Som jeg er sikker på at du vet, har boligmarkedet vært ensidig de siste årene. Lavt tilbud og høy etterspørsel har presset boligprisene opp - noe som er flott for selgere og ikke så bra for kjøpere. Det kan virke sprøtt å kjøpe en investeringseiendom i denne selgerens marked.
Så hvorfor kjøpte jeg en utleiebolig utenfor staten? Her er grunnen til at det i mitt tilfelle var et smart trekk for å nå både investeringsmål og personlige mål.
Kortversjonen
- Selv om det er et selgers marked, kjøpte jeg en utleieeiendom på et sted jeg har undersøkt grundig.
- Jeg valgte stedet mitt med omhu for å minimere eiendoms- og eiendomsskatten min.
- En annen viktig faktor jeg vurderte var det sunne leiemarkedet i Colorado Springs.
Vi tok fordel av selgerens marked og flyttet vestover
Siden 2018 har familien min fem år pensjoneringsmål har vært å flytte til den vestlige delen av USA. Nylig har imidlertid den nedadgående retningen til den amerikanske økonomien og det stadig mer polariserte politiske miljøet vi opplever å bo nær DC akselerert planene våre.
I løpet av de siste årene har vi utforsket alternativene våre ved å feriere i noen få vestlige stater. Til slutt bestemte vi oss for å kjøpe mye i Colorado Springs og er i ferd med å bygge et tilpasset hjem.
I utgangspunktet planla vi å flytte etter at huset vårt var bygget. Men med den økonomiske usikkerheten og det vanvittige boligmarkedet, bestemte vi oss for at det var mest fornuftig å selge hjemmet vårt i Maryland mens pendelen fortsatt var på selgerens markedsside og før neste betydelige renteøkning.
Så vi kjøpte en beskjeden investeringseiendom i Colorado Springs. Det er et ideal utleieeiendom – tre soverom og to bad i et hyggelig nabolag nær hærbasen Fort Carson. Vi skal bo der midlertidig mens boligen vår bygges og leie den ut etter at vi flytter.
Hjemmet vårt i Maryland var bare på markedet i fem dager. Vi var i stand til å dra nytte av bakenden av selgerens marked for vårt salg. Og siden utleieeiendommen i Colorado vi kjøpte trengte litt arbeid, fikk vi en anstendig avtale.
Les mer >>> Slik administrerer du utleieeiendommen din
Eiendom handler om beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet
Jeg er en stor tro på at grunnleggende ting betyr noe når det gjelder investering. Jeg støtter bestemt mantraet om at eiendomsverdi handler om "beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet."
Som hovedregel er det slik at jo mer ønskelig beliggenhet, jo høyere eiendomsverdi og mer stabilt leiemarked.
Å kjøpe en eiendom der leietakere ønsker å bo er bare ett aspekt ved å velge riktig sted å investere i.
Hvorfor vi kjøpte en leiebolig i Colorado Springs i år
Her er grunnen til at jeg følte at Colorado Springs var et utmerket sted å kjøpe en leiebolig i år, til tross for at det var et vanvittig selgermarked.
Betydelige årlige skattebesparelser
Beliggenhet kan påvirke investeringssuksessen din betydelig på grunn av eiendomsskatt. De nasjonal gjennomsnittlig årlig eiendomsskattesats er 1,1 % av boligens takserte verdi.
Colorados eiendomsskatt er den tredje laveste i fylket. I Howard County, Maryland, hvor vi flytter fra, er den årlige eiendomsskatten 1,25 %. I El Paso County, Colorado, hvor vi flytter, er den årlige eiendommen skattesatsen er 0,48 %.
Forskjellen på et $500.000-hus er betydelig - $2.400 i Colorado vs. 6250 dollar i Maryland. Det representerer en besparelse på 3850 dollar, år etter år. Over ti år er det $38 500 mindre i skatt.
Betydelige besparelser på eiendomsoverføringsskatt
Når du kjøper eller selger et hjem, krever statlige og lokale myndigheter et "titteloverførings- og registreringsgebyr." I Howard County, Maryland, betaler du en engangsavgift som inkluderer en statlig og fylkesoverføringsskatt og registrering avgift totalt 2,25 % når du kjøper eller selger en eiendom.
Boligen vi kjøpte i Colorado var $406 000, og overføringsskatten og registreringsgebyret vi betalte var $83,60. For å selge eiendommen min med samme verdi i Maryland, var den totale engangsskatten og registreringsavgiften $9 135. Dette er vanligvis delt 50/50 mellom kjøper og selger, så min andel er $4567.
Wow, for en forskjell beliggenhet kan gjøre!
Mitt investeringsmål er å skaffe flere utleieeiendommer i Colorado. Overføringsskatter og eiendomsavgifter øker raskt for å øke anskaffelsesprisene dine når du kjøper flere eiendommer. Og siden kostnadene ved å overføre eierskap eller eiendomsrett mellom en kjøper og selger varierer mye fra stat og fylke – er det viktig hvor du kjøper.
Les mer >>>Hvor mye koster det å selge en bolig?
Et sunt leiemarked
Som eiendomseiere ser utleiere etter områder hvor leieprisene stiger, økonomien er stabil eller vokser, og det er en betydelig pool av kvalifiserte leietakere.
I Colorado Springs er den gjennomsnittlige leieprisen på 850 kvm. ft. leilighet økt fra $1200 i mars 2020 til $1553 i juli 2022. Jeg tror den trenden kommer til å fortsette.
Arbeidsledigheten er lav og Colorado Springs er hjemmet til Air Force Academy og Fort Carson Army Base. Disse militære fasilitetene gir en jevn pool av økonomisk sikre leietakere.
Andre betydelige skattebesparelser
Som snart pensjonist er det viktig for meg å senke skatteplikten. Colorados statlige inntektsskatt er lav sammenlignet med mange andre stater. De pålegger en flat sats på 4,55 % på skattbar inntekt. Og – jeg elsker dette – staten setter også ned skattesatsen hvis inntektsveksten blir for høy! For eksempel 2021-skatten ble redusert til 4,50 % på grunn av skatteinntektsoverskudd.
Hvis du er minst 65 år, kan du det trekke fra alle trygdeytelser underlagt føderale skatter når du sender inn din Colorado-skattemelding. Og i Colorado er det ingen eiendomsskatter eller arveavgifter (Maryland har begge disse konfiskasjonsskattene), så du trenger ikke å overlevere skatter for privilegiet å dø i Centennial State.
Omsetningsavgifter er litt høyere i Colorado Springs enn jeg er vant til i Maryland: 8,2 % i stedet for 6 %. Likevel vil jeg personlig heller betale en høyere skatt på engangskjøp av forbrukere enn å betale høyere eiendomsskatt år etter år.
Alt det, pluss et gjennomsnitt på 330 dager/år med solskinn i Colorado Springs. Hva er det å ikke like?!
Bunnlinjen
Jeg er glad jeg tok beslutningen om å kjøpe en investeringseiendom i Colorado under dette vanvittige boligmarkedet. Selv om prisene stiger, er økonomien stabil og det er et sunt leiemarked. I tillegg er statens inntektsskatt lav og det er ingen eiendomsskatt eller arveavgift.
Omsetningsavgifter kan være litt høyere, men totalt sett sparer jeg penger på skatt ved å bo i Colorado. Og selvfølgelig er det solfylte været en ekstra bonus!
Videre lesning:
- Kommersiell vs. Investering i boligeiendom: Hva er riktig for deg?
- Slik reduserer du lukkingskostnadene for eiendom
- Hva er den beste måten å bestemme verdien av eiendommen min?