke anket.
Så viste de vår Endelig markedsverdi, som er det vi blir skattlagt på.
Vi hadde en reduksjon på 10,86 % av den appellerte verdien!
Hvis du husker fra tidligere, anket jeg basert på kvalitetsfaktoren, og det er en beregning på boligen alene. I den påklagede verdien og den endelige markedsverdien endret ikke landverdien seg. Vår "Bygninger, Annet" gikk ned med 13,98 %.
Hvis du husker kvalitetsfaktormultiplikatoren, var den 1,37x for en QF på 6 og 1,17x for en QF på 5.
0,20 av 1,37 er omtrent 14,5 % – så ganske nærme, men ikke akkurat hva reduksjonen vår var.
Det ser ikke ut til at de har lest notatene til anken min, fullt ble enige om at vi var den lavere kvalitetsfaktoren, og senket den tilsvarende. De ga heller ingen forklaring på hva som endret seg, men den endelige markedsverdien er lavere enn før, noe som er fint.
Hva blir det neste?
Med den nye vurderingen kan du nå klage på nytt dersom du ønsker det.
Det er tre "nivåer" for ankene:
- Veiledernivå – dette er nivået jeg nettopp gikk gjennom og sikret en reduksjon på 10 %.
- Eiendomsligningsklagenemnda – Du går foran et styre med lokale innbyggere og gjør din sak.
- Maryland skatterett – Dette er det siste trinnet og er fortsatt en uformell administrativ høring der du presenterer saken personlig (ingen skriftlig høring).
Det er ingen gebyrer på hvert av nivåene, og du forventes ikke å trenge representasjon.
På dette tidspunktet føler jeg at jeg har vunnet en ganske solid seier ved å få en fin, men rettferdig, reduksjon i den endelige markedsverdien som vil spare oss for tusenvis av dollar. Siden det ikke var noen feil og det så ut til å akseptere det som utgjorde en kvalitetsfaktorreduksjon, fikk jeg 99 % av det jeg ønsket.
Det har ikke kostet meg noen penger, jeg lærte en viktig prosess som kunne hjelpe venner og naboer... alt mens du bruker veldig lite tid på det også. Dessuten ble det fôr for et blogginnlegg!
Jeg kommer til å sette denne i vinnerkolonnen og ikke forfølge flere appeller.
💡Min takeaway fra denne opplevelsen – bestrid alltid eiendomsvurderingen din. Det skader ikke å lære om prosessen og prøve den, spesielt hvis det er et stort hopp. Du kan spare deg selv for mye penger i prosessen.
Har du noen gang klaget på en eiendomsskattetakst? Hva skjedde?