Faktisk, på flere måter enn du kanskje skjønner, speiler eiendomsinvestering som investerer i aksjer og obligasjoner. For begge er målene dine kortsiktig inntekt og langsiktig kapitalgevinst.
En nøye valgt, godt vedlikeholdt og godt administrert utleieeiendom kan gi tre ting alle investorer ser etter:
- Inntekt
- verdsettelse
- skattefordeler.
Når du investere i en utleiebolig, din kortsiktige inntekt kommer fra husleie, i stedet for fra kvartalsvise utbytter eller rentebetalinger. Og kapitalgevinsten kommer fra at prisen på eiendommen du eier går opp, i stedet for vekst i aksjekursen.
Det er ikke å si at det ikke er store forskjeller. Og vi sier ikke at porteføljen din bare bør inneholde aksjemarkedet eller bare eiendom. Forskning viser at varierte porteføljer er mye bedre over tid. Børsinvestering er ofte mye mer passiv. Det kan også være kortere tid og forskningskrevende enn eiendomsinvestering.
Jeg har imidlertid funnet ut at det å ta en mer aktiv investeringstilnærming høster høyere belønning. For meg er det mer tilfredsstillende å eie materielle eiendommer enn aksjer som vises som tall på en månedlig oversikt.
Velge en utleieeiendom
Mange mennesker "faller i" å eie en utleieeiendom. De kan kjøpe en eiendom når de er singel, for så å gifte seg, flytte sammen og i stedet for å selge ekstrahuset, bestemme seg for å leie den ut. Eller de arver et hjem fra foreldrene og leier det ut i stedet for å selge det umiddelbart.
Ofte er dette ikke ideelle leie eiendomssituasjoner av noen grunner. Hovedårsaken er at tallene ikke fungerer. Det er fordi planlegging alltid er bedre enn å havne i nesten enhver livssituasjon.
Hvis du ikke ville kjøpe eiendommen som en investering for de spesifikke formålene med leieinntekt og/eller verdistigning, vil det sannsynligvis ikke vise seg å være en god eiendomsinvestering.
La oss si at du ikke er i en av disse situasjonene. I stedet vil du kjøpe og leie en eiendom som en investering.
Utbyttet er bedre enn plasseringen
Hva er en god investeringseiendom? Du har kanskje hørt at eiendomsinvestering handler om "beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet". Og det er absolutt sant når du investerer i utleie av eiendom. Du vil ha en leie som passer for et stort basseng med pålitelige leietakere som har råd til leien og leter etter bolig.
Så viktig som beliggenheten er, er det like lett å tape penger på en eiendom med en flott beliggenhet som å miste penger på en eiendom i byens myldre. Plasseringen alene er bare en del av å lykkes.
Det viktigste er at tallene fungerer. Du vil sørge for at eiendommen din er kontantstrømspositiv. Du må nøyaktig beregne husleieinntekter og -utgifter. Dette kalles "netto utbytte for utleie."
Hva er netto utbytte?
På sitt enkleste er netto avkastning på eiendommen eiendomsversjonen av ROI (avkastning på investeringen) du vil se for å oppnå på enhver investering. Det beregnes som følger:
Netto utbytte = (Netto leieinntekt ÷ Total eiendomskostnad) x 100
Du må beregne, eller et veldig presist estimat, din totale eiendomskostnad og netto leieinntekt for å nå netto utbytte. Så hva går inn i disse tallene?
Her er detaljene om en av eiendommene mine som har blitt leid ut i nesten et år:
| Cedar Barn Way Eiendomsdetaljer | |
|---|---|
| Kjøpesum | $115,000 |
| Avsluttende kostnader | $2,837 |
| Rehabiliteringskostnader | $21,432 |
| TOTAL EIENDOMSKOSTNAD | $139,269 |
| Årlig husleie | $20,700 |
| Budsjettert ledig stilling | $1,725 |
| Budsjetterte utgifter | $862 |
| Årlige skatter og forsikringer | $1,625 |
| Netto utleieinntekt | $16,488 |
| NETTLEIEUTGANG | 11.8% |
De totale eiendomskostnadene må inkludere alle utgifter for lommebok for å få innflytting av eiendommen klar for leietakere. Det vil være kjøpesummen, sluttkostnadene, finansieringskostnadene hvis du tok et lån, kostnadene ved utleie av lisenser og gebyrer og annonseringskostnader. Alle kostnader må telles.
På samme måte må du kjenne din årlige leieinntekt og alle kostnadene dine for å komme opp med forskjellen. Det er din netto leieinntekt.
Typiske kostnader kommer fra vedlikehold, eiendomsadministrasjonsgebyrer, skatter, forsikring, ledige utgifter (budsjettering i flere måneder når eiendommen ikke kan leies) og månedlige verktøy (hvis leieavtalen ikke sier at leietakerne betaler de). Sørg for å totalt leieinntekt minus alle utgifter til å beholde eiendelen din og produsere den inntekten.
Unngå Rookie -feil
Å bli overrasket over ikke -budsjetterte kostnader er en nybegynnerfeil. Når det gjelder denne eiendommen, vil du legge merke til at jeg budsjetterte med ledig plass og vedlikehold. Men jeg pådro meg ingen av disse kostnadene i år ett fordi 1) leietakerne ble sjekket forsiktig og signert en ettårig leieavtale og 2) nye apparater med garantier ble plassert i eiendommen som en del av rehab prosess.
Så min netto utbytte for leie for denne eiendommen var 11,8%. (Årlig leieinntekt på $ 16 488 ÷ Total eiendomskostnad på $ 139 269.)
Det som er fint med å kjenne netto utbytte er at den lar deg veie eiendommer mot hverandre. Da kan du finne det bedre tilbudet før du kjøper. Det lar deg til og med sammenligne din estimerte eiendomsavkastning mot forventet avkastning av andre investeringsvalg som aksjer og obligasjoner.
Hva med verdsettelse?
I mange år trodde mange at eiendommer bare gikk opp i verdi. Boligkollapsen 2008–2010 brakte en dose virkelighet til den tankegangen. Men selv i den boblen var det boligeiendommer over hele landet som hadde sin verdi og til og med satte pris på.
Egenskaper valgt med omhu har en reell verdi som ikke forsvinner.
Utsiktene til verdsettelse er en stor del av prosessen med valg av eiendom, men jeg regner ikke med at det får tallene mine til å fungere. Markedene er ustabile og prisene går opp og ned. Og hvis du tenker over det, er markedsprisen på boligeiendom bare viktig når du vil selge den.
Selvfølgelig ser jeg på de endrede markedsverdiene som med andre investeringer, så jeg vet om det er mer fornuftig å fortsette å leie eller selge for gevinster. Cedar Barn Way -eiendommen ble kjøpt under markedsverdi fordi det var en utleggelse og trengte arbeid.
Så langt virker det som en god investering. I dag selges sammenlignbare eiendommer i området for rundt $ 185 000. Hvis jeg bestemte meg for å selge og kunne få den salgsprisen og trukket 8% for salgskostnader, ville fortjenesten min være omtrent $ 30 000. Ikke min beste avtale så langt, men ikke en dårlig avkastning på en investering på $ 140 000.
Leie Skattefordeler
Utleie eiendom har også noen skattefordeler som andre investeringsvalg mangler. Vi så på to av de tre tingene som hver investor ser frem til å oppnå: inntekt og verdistigning. Den tredje er skattefordeler. Eiendomsinvestering har en unik skattefordel. Du kan i utgangspunktet få en skattelette for forringelsen av huset ditt over tid. Det er litt mer til det, som du kan lese om her.
Å kjøpe en utleiebolig er bare begynnelsen
Hvis en utleiebolig gir mening for deg, så er dette bare begynnelsen! Eiendom er ikke lett, og du må gjøre mye forskning før du forplikter deg. I tillegg er det prisen på vedlikehold, eiendomsskatt og bryet med å håndtere leietakere. Til slutt kan det være en veldig givende prosess og et flott tillegg til investeringsporteføljen din.
Hvis du leter etter en enkel måte å komme i gang med å investere i utleieeiendommer, kan du sjekke ut Takstokk. Denne investeringsplattformen lar deg kjøpe forhåndsgjorte nøkkelferdige eiendommer som blir tatt hånd om av sertifiserte eiendomsforvaltere.