For mange av oss er hjemmet vårt den største investeringen vi noen gang har gjort. Og akkurat som vi sporer verdien av våre andre investeringer, er det lurt å vurdere verdien av vår eiendom (samt eventuelle sekundære eiendommer vi kan eie) fra tid til annen. Selvfølgelig varierer verdien av ethvert hjem basert på markedsforhold og andre faktorer. Så spørsmålet er: Hvordan bestemmer du den nåværende markedsverdien av boligen din?
Først må du forstå at verdien av hjemmet ditt ikke er basert på hva du opprinnelig betalte for det, hvor mye du har brukt til å opprettholde eller forbedre det eller det faktum at broren din insisterer på at han ville betale et bestemt beløp for det hvis han hadde penger. Verdien av en bestemt eiendom er definert som "hva en villig og dyktig kjøper ville betale for den akkurat nå."
Hvordan få et rimelig estimat
Det er ikke to eiendommer i verden som er nøyaktig like. Så det er praktisk talt umulig å målrette en eksakt verdi av hva et bestemt hjem er verdt.
Du kan imidlertid få et rimelig estimat - eller i det minste et rimelig nøyaktig område av estimert verdi - hvis du har detaljert informasjon om ting som:
- Fysiske egenskaper som plassering, tomtestørrelse og antall soverom og bad,
- Informasjon om eiendomsskatt,
- Historiske salgsdata om selve boligen, og
- Nylig salg av sammenlignbare boliger i nærheten.
Er Zillow nøyaktig?
Det er noen forbrukervennlige nettsteder som kan gi deg en ide om hva hjemmet ditt er verdt. De mest populære er Redfin, Zillow og Trulia.
Den ledende er Zillow, med et gjennomsnitt på 150 millioner månedlige besøkende. Ved å bruke denne gratis online plattformen kan du skrive inn eiendomsadressen din, og du får en "Zestimate" av husets nåværende markedsverdi. Zillow bruker en proprietær automatisert verdsettelsesmetode som bruker algoritmer basert på tilgjengelige data fra skatteregistreringer og salgsdata som er relevante for eiendommens beliggenhet for å beregne husets Zestimate.
Er det nøyaktig? Jeg har brukt Zestimates i mange år eiendomsvirksomheten min, og jeg vil svare på det spørsmålet på denne måten: Ja og nei. Noen ganger og ofte. Langt borte og død på. Hvis du tenker over det, gir variansen perfekt mening - utgangen til en hvilken som helst algoritme er bare så nøyaktig som inngangsdataene.
Zestimates er opprettet av automatisert programvare designet av statistikere, og det er ingen mulighet for mennesker å manuelt endre Zestimate for en bestemt eiendom. Og siden hver eiendom er unik og det unike ikke kan inkluderes i beregningen, er det virkelig ingen måte å estimere eiendommens markedsverdi nøyaktig ved hjelp av en automatisert prosess.
Det er bedre å kontakte en agent
En bedre måte å bestemme husets verdi er gjennom en lisensiert eiendomsmegler eller megler som er godt kjent med området der huset ditt ligger. Du kan finne en lokal eiendomsmegler gjennom en tjeneste som HomeLight. En agent har et vell av sanntid og nøyaktige data på fingertuppene i Multiple Listing Service (MLS). Og en kunnskapsrik og flittig agent kan sette opp helt spesifikke søkekriterier og deretter utvinne disse dataene for å komme med et veldig nøyaktig estimat av verdien på ditt helt unike hjem.
Agenten din begynner med å utføre en sammenlignende markedsanalyse (CMA). Dette innebærer å se på sammenlignbare eiendommer (nøkler) i nabolaget som har solgt de siste seks månedene. Eiendommen din er "emneegenskapen" i denne analysen, og tre kompiser som nærmest matcher huset ditt i størrelse, alder, tomtestørrelse, taktype, fasiliteter og stil blir de sammenlignbare eiendommene.
Fra den endelige salgsprisen for hver komp, vil agenten justere prisen ved å legge til eller trekke fra verdivurderinger av forskjellen mellom emneeienheten og komp. Hvis for eksempel en komp har tre bad og emneegenskapen bare har to, må agenten justere salgsprisen på denne kompisen slik at den er mer i tråd med emneegenskapen. Hvis objektet har fire soverom og kompanseiendommen bare har tre, justeres salgsprisen på kompisen slik at den er i tråd med emneegenskapen. Mengden som skal trekkes eller legges til varierer etter region, og beløpet er vanligvis langt mindre enn den opprinnelige kostnaden for funksjonen.
Her er et veldig forenklet eksempel på hvordan det kan se ut:
| Emne eiendom | Komp #1 | Komp #2 | Komp 3 | |
|---|---|---|---|---|
| Solgt pris | – | $325,000 | $340,000 | $319,000 |
| # Soverom | tre | tre | fire | tre |
| # Peiser | en | en | en | ingen |
| Comp vs. Emne | – | minus ett bad | pluss ett soverom | ingen peis |
| Justering | – | pluss $ 5000 | minus 10 000 dollar | pluss $ 5000 |
| Justert pris | – | $320,000 | $330,000 | $324,000 |
Som du kan se, ville den sannsynligvis selge for mellom 320 000 og 330 000 dollar hvis eiendommen ble markedsført. For å bestemme salgsprisen for eiendommen din på MLS (oppføringsprisen), vil agenten din legge til sammen de endelige salgsprisene på de tre komponentene og del summen med tre for å få et gjennomsnittlig justert salg pris.
Basert på denne metodikken, vil din agent sannsynligvis anbefale deg å liste ditt hjem for $ 325 000. Det er viktig å merke seg at det er en viss subjektivitet for å gjøre CMA -er. Tilfører et ekstra bad for eksempel $ 5000 eller $ 7000 til eiendommens verdi?
Markeds- og vurderingsverdiene
Noteringsprisen, selv om den er verdifull, er egentlig bare et estimat av reell markedsverdi. En selger kan liste eiendommen sin for $ 325 000. En kjøper kan tilby 300 000 dollar. Hvis selgeren godtar kjøperens tilbud, vil markedsverdi er $ 300 000 - prisen som begge parter i transaksjonen ble enige om.
Foruten markedsverdi er det andre verdivurderinger i en boligkjøpstransaksjon. Den mest nøyaktige verdien er den "vurderte verdien." Med mindre noen kan kjøpe huset ditt med alle kontanter, er det nødvendig med bankfinansiering gjennom en boliglånlåner, og en lisensiert takstmann vil bli hentet inn for å beregne den vurderte verdien.
En vurdering er mer detaljert enn en CMA - i tillegg til å evaluere nylig salg av eiendom og generelle hjemmefunksjoner, vil takstmannen besøke hjemmet for å ta hensyn til den nåværende tilstanden. Takstmenn er fagfolk som kommer med et eksakt tall som gjenspeiler verdien fremfor et estimat.
Som du kan se, er markedsverdien (prisen avtalt av kjøper og selger) forbrukerdrevet. Den vurderte verdien bestemmes av eksperter. Med andre ord, taksten er ikke nødvendigvis prisen eiendommen skal kjøpes eller selges for. Faktisk selger eiendommer generelt for mer enn den vurderte verdien. Långiveren vil alltid bruke den vurderte verdien når han bestemmer hvor mye de vil tillate kjøperen å låne, selv om den vurderte verdien er annerledes enn markedsprisen.
Den vurderte verdien er også verdsettelsen som brukes til de fleste andre eiendomsrelaterte formål, for eksempel å bestemme en passende nivå på forsikringsdekningen eller verdsettelsen for beregning av skattetap, dødsboer og nettoformue.
Konklusjon
Det koker ned til dette:
- Zestimates er gratis og vil gi deg en indikasjon på markedsverdien av hjemmet ditt, men anses ikke å være pålitelig.
- En kompetent eiendomspersonell kan utarbeide en CMA som er en mye mer pålitelig og nøyaktig verdsettelse av hjemmet ditt. Selv om det tar tid å gjøre en CMA ordentlig, vil agenter ofte gjøre dette for deg uten kostnad, siden det vanligvis er en del av deres tjeneste når du viser hjemmet ditt til megleren din. Forutsatt at det er nylige salg i området som er sammenlignbare, vil en CMA gi deg en veldig nær tilnærming til markedsprisen på hjemmet ditt.
- Den vurderte verdien er den mest nøyaktige vurderingen av hva hjemmet ditt er verdt. Men en vurdering er ikke billig. Det vil vanligvis koste deg mellom $ 600 og $ 1000. Og siden det bare er et øyeblikksbilde på det tidspunktet det er gjort, blir det raskt utdatert. De fleste vurderingsrapportene anses som aktuelle i bare seks måneder fra datoen takstmannen tråkket på eiendommen din.