Mobile Home Park-investering for nybegynnere: enkel veiledning

Mangel på rimelige boliger har vært en nasjonal utfordring i flere tiår. Men dette problemet ble ytterligere forverret av regjeringspålagte covid-19 lockdown-politikker som kvelte utviklingen tidlig i 2020 og pågående løpende inflasjon.

Nå, den National Low Income Housing Coalition estimater den nåværende mangelen på utleieenheter som er rimelige for lavinntektshusholdninger til å være 6,8 millioner enheter. For tiden er de mest rimelige boligene i form av individuelle utleieenheter. Imidlertid gir bobilparker ytterligere egenskaper som er ønsket av leietaker som ikke finnes i leilighetsbygg: stolthet over eierskap og uforstyrret personvern.

Å eie og administrere en bobilpark er en unik investeringsmulighet for kommersiell eiendom. Denne artikkelen vil ta for seg hvordan investering i bobilpark fungerer, hva du bør vite og fordeler og ulemper med å investere i en bobilpark.

Mobile Home Park Investering fordeler og ulemper

Hva er Mobile Home Park-investering?

En bobilpark er et fellesskap av produserte boliger som ligger på en tomt med permanente tilkoblinger for verktøy, vann og kloakk. Selv om boligene teknisk sett er mobile, er de semi-permanent parkert (med tilhengerfester dekket eller "skjørt") og plassert sammen på individuelle tomter (også kjent som "puter").

Små bobilparker består av mellom 10 og 25 puter, mens større parker har plass til hundrevis av puter, alle deler støttende veier og fellesarealfasiliteter. Vanligvis er boligene individuelt eid av den primære beboeren, som betaler månedlig leie til parkeieren. Denne leien inkluderer tomten, bruk av fellesareal og tilkoblinger, inkludert vann, elektrisitet og gass.

Investorer kjøper bobilparken fra en annen eier ved å bruke en kommersiell eiendomsmegling for å lette transaksjonen. Men i motsetning til å investere i tradisjonelle boliger, er det å kjøpe en bobilpark en investeringsmulighet for kommersiell eiendom. Som sådan blir kommersielle investeringer vanligvis ikke kjøpt med en forventning om kapitalvekst mens du eier eiendommen.

I stedet tjenes det penger på differansen mellom brutto månedsleie minus netto driftsutgifter, omtrent som en eier av et leilighetskompleks.

Relatert >>Hvordan investere i eiendom

Fordeler med å investere i husbilparker

En investering på 1 million dollar kan bare kjøpe deg fire eneboliger. Den gjennomsnittlige kostnaden for en leilighetsbygning per enhet er rundt $100 000, så $1 million vil kjøpe deg en 10-enhetsbygning. Eller du kan kjøpe en bobilpark med 90 til 100 enheter for rundt 1 million dollar – en kostnad per enhet på $10.000 til $12.000.

Den nærmeste komparative investeringen til å eie en bobilpark er å eie en bygård. Begge er kommersielle eiendomsinvesteringer som gir boliger til befolkninger med lavere inntekt. Det er imidlertid noen få viktige fordeler.

Lavere kostnad per "dør"

Ved å investere i bobilpark, kan du få flere "dører" til en lavere pris per dør, så det koster mindre penger å anskaffe denne eiendelen.

De medianprisen på eksisterende eneboliger i USA nærmer seg 400 000 dollar og øker raskt. Det betyr at en investering på 1 million dollar bare vil kjøpe deg fire dører. På den annen side er den gjennomsnittlige kostnaden for en leilighetsbygning per enhet rundt $100 000, så $1 million vil kjøpe deg en bygning med 10 enheter. Eller du kan kjøpe en bobilpark med 90 til 100 enheter for rundt 1 million dollar - en kostnad per enhet på 10 000 til 12 000 dollar.

Les mer >> Ankommede boliger anmeldelse 2022: Invester i utleieeiendommer med $100

Lavere vedlikeholdskostnader

I et leilighetskompleks eller en annen klynge av boenheter må eieren selv vedlikeholde bygningen. Men, bobiler eies av beboerne, mens investor eier tomten. Leietaker er ansvarlig for reparasjoner og vedlikehold. Du må vedlikeholde tilkoblingene, men ikke bobilen eller landet den sitter på. (Dette er ikke alltid tilfellet; noen bobilparker består av parkeide enheter.)

Mindre konkurranse

Det kan være vanskelig å investere i et leilighetskompleks som privatperson, siden du ofte har store konglomerasjoner som byr mot deg. Men de fleste bobilparker drives som små bedrifter av mor-og-pop-eiere. Det er mindre vanlig at nasjonale franchisetakere, store selskaper og institusjonelle investorer er involvert i eierskap av bobiler.

Risikoer ved å investere i husbilparker

Nå som vi har undersøkt noen av de potensielle fordelene ved å investere i bobilparker, la oss se nærmere på noen av risikoen:

Raskere avskrivning

Den første risikoen ved å investere i bobilparker er det mobile hjem har en tendens til å avskrives raskere enn andre former for eiendom. Mens leietakerne dine eier hjemmene sine og er ansvarlige for reparasjoner og vedlikehold, har du mindre kontroll over tilstanden til enhetene. Du kan kanskje ikke tiltrekke fremtidige leietakere hvis parken ser nedslitt ut.

Finansiering er mindre tilgjengelig

For å sikre finansieringen av investeringen din i husvognparken, må du sannsynligvis søke etter en utlåner som spesialiserer seg på dem – og de har ofte spesifikke krav. For eksempel kan utlåner kreve at samfunnet har et minimum eller maksimum pads per acre; at alle haker skjules av skjørt; og/eller at alle boliger er i samsvar med kravene til bolig- og byutvikling (HUD).

Store forskuddsbetalinger

Husbilparker har ofte høyere krav til forskuddsbetaling. Mens långivere vanligvis krever bare 20 % ned for kjøp av eneboliginvesteringer, vil forskuddsbetalingen sannsynligvis være 25 % ved finansiering av en bobilpark.

Utfordrende utkastelsesprosess

Utkastelse kan være komplisert med investering i bobilpark. hvis du er eier av et leilighetskompleks, er det ganske enkelt å fjerne en leietaker som ikke betaler. Men i en bobilpark eier leietakerne sine enheter. Den estimerte flyttekostnaden for et bobil er $3000. Hvis en leietaker er i vanskelige vanskeligheter, kan det hende at parkeieren må betale den regningen.

Hvordan begynne å investere i husbilparker

Det er noen få online markedsplasser hvor du kan finne detaljert informasjon og analyser om bobilparker som er tilgjengelige for salg. De inkluderer:

• Mobile Home Park Store er den største spesialitetsplassen for bobilparker. I skrivende stund er det over 325 bobilparker tilgjengelig for salg på nettstedet deres.
• Loopnet er den største annonsetjenesten for kommersiell eiendom tilgjengelig online for alle, med rike data om alle typer kommersielle investeringseiendommer til salgs, inkludert bobilparker.
• CoStar er en oppføringstjeneste for eiendomsmeglere. Den viser også bobilparker for salg. Den er mer robust i søkefunksjoner og detaljerte analyser enn Loopnet, men CoStar begrenser bruken av databasetjenestene til de som har inngått riktige lisensavtaler.
• Reonomy.com er en nyere søkeplattform som er svært brukervennlig og er vert for over 50 millioner kommersielle eiendommer inkludert bobilparker.

Sørg for at du konsulterer en eiendomsmegler som spesialiserer seg på næringseiendom for å hjelpe deg med å bestemme eiendommens markedsverdi. Som investor vil du ha en kjøperrepresentant som har tilgang til avtaleflyt. Du vil også ha noen som vil forsvare interessene dine under søke- og anskaffelsesprosessen. Vanligvis betaler selgeren provisjon for kjøperens agent, så det er ingen grunn til ikke å gå gjennom en megler som kjøper.

Hva du skal se etter i en husbilparkinvestering

Det er noen få måter å øke verdien av investeringen og kontantstrømmen din ved enten å redusere utgifter (vedlikehold, eiendomsforvaltning, etc.) eller øke inntektene (leiene).

Først vil du se etter et mobilt parkfellesskap der du kan legge til verdi eller gjøre forbedringer for å øke inntektene. Dette kan være eiendommer som har blitt neglisjert av sine nåværende eiere eller som ikke er oppgradert. Eller de kan være eiendommer som mangler muligheter for ytterligere kontantstrøm.

Ideelt sett ønsker du også å finne et fellesskap der husleie er priset under markedsverdi og du kan øke månedlige leiepriser med mindre og rimelige oppdateringer.

Samfunnet rundt bobilparken er også en viktig inntektsfaktor. Fellesskap som ligger nær store arbeidsgivere som ansetter timearbeidere, kan gi en stor pool av potensielle kvalifiserte leietakere. Utvelgelse av leietakere i alle boliger hvor man bor tett sammen er viktig. Du vil være sikker på at alle føler seg trygge og ønsker å fortsette å bo i parken. Å beholde gode leietakere, og luke ut problemleierne før de flytter inn, er nøkkelen til både lønnsomhet og en positiv opplevelse som grunneier.

Relatert >>Slik administrerer du utleieeiendommen din

Hvilken due diligence bør du utføre?

Som med enhver eiendomsinvestering, vil du ansette en lisensiert inspektør for å gjøre en grundig fysisk inspeksjon av eiendommen og alle mekaniske deler. Spesielt vil du fokusere på tre aspekter for å vurdere investeringen din: økonomisk avkastning, infrastrukturtilstand og lokalt marked.

Økonomisk avkastning

Husleie - eller "vedlikeholdsgebyrer" som de vanligvis kalles på bobilparker - samles inn månedlig. Du vil vurdere minimum to til tre års leieruller. Leieruller er den detaljerte regnskapsføringen av innkrevd leie per enhet. Du vil også få årlige resultat- og tapsoppgaver, strømregninger og selvangivelser. Hvis mulig, be om screeningssøknadene til hver leietaker. Du ønsker å forstå den typiske økonomiske situasjonen og demografien til dine potensielle innbyggere.

Infrastruktur

Selv om det ikke er fysiske bygninger å vedlikeholde, leverer eiere av bobilparker vann, kloakk, strøm og gass til hver tomt. Denne infrastrukturen er nøkkelen, og du vil vite den nåværende tilstanden og vedlikeholdshistorikken til alle mekaniske komponenter.

Disse inkluderer:

• Brønnvannstrøm og drikketester hvis aktuelt
• Fylke/by vannledningsrørinspeksjon
• Omfangsrapporter for septik- eller kloakkledningskamera
• Inspeksjoner av tilkobling av elektrisk og gass

I tillegg til det ovennevnte, bør selgeren kunne gi detaljer om kapitalutgifter og forbedringer gjort i løpet av de siste 5+ årene.

plassering

Som med alle fysiske eiendomsinvesteringer, dikterer beliggenhet i stor grad levedyktigheten og lønnsomheten til bobilparker. Å investere i rimelige boliger i et mer eksklusivt område gir vanligvis et bedre resultat (mer profitt, lavere risiko, leietakere av bedre kvalitet). Dette gjelder også for bobilparker.

Sørg for å se nærmere på gjeldende fylkesregulering. Sørg for at parken oppfyller alle forskriftene og er lisensiert. Du bør også undersøke foreslåtte reguleringsendringer og områdeutviklingsplaner som kan påvirke den langsiktige levedyktigheten til investeringen i bobilparken din.

Bunnlinjen

Bobilparker tilbyr en unik mulighet til å investere i kommersiell eiendom. I motsetning til et leilighetskompleks hvor investoren anskaffer, administrerer og vedlikeholder en bygning, eier en husbilparkinvestor typisk parkområdet mens enkeltpersoner eier og vedlikeholder hjemmene sine. Dette reduserer driftsutgiftene og eiendomsforvaltningshonorarene.

Bobilparker tilbyr ofte muligheten for eiendomsforbedring som vil føre til høyere månedlige leieinntekter for investoren. Alle som vurderer denne typen investeringer bør imidlertid undersøke markedet grundig og være klar over de unike utfordringene før de tar steget.

Flere eiendomsinvesteringsmuligheter >>

• Er delt boligeierskap en god investeringsstrategi?
• Hva er kommersielle REITs og hvor kan du finne dem?
• De beste eiendomsinvesteringsnettstedene for ikke-akkrediterte investorer