Nesten alle som spør meg hva jeg gjør for å leve, svarer med et begeistret: "Jeg har alltid ønsket det!" når jeg forteller dem at jeg er en eiendomsinvestor. Jeg smiler alltid og er enig i at det er flott, men jeg vet at de sannsynligvis er naive om hva som egentlig skal til for å lykkes. Og mest sannsynlig vil de ikke ta seg tid eller krefter til å finne ut av det.
Eiendomsinvestering er min andre karriere. Jeg tilbrakte 30 pluss år som markedsfører for direkte respons og investeringsutgiver før jeg ble pensjonist for noen år siden. Nå er det å kjøpe vanskelige boligeiendommer, å fikse dem og videreselge dem. Tenk Flip This House med Tarek og Christina El Moussa eller Flip It Forward med Benham -brødrene - men uten den ekstra ”made for TV” -innsatsen og sensasjonalismen.
Jeg elsker det! Det er både utfordrende og dagligdags med en perfekt blanding av kunst, matematikk og vitenskap. Og lønningsdagen er givende - jeg jobber med min fjerde rehab -eiendom for boliger akkurat nå og anslås å gi en avkastning på 36% (avkastning på investeringen) - og det er etter å ha tillatt en sjenerøs månedslønn for meg selv, siden jeg fungerer som hovedentreprenør og personlig gjør alt maleriet og mange reparasjoner.
Eiendom er en håndgripelig investering
En av de store tingene med eiendomsinvestering er at du har å gjøre med en håndgripelig investering. Når du kjøper hus, har du en virkelig eiendel, ikke en elektronisk uttalelse som representerer aksjer du eier med svingende verdier du ikke har kontroll over. Hvis aksjemarkedet krasjer, tankene dine og du har lite å vise for det.
Det er mye lettere å forutsi en nedgang i boligmarkedet, og du kan gjøre strategijusteringer for å redusere risikoen. Det beste er at du alltid holder på en investering som ikke forsvinner fra deg. Du kan gå gjennom eiendommen, berøre treverket og undersøke strukturen. Du kan forbedre det og få tilfredsheten ved å se planlegging og arbeid forandre eiendommen. Og du gjør et lite stykke av verden til et bedre sted - og gir en boligløsning for en familie - ved å gjøre en nødstedt, ikke elsket eiendom til et sted hvor barna kan vokse opp.
Hvis du tenker på en konsert på deltid som eiendomsinvestor-eller hopper inn i eiendomsinvestering som en ny karriere som jeg gjorde - du vil tenke på hva det egentlig krever, hvorfor mange nybegynnere mislykkes og hvordan du får det startet.
De 7 egenskapene alle vellykkede investorer deler
Jeg samhandler med eiendomspersonell og nybegynnere nesten daglig, og jeg har lagt merke til noen egenskaper som deles av de vellykkede:
#1: De er (beregnet) risikotakere
Eiendom er ikke statisk. Den beveger seg opp og ned i verdi. Nabolagene morph. Kjøpere blar og går videre. Og risikoen for å ta feil om ulike aspekter er iboende i virksomheten. Du må ta noen beregnet risiko.
Å jobbe med anslag og estimater er likestilt for kurset. For eksempel må du anslå din ARV (verdi etter reparasjon). Du må også nøyaktig estimere de totale reparasjonskostnadene. Med disse to tallene kan jeg finpusse på en tilbudspris mens jeg tar hensyn til beholdning og videresalgskostnader. Men jeg husker alltid at jeg jobber med estimerte tall og sørger for at jeg er komfortabel med risikoen for å være "av" med en viss prosentandel.
Du må gjøre alt for å redusere risikoen og sørge for at budsjettet ditt inneholder det uventede.
#2: De er dyktige - og respektfulle - forhandlere.
Du må behandle andre mennesker som du vil bli behandlet - og raskt gjenkjenne og bevege deg bort fra en svindler når du ser en.
Ikke la deg skremme av ekspertene - du må ringe okser til dyre entreprenører. Du vil raskt oppdage hva ulike aspekter ved rehabilitering koster. Jeg får alltid konkurransedyktige bud. Pristilbud for de minste jobbene kan variere betydelig. Jeg bød på litt gipsarbeid nylig, og entreprenørestimater falt mellom $ 940 og $ 2.880 - for det samme nøyaktige arbeidet!
Det krever også en vilje til høflig forhandling. Å bytte tak om vinteren kan ofte være billigere enn om våren. Siden det er mindre etterspørsel etter takskift når temperaturen synker-men takselskaper må fortsette å betale mannskapet året rundt-du kan få rabatt, men bare hvis du ber om det.
#3: De er både ydmyke og sta.
Sønnen min var i 4-H som ung. En av tingene denne organisasjonen tilfører barn er å "lære ved å gjøre." Det er akkurat det eiendomsinvestering handler om - det er alltid mer å lære.
Det krever en ydmyk holdning å ta skritt fremover når du ikke vet nøyaktig hva du gjør, å be om veiledning og lære ved å gjøre feil. Det krever også stædighet for å lære ved prøving og feiling. Du vil gjøre feil, men lær av dem og gå videre.
#4: De er fokuserte.
Nybegynnere har en tendens til å prøve alle mulige strategier med bare 10% av fokuset de trenger for å lykkes med bare én strategi. Velg en strategi og mestre den før du går etter andre.
Mange investorer starter som grossister - noe som krever mye mindre egenkapital - og de fleste brenner raskt ut. Jeg har ikke personlig engros, men jeg jobber med flere grossister på heltid.
For meg virker det som en av de tøffeste strategiene, som krever mye forskning og kaldt å finne motiverte selgere som forstår at de ikke kommer til å få detaljhandeltilbud på huset sitt på grunn av formen det er i. Du må også utvikle et omfattende nettverk av pålitelige og erfarne rehabbers med kontanter.
#5: De er gode på multi-tasking.
Denne er åpenbar. Uansett hvilken strategi du velger, vil du ha på deg mange hatter. Derfor må du være organisert og flink til multi-tasking. Du må faktisk like det!
#6: De er villige til å legge ned krefter og tid.
Mange nye eiendomsinvestorer blir begeistret og jobber hardt i to dager, så gjør de ingenting i to måneder. Tid er penger, men "lønningsdag" som eiendomsinvestor er ofte seks måneder nedover veien. Du må fortsette fremover hver dag og være motivert.
Jeg kjenner alltid mine månedlige beholdningskostnader til dollar - det er 731 dollar for mitt nåværende prosjekt. Å ha dette tallet bak i hodet motiverer meg til å huske at forsinkelser er kostbare - helt til slutt. En måte jeg klarer dette på er å hele tiden revidere dokumentet "arbeidsomfang" og gjøre det som trengs for å få ting til å skje. Jeg bærer rundt notatblokken min, setter sammen daglige oppgaver og fullfører dem på en konsekvent basis.
#7: De gjør leksene sine før de gir et tilbud.
Jeg har sett noen rotete avtaler-gjør-det-selv som gjør alt dårlig, uerfarne investorer som får på vei over hodet, og erfarne investorer som overvurderer sin kapasitet og havner i kontanter knase. For å lykkes i eiendom må du være realistisk, mestre strategien din og ha kunnskap, systemer og team på plass for å få det til.
Gjør alltid din due diligence grundig, dobbeltsjekk matematikken din, ha en buffer i budsjettet for det uventede, og ikke betal for mye for en eiendom. Du kan ikke bli følelsesmessig knyttet til eiendommene og overbyd - men du må elske dem nok til å ville gjøre jobben! Vellykkede investorer driver sine tall og går bort når en selger ber for mye om eiendommen.