Nesten hver artikkel om eiendom advarer investorer om å gjøre sin due diligence. Men hva betyr det egentlig?
I vid forstand er due diligence prosessen med å samle inn og analysere data om alle faktorer som påvirker avkastningen. Due diligence-prosessen er nødvendig for å sikre at de første og påfølgende investeringene i muligheten gir mening.
Du har sikkert hørt ordtaket "mål to ganger og kutt en gang." Dette gjelder spesielt når det gjelder eiendom: du bør grundig vurdere enhver mulighet før du investerer.
Due diligence er nødvendig for å forhindre kostbare feil som:
1) investere i et prosjekt som ikke vil oppfylle strategiske mål, og
2) unnlater å redusere og håndtere forventet risiko for et bedre og mer forutsigbart resultat når du investerer.
Dybden og bredden av due diligence-undersøkelsen du utfører, vil variere etter aktivaklassen til eiendommen: Det vil være forskjellig for næringseiendommer, REITs til utleie, og crowdfunding av eiendom muligheter. Hva slags due diligence vil også avhenge av den spesifikke investeringen i seg selv (beliggenhet, økonomi, eiendomstilstand osv.).
For eksempel bruker du forskjellige økonomiske beregninger for å vurdere kommersielle eiendommer og boligutleie. Og noen eiendoms-crowdfunding-muligheter har spesifikke forskjeller som krever en grundig analyse som ikke vil gjelde for andre crowdfunding-alternativer. Når du investerer i utleieboliger, er due diligence avgjørende før og under kjøpsprosessen.
Kortversjonen
- For enhver eiendomsinvestering må du gjøre grundig due diligence for å sikre at du får høy nok avkastning til å gjøre investeringen verdt.
- Due diligence-prosessen er forskjellig for utleieboliger vs. REITs og crowdfunding-nettsteder for eiendom.
- Enhver eiendomsinvestering medfører risiko, men du kan minimere denne risikoen ved å nøye undersøke alle investeringsmuligheter, også forhåndskontrollerte.
Due Diligence for utleieboliger
Investorer i utleieeiendom ser vanligvis etter tre ting:
- Kortsiktig kontantstrøm
- Langsiktig eiendomsvurdering
- Løpende skattefordeler.
Due diligence før kjøp vil fokusere på de to viktigste faktorene: kontantstrøm og verdistigning. Dette inkluderer omfattende forskning på flere nøkkelområder:
- Eiendommens tilstand
- Eiendomsplassering/marked
- Økonomisk analyse og prognoser
Her er noen av de viktige problemene å sjekke ut – husk at hver eiendom og mulighet er unik, og din due diligence kan føre til at du graver dypere inn i spesifikke områder. La oss komme inn på hvert av disse tre områdene mer detaljert nedenfor.
Vurder eiendommens tilstand
Det er viktig å bruke mye tid og krefter på å vurdere eiendommens nåværende tilstand og finne ut hva du må gjøre for å forbedre boligen før du kjøper den. Generelt sett ville det hjelpe hvis du så på disse tingene:
- Strukturell integritet (interiør og eksteriør) – Er det sprekker i fundamentet, tegn på termittskader, problemer med vann som ikke renner bort fra huset, et aldrende tak, avblåst sidekledning, trerøtter som vokser inn i huset kloakkledning som kobles til huset, skrånende gulv, et elektrisk panel i utilstrekkelig størrelse for størrelsen på boligen, utilstrekkelig størrelse HVAC eller feil installert kanaler?
- Mekaniske systemer – Du vil se på den nåværende tilstanden og gjenværende levetid for store systemer, inkludert HVAC, varmtvannsbereder, store apparater, elektrisk og rørleggerarbeid.
- Sikkerhet – Du må fikse eventuelle farer. Trenger du å ta vare på noe mugg? Trenger trinnene et rekkverk? Hva må du gjøre for å få godkjent befaring som kreves for utleielisens? Du kan sannsynligvis laste ned en kopi av leieinspeksjonsskjemaet på nettet. Det er avgjørende å forstå hvilke forbedringer som må gjøres (og hvor mye det vil koste å lage dem) for å få en utleielisens.
- Innledende vedlikehold er nødvendig – Er det utsatt vedlikehold, og hva koster det å få eiendommen «leieklar», det vil si at den er ren, trygg og attraktiv?
Velg riktig sted og marked
Det eneste du ikke kan endre er plasseringen til en eiendom. Du må forstå og analysere både det brede området (by/by) og gatenivå (nabolag/gate) plassering av utleieeiendommen din.
- Arbeidsmarked for potensielle leietakere — leietakere må ha en jobb for å betale husleie. Er det rikelig med jobbmuligheter innenfor pendleravstand fra utleien din? Flytter en storstilt arbeidsgiver inn i området?
- Demografisk informasjon om leiebasseng – Når du snakker bredt her, vil du vite at utvalget av potensielle leietakere sannsynligvis vil betale leie i sin helhet og til rett tid.
- Analyse av komp - Du vil aldri betale for mye for en leiebolig; for å unngå det, må du samle informasjon om og studere kompene i området.
- Analyse av leiemarkedet – Er det etterspørsel etter rimelige boliger i ditt utleieområde? Hvis det ikke er mangel på utleieeiendommer, må du lokke leietakere og sannsynligvis kreve mindre enn markedsprisen for å få de beste leietakerne.
- Nabolaget – Bryr nåværende nabolag seg om eiendommene sine? Er det søppel som ligger rundt omkring? Trenger boliger vedlikehold? Akkurat som deg ønsker dine leietakere å bo i et rent og trygt miljø – det vil være utfordrende å tiltrekke gode leietakere til et nabolag i åpenbar tilbakegang.
Forskning leiemarkeder >>>7 beste steder å investere i eiendom i 2022
Knus tallene
Det er her gummien møter veien. Tallene må fungere!
- Anskaffelsespris for eiendom (kjøpspris pluss sluttkostnader) — Du må finne komp (nylig solgte lignende eiendommer i nærheten av eiendommen du vurderer). Se på prisene sammenlignet med eiendommen du vurderer og juster tilbudsprisen din basert på funksjonene og tilstanden. Mye går inn i denne prosessen ettersom ingen eiendom to egenskaper er identiske, så det er ikke en epler-til-epler-sammenligning. Avslutningskostnadene er basert på boligens pris og andre faktorer – en utlåner kan hjelpe deg med å anslå disse.
- Boliglån, forsikring og skatter – Den viktigste kostnaden ved å eie en utleieeiendom er det månedlige boliglånet som vanligvis inkluderer PITI (hovedstol, renter, skatter og forsikring). Sørg for at dine månedlige leieinntektsprognoser overstiger kostnadene for PITI for å dekke regelmessig vedlikehold, en ledighetsgodtgjørelse, eiendomsforvaltning og andre utgifter forbundet med å holde eiendommen din aktivt leid. Og mens med et fastrenteboliglån vil renten og hovedstolen forbli den samme hver måned, bør du budsjettere med en gradvis økning i skatter og huseierforsikringer over tid.
- Koster å få den leieklar – Hvilke forbedringer må du gjøre? Kanskje du bare trenger å male og sjamponere teppet. Eller kanskje det er mer omfattende reparasjoner. Den største feilen jeg ser nybegynnere gjør, er unødvendige forbedringer av eiendommen. Se på utleiefirmaer i området. Du trenger kanskje ikke sentral luft, granittdisker eller et utvendig dekk for å hente leietakere som er villige og i stand til å betale markedsleie.
- Mulighet for verdsettelse – Ikke bare trenger du å vite at eiendommen er riktig priset og verdt det du betaler for det, men du må også se på trender for å anslå om du vil se takknemlighet over eller ikke tid. Det er OK å kjøpe utleie der eiendomsverdi ikke forventes, men du bør sørge for at den månedlige kontantstrømmen din er solid og høy nok til å gjøre det verdt å investere.
- Leiefremskrivninger – Du må vite hva brutto årlig leie sannsynligvis vil være. Har eiendommen vært leid ut tidligere, og i så fall hva betalte leietaker månedlig? Hva er gjeldende markedsleiepris for denne typen eiendom på dette bestemte stedet?
- HOA-restriksjoner og finansiell stabilitet – Tillater HOA at eiendommen leies ut? Hvis utleie er tillatt, hva er reglene for denne bestemmelsen? Noen HOA-er krever for eksempel at du sender inn leiekontrakten din, mens andre må godkjenne leieavtalen. Er HOA i god økonomisk form? Du har sikkert lagt merke til at ikke alle HOA-samfunn tillater Federal Housing Administration (FHA) finansiering boligkjøpere – det er fordi de ikke består mønstringen når FHA-långivere vurderer dem for økonomisk sikkerhet eller tilstrekkelig ledelse. Dette vil påvirke deg negativt når du går for å videreselge, da det utelukker mange potensielle kjøpere.
Informasjonsinnhenting og due diligence på alle disse faktorene er nødvendig for å avgjøre om du bør anskaffe en eiendom eller ikke. Jeg har hørt at "du tjener pengene dine når du kjøper", og jeg har funnet ut at det stemmer. Du vil ligge bak før du i det hele tatt starter hvis du velger feil eiendom.
Due Diligence-prosessen for REITs og Crowdfunding av eiendom
Å investere i utleieboliger kan virke overveldende. Heldigvis er det mange måter å investere i eiendom uten å kjøpe og administrere eiendommer, men du må fortsatt gjøre noen due diligence.
De fleste crowdfunding-nettsteder for eiendom forhåndsveter muligheter og partnere før de legger dem ut på plattformene deres. Det som er fint med det er at du ikke trenger å samle all informasjon eller besøke eiendommen for å gjøre due diligence.
For eksempel, RealtyMogul gjør mye praktisk due diligence før de arrangerer en mulighet på plattformen deres. De har et due diligence-team av forsikringsgivere som vurderer eiendommen personlig (ikke bare på papir). Det er også et kapitalforvaltningsteam som grundig undersøker driftspartnerne (sponsorer) og en intern komité som gjennomgår alle data og meninger. Hvis det ikke er en enstemmig tommel opp, RealtyMogul vil ikke legge prosjektet på sin plattform. Når avtalen er på plass, administrerer deres formuesforvaltningsteam aktivt prosjektet og sponsoren for å nå til rett tid og kvalitetsmål.
Hvordan vurdere forhåndskontrollerte Crowdfunding-muligheter
- Forstå hva "forhåndskontroll" betyr - Hva omfatter forhåndsvurderingsprosessen, og er den tilstrekkelig?
- Undersøk suksessen til plattformleverandøren – Oppfylte de fleste av deres tidligere avtaler forventningene?
- Undersøk sponsoren - De fleste crowdfunding-nettsteder har kun muligheter med erfarne sponsorer. Sikre at personene bak avtalen har tilstrekkelig eiendomserfaring og tidligere har hatt suksess som sponsor.
- Gjennomgå alle due diligence-dokumenter – Still spørsmål hvis du ikke forstår hva du ser på eller ikke ser dokumenter som bør inkluderes.
- Gjør din due diligence for å bekrefte at informasjonen du har mottatt er nøyaktig – Søk etter comps for å vurdere. Undersøk arbeidsmarkedet og trender på eiendomsområdet.
Som crowdfunding, Eiendomsinvesteringsfond (REITs) er designet for investorer som velger å være mindre involvert. Som aktivt forvaltede investeringspapirer er det mindre due diligence involvert i å kjøpe REIT-er. Forvalterne er ansvarlige for å levere en konkurransedyktig avkastning til aksjonærene. De gjør sin rettferdige del av due diligence på eiendomsinvesteringsfondene.
Likevel, akkurat som du ville gjort personlig due diligence før kjøp på noen lager, aksjefond eller knytte bånd, bør du gjøre det samme med crowdfunding-muligheter og REIT-er.
Bunnlinjen
Eksperter anbefaler at du balanserer din samlede investeringsportefølje. En måte å diversifisere porteføljen din på er ved å holde noen av eiendelene dine i eiendom. Hvordan du inkluderer eiendom og hvor mye av porteføljen du bruker til det er en personlig avgjørelse.
Samtidig som alle investeringer innebærer risiko, eiendomsinvestering medfører unike risikoer som krever due diligence. Å eie og administrere utleieeiendommer innebærer mer omfattende due diligence enn å investere i en REIT eller eiendoms crowdfunding mulighet.
Riktig due diligence i eiendomsinvesteringer, spesielt utleieeiendommer, kan ikke overvurderes. Målet er å banke litt månedlig kontantstrøm og eie en eiendom som sannsynligvis vil sette pris på. En dårlig valgt eller dårlig administrert utleieeiendom kan koste deg mye penger i stedet for å øke formuen din. Ved å gjøre grundig due diligence på forhånd setter du deg i en mye bedre posisjon til å nå dine mål.
Mer om eiendom:
- Passiv eiendomsinvestering: hva det er og hvordan du kommer i gang
- Er eiendom en god investering akkurat nå?
- Hvordan investere i undertjente lokalsamfunn gjennom eiendom