Noen av de rikeste menneskene i verden tjente mesteparten av formuen gjennom eiendomsinvesteringer. Men hvordan skapes rikdom ved å investere i eiendom?
Her er de viktigste drivkreftene bak eiendomsformuer.
Inflasjon
Inflasjon er noe vi alle tar for gitt. Prisen på dagligvarer øker gradvis, og vi har ikke noe annet valg enn å betale den økte prisen. Så vi fokuserer ikke så mye på det. Det er en kostnad som ikke diskriminerer, men som rammer alle, så hva er vitsen med å klage?
Mange store selskaper forstår hvordan inflasjon påvirker deres ansattes evne til å forsørge familiene sine, og tilbyr en «levekostnadsøkning» hvert år. Inflasjon er bare en fasett av økonomien. Mens de har et gjennomsnitt på 3 % per år, har den amerikanske forbrukeren sett år med høy inflasjon (12,5 % i 1980) og år med lav inflasjon (0,1 % i 2008).
For eiendomsinvestorer kan inflasjon skape rikdom konsekvent og pålitelig. Det er fordi inflasjon er en konsekvent driver for verdistigning i boligen. Den månedlige betalingen på et fastrenteboliglån forblir den samme i 30 år. Skatter og forsikringer øker veldig gradvis, om i det hele tatt. Det betyr at selv om verdien av en investeringseiendom øker hvert år takket være inflasjon, er det ikke kostnadene ved å eie den. Forskjellen er egenkapital - du eier en mer verdifull eiendel år etter år takket være inflasjonen.
Verdsettelse
Mens inflasjon fører til en gradvis økning i verdien av investeringseiendommen din, er rask markedsverdi en stor faktor som bygger rikdom. Prisen på eksisterende boliger økte med gjennomsnittlig 5,4 % årlig fra 1968 til 2009.
Med eiendom handler det om beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet. Hvis du har gjort din forskning og kjøpt en eiendom hvor verdiene på boliger øker raskt, er sjansen stor for at investeringen din vil øke i verdi år etter år uten ekstra kapitalutgifter. Dette er historisk hvordan mange mennesker tjente mye penger på eiendom.
Det samme prinsippet som fungerer i aksjemarkedsinvestering fungerer i eiendomsinvestering: Kjøp lavt og selg høyt. Områder av landet, som deler av California, har sett boligverdiene øke mye, mye raskere enn inflasjonen.
Årlige leieøkninger
Bolig er levekostnadene. Akkurat som inflasjon fører til en økning i kostnadene for dagligvarer og forbruksvarer, holder boligkostnadene tritt med inflasjonen. Det er typisk å øke leieprisene med 2,5–5 % hvert år på grunn av effektene av inflasjon. Og det er vanlig at utleiere øker husleien hver gang en leiekontrakt fornyes.
Men som investor vil dine kostnader ved å eie en utleieeiendom ikke øk med inflasjonen hvis boliglånsrenten er fast. Som utleier, leieinntektene dine øker mens kostnadene dine forblir de samme. Så din investeringseiendom gir mer fortjeneste til bunnlinjen år etter år.
Forsert egenkapital
"Egenkapital" refererer til eierskap. I tilfelle av eiendomsinvestering, din personlige egenkapital er forskjellen mellom markedsverdien av eiendommen og det du skylder på boliglånet. For eksempel, hvis eiendommen din har en verdi på $150.000 og du skylder banken $120.000, har du $30.000 egenkapital.
"Tvungen egenkapital" refererer til formuen som skapes når du kjøper en eiendom til en rabattert pris og jobber for å gjøre den verdt mer. Vanligvis du kjøpe en "nødstedt" eiendom selges for 25–30 % mindre enn en sammenlignbar eiendom som ikke er nødlidende. Du bruker 10–15 % på å fikse det (teppe, maling, reparasjoner og noen erstatningsapparater) og bringe det opp til markedsverdi.
La oss si at du betalte 25 % under markedsverdi. Du brukte da 10 % på å fikse det. Du økte nettopp din egenkapital (eierskap) med 15 %.
En annen måte å tvinge frem egenkapital er å legge til funksjoner som øker eiendommens verdi. La oss si at du kjøper et to-roms hus i et nabolag der resten av boligene har tre soverom. Å legge til det tredje soverommet vil bringe eiendommen din opp på nivå med markedsverdien til de andre boligene. Forutsatt at du kjøpte den for en passende rabatt (fordi den bare hadde to soverom) og kostnaden for å legge til et til soverommet er mindre enn forskjellen mellom prisen din og den nye markedsverdien, har du tvunget egenkapital i hus.
Avskrivninger
Avskrivninger er negative i de fleste tilfeller. Det betyr at verdien av noe har gått ned.
I eiendomsinvesteringer snakker vi imidlertid ikke om et faktisk fall i verdien av eiendommen. Vi snakker om en verdifull skattelettelse skattemyndighetene tillater eiendomsinvestorer. Hvert år kan du trekke fra en prosentandel av verdien av investeringseiendommen for dens IRS-bestemte levetid.
For boligeiendommer har skattemyndighetene sagt at levetiden er 27,5 år. Så, for eksempel, hvis eiendommen din er verdt $150.000, kan du trekke $5.454 fra leieinntektene fra eiendommen. Si at netto årlig leieinntekt er $15 000. Din skattepliktige leieinntekt faller ned til $9.546.
Det som gjør denne avskrivningsskatten så økonomisk kraftig er at de fleste eiendommer ikke taper verdi hvert år. Faktisk har eiendomsverdiene en tendens til å gå opp over tid. Det betyr at du får en skattefradrag på kostnaden for en eiendel som kan gå opp i verdi, ikke ned.
Dessuten er avskrivninger en skattefradrag som kommer på toppen av vedlikehold av eiendom og andre kostnader som du kan trekke fra leieinntektene du får. Avskrivninger kan endre en kontantpositiv leie til et tap på papir. Det tapet kan redusere den andre skattepliktige inntekten din og redusere skatteregningen totalt sett.
Pressmiddel
Innflytelse er en av de mest kjente formuesskapende eiendomsinvesteringsstrategiene. Det er bruken av lånt kapital for å kjøpe og/eller øke den potensielle avkastningen til en investering. Som eiendomsinvestor lar innflytelse deg tjene penger på en inntektsgivende eiendel verdt mye mer enn kontantutlegget ditt. La oss for eksempel si at du legger ned 20 % og finansierer 80 % av en eiendom på $100 000. Innflytelsen lar deg dra nytte av og kontrollere inntekten fra en eiendom på $100 000 når alt du investerte var $20 000.
Utnyttelse lar deg "tjene penger ved å bruke andres penger," som eiendomspromotere liker å si. I et nøtteskall bruker du bankens penger til å kjøpe eiendommen og leietakers penger til å betale tilbake banken. Forskjellen mellom det du betaler til banken og det leietakeren betaler deg er fortjenesten din. Hvis du har $ 100 000, kan du kontrollere $ 500 000 i eiendomsmidler i stedet for å kjøpe ett hus på $ 100 000 med kontanter.
Vær oppmerksom på risikoene
Dette er de primære strategiene som eiendomsinvestorer bruker for å skape rikdom. Selvfølgelig, som enhver investering er det en risiko. Nøkkelen er å kjøpe smart, administrere profesjonelt og ikke bli overbelånt.
Eiendomsinvestering er mer praktisk og tidkrevende enn å kjøpe aksjer. Det gir også vanligvis høyere gevinster i forhold til økt risiko. Og i motsetning til andre investeringsvalg, er eiendom en langsiktig investering. Dette er fordi det er et anleggsmiddel som ikke raskt kan avvikles og transaksjonskostnadene er så høye. I hovedsak, kjenner risikoen og redusere så mye som mulig.
Du kan alltid prøve ut eiendomsinvestering med nettbaserte crowdfunding-tjenester for eiendom som Fundrise. Les vår anmeldelse og se hvordan du kan tjene penger med Fundrise og dets REITs.
 Besøk Fundrise
|