Hvordan investere i eiendom: Grunnleggende trinn for å komme i gang

Sett deg ned med en hvilken som helst finansiell rådgiver, og uavhengig av størrelsen på porteføljen din, vil du sannsynligvis bli fortalt hvor viktig det er å redusere investeringsrisiko gjennom porteføljediversifisering. Det inkluderer å legge til 13% til 26% i eiendom, en aktivaklasse som ikke er direkte korrelert til aksjemarkedet. Eiendomsinvestering tar mange former - fra passiv involvering til å anskaffe og rehabilitere eiendommer. Her er vår omfattende veiledning for hvordan du investerer i eiendom.

1. Sett opp kontanter og finansieringsalternativer

Eiendom er et dyrt investeringsalternativ, og du trenger litt penger og tilgang til finansiering. Hvis du kjøper en utleiebolig, planlegg for:

Du må også ha en god kredittscore for å få et lån i banken. Jo bedre kredittscore du har, desto større sjanse har du for å få gode boliglånsbetingelser. Kredittpoengsummen din avgjør ikke bare om du vil få et boliglån, men også betingelsene for det lånet. Du kan bruke et produkt som Experian Boost™ for å øke kredittscore.

Selv om du ikke ønsker å være en DIY eiendomsinvestor, er noen av de beste crowdfunding-muligheter krever en betydelig mengde kapital som minimumsinvestering. Mange krever også at investorer er akkreditert. Når du har oppnådd akkreditert investorstatus, kan potensialet for å tjene penger øke betydelig.

For eksempel, Opprinnelsesinvesteringer er et private equity-selskap som lar personer med høy nettoverdi investere i nøye kontrollerte og diversifiserte eiendomsfond. Origins flaggskipfond krever en minimumsinvestering på $100 000 og kan skilte med tosifret årlig avkastning.

2. Start sakte med passiv investering i eiendom

Hvis du ikke kan mye om eiendomsinvestering, kan det være lurt å starte med enpassivstrategi. Fordelene med passiv investering er at du kan gjøre det fra datamaskinen. Selvfølgelig, som du ville gjort med enhver investering, må du gjøre din forskning og due diligence, men du trenger ikke å besøke eller administrere eiendommer fysisk.

Invester i en REIT (eiendomsinvesteringsfond)

EN REIT (Real Estate Investment Trust) er et selskap (faktisk en trust) som er dannet for å bruke investorenes penger til å anskaffe, administrere og selge inntektsgivende eiendommer som kjøpesentre, næringsbygg og helsevesen fasiliteter. REITs er lovpålagt å distribuere 90% av det skattepliktige overskuddet årlig til aksjonærene. Dette kommer i form av utbytte, ofte kvartalsvis. Som å investere i et eiendomsfond, er REIT-investeringen din profesjonelt forvaltet, SEC-regulert og svært likvid. (Andeler kan kjøpes og selges på de store børsene.)

Selskaper vi liker som selger REIT-er inkluderer:FundriseogStreitwise.

Invester i eiendomsfond

Eiendomsfond er en populær måte å legge til eiendomsdiversifisering i porteføljen din uten egentlig å eie eiendom eller å forstå mye om kjøp, salg og administrasjon egenskaper.

• Din investering slås sammen med andre, og du får utstedt andeler i fondet. Alle kjøp, aktiviteter og utbetalinger overvåkes av en fondsforvalter.
• Analytisk og forskningsinformasjon gjøres av fagfolk. Du kjøper og selger ganske enkelt aksjer omtrent som du ville gjort med et hvilket som helst annet aksjefond på børsene.

REITs og eiendomsfond er de mest passive måtene å investere i eiendom, og lage en utmerket alternativ for noen som kun ønsker porteføljeeksponering mot eiendom og ikke er ute etter en Ekstra jobb.

Invester i eiendommer via Real Estate Crowdfunding

Crowdfunding Eiendomsinvesteringer kan også være veldig passive. Men due diligence du bør gjøre er mer involvert enn bare å kjøpe aksjer i et aksjefond eller REIT.

• Crowdfunding-plattformer tilby en online markedsplass for å investere i en rekke eiendomsmuligheter.
• Det er hundrevis av crowdfunding-plattformer for eiendom å velge mellom.
• Du kan investere i alt fra eiendomslån av høy kvalitet til eneboliger via crowdfunding.

Crowdfunding-nettsteder lar individuelle investorer gå inn i større avtaler (både boliger og kommersielle) som tidligere bare var tilgjengelige for de med betydelige mengder penger å investere. Som investere i aksjefond eller REITs, mange crowdfunding-avtaler tilbyr svært rimelige minimumsinvesteringer. Den største fordelen crowdfunding gir er at du kan investere i spesifikke eiendommer og eksklusive avtaler med svært lite penger.

Mens online crowdfunding-plattformer gjør investering superenkelt, mange plattformer krever investorer for å bli "akkreditert"(en person med en årlig arbeidsinntekt som overstiger $200 000 og en nettoverdi på over $1 million eksklusive personens primære bolig). Og av en god grunn. Du er ansvarlig for å gjøre grundig due diligence. Så du må analysere dokumentene som er levert. Du må også finne og studere all relevant informasjon som ikke er gitt. Og ikke glem å undersøke personell og retningslinjer for crowdfunding.

Crowdfunding av eiendom er en passiv investering; du trenger ikke å si opp jobben og bli utleier, men du kan fortsatt høste fruktene av eiendomsinvesteringer. En av crowdfunding-tjenestene som skinner er Crowdstreet, som lar deg investere i eiendom med så lite som $10 000.

Kjøp forhåndskontrollerte utleieeiendommer

Et annet alternativ til tradisjonell eiendomsinvestering er en plattform som heter Takdekke. Du kan bruke denne plattformen til å kjøpe forhåndskontrollerte utleieeiendommer. Dette er "nøkkelferdige" muligheter - du trenger ikke å gjøre noen rehabilitering eller fikse toaletter midt på natten. Bare bruk Takdekke database for å velge og kjøpe en utleieeiendom som allerede er kontantstrømpositiv.

Invester i aksjeselskaper for eiendom

Eiendom begrenset partnerskap (RELPs) er en annen måte å investere passivt på. Fordi noen eiendomsinvesteringer krever en stor sum penger - for eksempel å bygge et kjøpesenter - er partnerskap en vanlig måte å skaffe nødvendige midler.

• En RELP er en enhet dannet for å utvikle eller kjøpe og holde en portefølje av eiendommer, vanligvis i et begrenset antall år.
• Erfarne eiendomsforvaltere eller eiendomsutviklingsfirmaer driver disse, og eksterne investorer finansierer eiendomsprosjektet som kommandittpartnere.
• Som begrenset partner vil du motta periodiske utdelinger fra inntekt generert av RELP, og du vil motta en mer betydelig utbetaling når eiendommene selges, og RELP oppløses.
• Selv om det å være en begrenset partner er en passiv aktivitet, er investeringen din vanligvis svært illikvid.
• RELP-er er vanligvis private investeringer og selges ikke på børsene, og RELP-er markedsfører heller ikke deres tilgjengelige avtaler. Due diligence er kritisk.

Bli med i eiendomsinvesteringsgrupper

Eiendomsinvesteringsgrupper er liksom små aksjefond for utleieboliger.

• Et selskap vil kjøpe eller bygge noen leiligheter og deretter la investorer kjøpe dem gjennom selskapet.
• Som enkeltinvestor kan du eie en eller flere enheter.
• Selskapet som driver investeringsgruppen forvalter samlet alle enhetene. Den tar seg av vedlikehold og drift mot en prosentandel av den månedlige husleien.

Dette er passivt ved at investorer ikke bekymrer seg for å plassere leietakere eller administrere sine enheter. Men du må gjøre din due diligence før du investerer. Dette inkluderer å verifisere alle honorarer, tjenester og prosesser for leietakerscreening, samt integriteten og erfaringen til konsernets ledere.

3. Ta en aktiv rolle med aktiv eiendomsinvestering

Mange eiendomsinvestorer som meg selv, ta en aktiv rolle for å oppnå høyere gevinster. De vanligste strategiene er:

Kjøp og hold for leieinntekter

Å eie utleieeiendom er der mange investorer som ønsker å være en mer praktisk start. Tilnærmingen er å erverve og forvalte boligeiendom med fortjeneste. De viktigste hensynene er eiendommens beliggenhet og markedsleiepriser. Du ønsker å velge et sted hvor det er sannsynlig at markedet vil øke. Og du vil være sikker på at du kan kreve nok husleie til å tjene penger etter å ha dekket alle utgiftene dine. Utgifter inkluderer boliglån, renter, vedlikehold, HOA- eller leilighetsavgifter, eiendomsskatt, forsikring, ledige stillinger, verktøy og andre direkte og indirekte utgifter.

Investorer i utleieeiendom ser vanligvis etter eiendommer som treffer «én prosent-regelen». Dette betyr at månedsleien dekker 1 % av anskaffelsessum pluss rehabiliteringskostnader. Så hvis all-in kostnaden for å få eiendommen "leieklar" er $150 000, bør den månedlige leien din være minst $1500. Selvfølgelig er dette en generalitet. Mange steder fungerer tallene annerledes, basert på mange faktorer som må vurderes nøye.

Å kjøpe en utleiebolig krever en større investering. Du trenger 20 % av kjøpesummen som forskuddsbetaling. Og du vil være sikker på at du har kunnskapen og tiden til å gjøre det vellykket. Selv om du har tenkt til det leie inn en eiendomsmegler for å finne eiendommen og en eiendomsforvalter for å drive måned til måned aktiviteter, er det fortsatt mye å vite før du hopper inn og kjøper en utleieeiendom.

Fiks og snu

I den andre enden av det passive/aktive eiendomsinvesteringskontinuumet er det å fikse og snu eiendommer. Gjør populært av HGTV reality-programmene, har flipping utløst mye appell fra potensielle "gjør det selv"-investorer.

• Du kjøper en eiendom som er undervurdert, oftest fordi den er i dårlig stand.
• Du reparerer og forbedrer den og selger den med fortjeneste noen måneder senere.
• Å være lykkes med å bla, trenger du et bredt kompetansesett, erfaring og tilgang til betydelige penger.
• Du må finne og anskaffe eiendommer under markedsverdi, administrere en vellykket, rask og kostnadseffektiv rehabilitering og selge raskt videre.

Transaksjonskostnadene er høye på begge sider av bordet.

• For det første har du gebyrer både når du kjøper den nødstedte eiendommen og når du selge den forbedrede eiendommen.
• Deretter er det overføringsskatter, tittelforskning og forsikring, avsluttende kostnader og agentprovisjoner.
• Du overfører eierskapstittelen to ganger i løpet av kort tid, men det er ingen prisavbrudd.
• Fylket og staten skattlegger overføringen på begge transaksjonene.
• Eiendomsforsikring må kjøpes begge gangene.
• Alle kostnader, inkludert anskaffelse, rehabilitering og transaksjonsgebyrer, må estimeres nøye og tas med i den opprinnelige eiendomsprisen.

Flipping er den mest risikable eiendomsinvesteringsstrategien. En forglemmelse, for eksempel et strukturelt problem, kan utslette fortjenesten din og litt til. Fix-and-flips tilbyr også potensialet til å tjene en stor fortjeneste ganske raskt. Men flipping er ikke for nybegynnere eller de som leter etter en mindre startinvestering. For å få de beste tilbudene trenger svømmeføtter tilgang til store pengesummer for å kjøpe en nødstedt eiendom direkte, rikelig med midler til å gjøre rehabiliteringen, og nok kontantstrøm i virksomheten deres til å holde eiendommen frem til den er solgt.

Engros eiendommer

En grossist finner nødlidende eiendommer med motiverte selgere og matcher dem med investorrehabbere, uten noen gang å ta eiendommens tittel selv. Skiltene du noen ganger ser på siden av veien som sier "Kontanter til huset ditt, uansett tilstand" er sannsynligvis plassert av en grossist som tjener en rask $5000 for å gjøre kampen.

Jeg har personlig funnet ut at fordelene med aktiv eiendomsinvestering gjør det vel verdt min tid og krefter. (Jeg eier for tiden en portefølje på 8 utleiesteder, og jeg snur 1-3 eiendommer hvert år.) Fordelene inkluderer potensialet for mye høyere gevinster (eiendomsverdi), pålitelige månedlige leieinntekter, kontroll over investeringene mine, skattefordeler og stoltheten over gjennomføring.

Hvis du velger aktiv eiendomsinvestering, må du være fokusert for å lykkes.

>>Ytterligere lesing: Eiendomsinvesteringsstrategier enhver investor bør vurdere

4. Bli en eiendomsekspert

På mange måter er eiendomsinvestering en handel du lærer (1) ved å gjøre og (2) fra å jobbe med andre. Når det er sagt, er det ingen unnskyldning for deg å ikke studere og utdanne deg selv så mye som mulig. Det er viktig hvis du bestemmer deg for å forfølge en aktiv eiendomsstrategihandel som du lærer ved å: (1) studere og analysere (2) gjøre og (3) jobbe med andre.

Uansett hvilken strategi du velger, må du vite for å lære ALT om ditt investeringsområde. Som et minimum må du undersøke:

5. Ta kontakt med andre eiendomsinvestorer for å prøve å spore læringen din

• Hyppige nettfora – Jeg anbefaler på det sterkeste BiggerPockets-fora som et sted å koble virtuelt med andre eiendomsinvestorer. Du kan legge ut et spørsmål, og fellesskapet er så åpent og nyttig at du sannsynligvis vil få svar innen en dag. Jeg anbefaler å sette inn varsler for emner relatert til investeringsstrategien din og lokalområdet. Bruk forumene til å sette kaffedatoer med andre investorer der. Å ha et nettverk av go-to-spesialister er nøkkelen til å lykkes.
• Gå til lokale REIA (Real Estate Investor Association) møter for å lære og nettverk. Sjansen er stor for at det er lokale REIA møter i byen din med en misjonserklæring "å utvikle, støtte og fremme lokale eiendomsinvestororganisasjoner mens de tjener interessene til eiendomsinvesteringsindustrien gjennom nettverksbygging, utdanning, støtte, ledelse i lovgivningsspørsmål." Vanligvis drevet av erfarne investorer som er ivrige etter å dele sin visdom, anbefaler jeg på det sterkeste at du blir med og delta.
• Meetup.com – Det jeg elsker Meetup.com er det veldig lite virtuell forbindelse... du må faktisk MØTE OPP. Det er ingen ende på mangfoldet av klubber og grupper tilgjengelig på Meetup.com. Invitasjonene beskriver det planlagte emnet, og jeg kan lett se bios til andre investorer som planlegger å delta for å avgjøre om det er verdt tiden min å gå.

6. Kjenn risikoen i eiendom

Ingen artikkel om eiendomsinvestering er komplett uten å nevne risiko.

Det er også viktig å være klar over lovene som er involvert i forholdet mellom utleier og leietaker. Selv om du er eier av eiendommen, er alternativene dine ofte begrenset av statlig og lokal lov. Disse lovene varierer fra stat til stat, så sørg for å slå opp de ulike reglene angående utkastelsesprosessen, sikkerhetsinnskudd og forsikringer. Sørg også for at du gjør en bakgrunnssjekk på potensielle leietakere for å finne ut deres kredittscore og eventuelle kriminelle rulleblad.

>> Mer lesing: Hva er risikoen ved eiendomsinvestering

Eiendomsinvestering er hardt arbeid

Det er mange bøker og programmer der ute som lover deg at du kan bli rik på eiendom uten å måtte gjøre noe. De er alle fullstendig tull!

Investering i eiendom kan være svært lønnsomt, men du må gå inn med riktig forventning og holdning — og deretter være forberedt på å jobbe.

Hvis du ønsker å komme i gang med eiendom, velg din strategi. Bli en ekspert på strategien din ved å studere og få kontakt med andre for å nettverke og fremme læringen din. Still opp investeringskapitalen din. Nå er du klar til å finne og investere i tilbud!