De fleste finansielle rådgivere vil fortelle deg at du trenger en mangfoldig portefølje, som inkluderer eiendom, for å klare opp- og nedturene i aksjemarkedet. Å kjøpe, eie og administrere eiendom er imidlertid ikke hvordan de fleste investorer oppnår dette målet.
I stedet bruker kunnskapsrike investorer en passiv strategi å investere i en type investeringsfond for eiendom kalt en Real Estate Investment Trust (REIT). En Commercial REIT er et spesialisert investeringsselskap opprettet for å eie, drifte og finansiere næringseiendom.
Denne typen REIT samler penger fra mange investorer. Det investerer i eiendommer som primært brukes til næringsvirksomhet, som hoteller, butikker, kontorer, helsetjenester, selvlager, industribygg og varehus. Gjennom fordeling av leiebetalinger fra eiendomsleie, genererer REIT en jevn og pålitelig inntektsstrøm for investorer.
Mens mange REIT-er spesialiserer seg på én form for kommersiell eiendom, kan du oppnå bredere diversifisering ved å kjøpe andeler i REIT-fond og ETF-er i stedet for å investere i individuelle REIT-er.
Les mer >>> Hvordan skape rikdom ved å investere i eiendom
Kortversjonen
- Kommersielle REITs er en type eiendomsinvesteringsfond som lar investorer investere i næringseiendom som ellers kan ha vært for dyrt.
- Det er flere fordeler (som jevnt utbytte) og ulemper (som at du kanskje ikke tjener penger på verdistigningen) til denne typen investeringer.
- Hvis du ønsker å investere i næringseiendom, men ikke ønsker å kjøpe en eiendom direkte, kan en kommersiell REIT gi raskere diversifisering med lavere kapitalkrav.
Hvordan REITs fungerer
REITs kan inneha kontor-, detaljhandel-, industri- og multi-familie-eiendommer (boligkomplekser som leilighetsbygg). Investorer kjøper og holder kommersielle investeringseiendommer for to primære formål: å tjene en avkastning gjennom leieinntekt og å tjene penger på verdistigning på eiendom over tiden eiendelen holdes.
Kongressen opprettet REITs i 1960. Disse spesielle investeringsbilene gjorde kommersiell eiendom mer tilgjengelig for hverdagsinvestorer. Før det var investering i næringseiendom begrenset til institusjoner og velstående individer fordi så mye kapital var nødvendig for å eie og forvalte disse eiendommene.
Som en spesiell klasse av regulerte verdipapirer, må REITs oppfylle visse IRS standarder som bidrar til å redusere investorrisiko. Nedenfor er noen av kravene:
- Returner minimum 90 % av skattepliktig inntekt i form av aksjonærutbytte hvert år
- Motta minst 75 % av brutto inntekt fra eiendomsvirksomhet innenfor REIT, for eksempel husleieinnkreving og rentebetalinger på boliglån som finansierer eiendommene som holdes i REIT
- Invester minst 75 % av totale eiendeler i eiendom
- Ha minimum 100 aksjonærer etter det første oppstartsåret
- Ikke ha mer enn 50 % av aksjene eid av fem eller færre personer i løpet av siste halvdel av skatteåret
Hvordan investere i kommersielle REITs
Kommersielle REITs faller inn i hovedkategorier: handlet og ikke-omsatt. Her er en rask titt på hvordan du investerer i begge typer:
Omsatte kommersielle REITs
Å kjøpe aksjer i børsnoterte REIT-er er like enkelt som å kjøpe aksjer i et aksjefond. Alt du trenger er en meglerkonto og nok penger til å kjøpe minst én aksje. Som sådan er de svært tilgjengelige for enhver investor, er veldig likvide og krever en relativt lav minimumsinvestering.
Ikke-omsatte kommersielle REITS
Ikke-omsatte REITser også attraktive investeringer som ofte er mer spesialiserte etter eiendelens plassering og type og krever en høyere minimumsinvestering. Her er noen av de større kommersielle REIT-ene:
- Orion Office REIT (ONL) eier og forvalter en diversifisert portefølje av kontorbygg og selskapets hovedkontor. Det leies hovedsakelig på basis av nettoleie med én leietaker og er lokalisert i forstadsmarkeder over hele USA.
- Offentlig lagring (PSA) eier og driver mer enn 2700 selvlagringsanlegg i 39 stater, med mer enn 190 millioner netto utleiebare kvadratmeter lagringsplass. Gjennom egenkapitalandeler har den også eksponering mot det europeiske markedet for selvlagring og ytterligere 29 millioner netto utleiebare kvadratmeter med kommersielle arealer i USA gjennom PS Business Parks.
- Equity Residential Properties (EQR) er den største leilighets-REIT i USA. Ved utgangen av 2021 eide eller hadde EQR investeringer i 310 eiendommer med rundt 80 407 leilighetsenheter.
Flere crowdfunding-plattformer for eiendom tilbyr nå ikke-omsatte kommersielle REITs også. Her er noen eksempler:
- Fundrise har nå et dusin REITs, som hver inkluderer en betydelig del av næringseiendom. Minimumsinvesteringen med Fundrise er $10 og det årlige forvaltningsgebyret er 1%.
- Realty Mogul har to REITS, som begge utelukkende investerer i næringseiendommer. Minimumsinvesteringen for Realty Moguls REITS er $5 000 og gebyrene varierer fra 1 % – 1,25 %.
- I 2022, CrowdStreet annonserte lanseringen av sin egen kommersielle REIT, kalt C-REIT. Minimumsinvesteringen for C-REIT er $25 000, og det ser ut til at investorer vil bli underlagt et forvaltningshonorar på 1,50 % samt et servicegebyr på 0,50 %.
Fordeler og ulemper med kommersielle REITs
proffer
- Passiv inntekt: REITs tilbyr en praktisk måte å investere i kommersiell eiendom på en virkelig passiv måte. Du trenger ikke å kjøpe eller administrere eiendommer selv.
- Fast utbytte: IRS-kravet om at REIT-er skal distribuere 90 % av inntektene sine betyr at det er stabilt og pålitelig utbytte er investorens belønning. Mange REITs har en track record med å betale store og økende utbytter år etter år.
- Likviditet: Eiendom som aktivaklasse er hovedsakelig illikvid, men REIT-er fungerer omtrent som verdipapirfond som tilbyr praktisk og rask likviditet hvis du trenger å komme deg ut.
- Mindre volatilitet: REITs kan fungere som en buffer mot opp- og nedturer i andre aktivaklasser som aksjer.
- Lavere minimumsinvestering: For å kjøpe en kommersiell eiendom, kan det hende du trenger hundretusenvis av dollar for å kjøpe og administrere eiendelen. Den typiske minimumsinvesteringen i en offentlig, kommersiell REIT er rimelige $250.
- Diversifisering av eiendom: Lave minimumsinvesteringer gjør det rimelig å diversifisere fordi du kan kjøpe aksjer i mange REIT-er investert i forskjellige kommersielle eiendeler i stedet for bare én REIT.
ulemper
- Begrensede/ingen eiendomsverdier fordeler videre til investorer: Selv om vanlige utbytteutbetalinger nesten er garantert, kan REIT-investorer ikke dra nytte av kapitalvekst på eiendelene som holdes.
- Minimumsinvesteringen kan være høy: Noen ikke-omsatte REIT-er krever $25 000 eller mer for å delta.
- Gjeldsrisiko: REITs, ved å eie store eiendommer, bærer vanligvis store mengder gjeld. Gjeld kan være risikabelt, spesielt hvis rentene øker. Men med godt administrerte kommersielle REIT-er, reduseres denne risikoen i stor grad av de langsiktige leieavtalene som gir forutsigbare og stabile leieinntekter for REIT.
Bunnlinjen
Kommersielle eiendommer krever en stor mengde kapital å kjøpe og vedlikeholde. Dette pleide å begrense aktivaklassen til enkeltpersoner med høy nettoverdi og store institusjonelle investorer. Men REITS gir en måte for mindre individuelle investorer å legge til eiendomsbeholdning til sin samlede investeringsportefølje uten å kjøpe, vedlikeholde eller forvaltning av fast eiendom.
REITs må overholde spesifikke IRS-forskrifter og forretningspraksis som beskytter investorer mot å bli utnyttet. Som mange investeringsalternativer som omsettes på de store børsene, tilbyr kommersielle REITs fordelene med likviditet, utbytte, diversifisering og lav minimumsinvestering. For å finne ut om kommersiell REIT-investering er riktig for deg, bør du vurdere din generelle investeringsstrategi og din spesifikke investeringsportefølje.
Videre lesning:
- Hvordan investere i eiendom med lite penger
- Er eiendom en god investering akkurat nå?
- Hva er risikoen ved å investere i eiendom?