"Crowdfunding" refererer til å skaffe penger fra offentlige investorer - "publikummet" - gjennom nettbaserte plattformer. Før crowdfunding samlet bedriftseiere inn penger gjennom venner, søkte om banklån eller gikk til et private equity-selskap.
Crowdfunding gir en ny finansieringskilde for bedrifter og et nytt inngangspunkt for individuelle investorer. Du trenger ikke lenger å ha nok midler til å finansiere en hel eiendomsavtale selv - du blir heller med andre likesinnede investorer, «skaren», for å få tilgang til avtaler som pleide å være tilgjengelige kun for superrik.
Crowdfunding av eiendom har vunnet popularitet hos både tilbydere og investorer, og det er mange firmaer som spesialiserer seg på ulike områder av eiendomsplattformer, med et bredt utvalg funksjoner som er unike for deres tilbud. Vår favoritt crowdfunding-tjeneste er CrowdStreet, som er et kommersielt eiendomsselskap som gir direkte tilgang til spesifikke eiendomsinvesteringsmuligheter, og viktigst av alt - alle avgiftene er på sponsorene, ikke på investoren.
De fleste crowdfunding-plattformer for eiendom lar investorer velge enten gjeld eller egenkapital investeringer (du kan sikkert inkludere en blanding av begge i porteføljen din). Her er forskjellene for å hjelpe deg med å finne ut hvilken – gjeld eller egenkapital – som passer best til dine investeringsmål og risikotoleranse. (Du kan finne en detaljert sammenligning av crowdfunding-plattformer for eiendom her.)
Hva er eiendomsgjeldsinvesteringer?
Når du investerer i gjeldsinstrumenter, opptrer du som utlåner til eiendomseieren eller sponsoren. Avhengig av strukturen – som varierer etter eiendoms crowdfunding-plattform – er lånet sikret enten av: (1) selve eiendommen eller (2) et gjeldsbrev støttet av LLC som holder eiendommen.
Fordeler med gjeldsinvesteringer
Først til å få betalt — Som en gjeldsinvestor er investeringen din sikret av selve eiendommen eller av et gjeldsbrev som eies av LLC. I begge tilfeller er du i den første posisjonen som kreditorer for å få betalt hvis lånet skulle gå i mislighold. Prosessen med mislighold av lån varierer etter plattform, så du må gjøre din due diligence. Noen ganger må investorer betale for noen av tvangskostnadene hvis eiendomslånet ikke kan betales og eiendommen blir beslaglagt.
Kortere holdeperiode — Gjeldsinvesteringer har en forhåndsinnstilt utbetalingsdato, typisk mellom 6 og 24 måneder.
Vanlige månedlige eller kvartalsvise utdelinger — Som typisk med lån, er det en vanlig tilbakebetalingsplan med renter og prinsipp månedlig (noen ganger kvartalsvis i stedet for månedlig). Du vet hva du får betalt og når.
Ulemper med gjeldsinvesteringer
Gebyrer — Gebyrer er typisk høyere på gjeldsinvesteringer enn aksjeinvesteringer.
Retur er begrenset — Med gjeldsinvesteringer er du pantehaver av et lån med sikkerhet i en bestemt eiendom. Avkastningen din er begrenset til rentene som er påløpt på pengene du har lånt ut til låntakeren - du deler ikke i noen fortjeneste på handelen.
Ingen skattefordel — En av fordelene med eiendomsinvestering er at eiendomsbesittere kan trekke fra avskrivninger. Som gjeldsinvestor låner du penger til eieren av eiendommen, ikke en eier selv, så du kan ikke trekke fra verdifall på eiendommen.
Hva er eiendomsinvesteringer?
Med aksjeinvestering i eiendom får du en forholdsmessig del av egenkapitalen i en bestemt eiendom eller portefølje av eiendommer, og andel i overskuddet etter hvert som eiendommen utvikles og selges eller forvaltes for utleie inntekt.
Fordeler med aksjeinvesteringer
Tilgang til tilbud som ikke tidligere var tilgjengelig — Takket være enkelheten, effektiviteten og skalerbarheten til nettplattformer (hvor alle relevante dokumenter kan legges ut på nettet, kan avtaler deles inn i lave minimumsinvesteringsandeler, og midler kan strømme elektronisk frem og tilbake), er aksjeavtaler som tidligere ikke var tilgjengelige for individuelle investorer, nå bare mus klikker bort.
Potensial for høyere avkastning — Som aksjeinvestor kjøper du aksjer i virksomheten, ikke bare låner penger for å finansiere avtalen. Som sådan har du rett til å dele i nettofortjenesten.
Lavere avgifter — Generelt gir aksjehandel lavere investeringsgebyr enn gjeld.
Mulige skattefordeler overføres til investorer — Som aksjeinvestor eier du en del av eiendommen, og avhengig av plattformen kan du ha rett til fradrag for avskrivningskostnader for å redusere skatten på inntektene dine.
Større mengde investortilfredshet — Investering i spesifikke avtaler, som kan vurderes veldig grundig ved å se de relevante dokumentene online, kan gi en større følelse av kontroll og tilfredshet enn å kjøpe aksjer i et stort selskap.
Ulemper med aksjeinvesteringer
Risiko for feil — Aksjeinvesteringer har høyere risiko enn gjeldsinvesteringer. Avtalesponsorer kan mangle erfaringen og veiledningen til erfarne eiendomsmeglere. Å finansiere en eiendomssatsing er bare det første trinnet. Uten en tilstrekkelig forretningsplan og støttestruktur kan selv svært lovende muligheter mislykkes.
Langsiktig investering — Mens utbetalingen typisk er høyere, tar aksjeinvesteringer lengre tid å realisere enn gjeldsinvesteringer. Det er en mulighetskostnad for å binde investeringskronene dine i langsiktige investeringer som må veies opp mot forventet avkastning og dens sannsynlighet.
Usikret — Aksjeinvesteringer har høyere risiko, blant annet fordi investeringen din anses som usikker. Du er ikke den første i køen til å få avkastning på investeringen din dersom avtalen skulle gå dårlig. Du eier eiendom som mest sannsynlig er sikret med lån som betales tilbake først hvis det skulle være mislighold.
Her er et diagram som oppsummerer de viktigste forskjellene mellom crowdfunding-investeringer i egenkapital og gjeld:
| Gjeld | Egenkapital | |
|---|---|---|
| Type investering | Utlåner til eiendomseier | Eiendomseier (aksjonær) |
| Komme tilbake | Renter (fast) | Andel av netto fortjeneste (varierer) |
| Returpotensial | Begrenset, begrenset til lånerenten | Uten tak, kan være i tosifrede |
| Fare | Nedre | Høyere |
| Sikret av | Tilbakebetaling av lånet er enten (1) sikret av eiendommen eller (2) usikret gjeldsbrev | Usikret-Du eier eiendomsverdi etter gjeld |
| Ansiennitet Standard | første for å motta utbetaling, men du må kanskje betale noen av tvangskostnadene hvis lånet går i mislighold | 2. for å motta utbetaling |
| Distribusjoner | Ja, månedlige eller kvartalsvise renteutbetalinger | Varierer, noen ganger betales kvartalsvise utdelinger |
| Gebyrer | Vanligvis 2 % + mulig låneoppstartsgebyr | Vanligvis 1–2 %, ingen forhånds- eller servicegebyrer |
| Holdeperiode | Varierer: 6–24 måneder | Varierer: 1–10 år |
| Skattefordeler | Nei | Ja, investorer kan typisk ta avskrivningsfradraget uten å eie eiendommen direkte |
Med enten gjelds- eller egenkapitalavtaler tilgjengelig gjennom crowdfunding, er det to ekstra risikoer å forstå:
Mulig svindel — Den samme funksjonen – skalerbarhet på nett – som gjør crowdfunding tilgjengelig for små investorer, gjør den også åpen for svindel. Det er grunnen til at de fleste av disse investeringene kun er tilgjengelige for akkrediterte investorer som vet hvordan de skal utføre due diligence og har kapital til å risikere hele investeringen.
Mulige sikkerhetsbrudd — Det har blitt mer og mer vanlig at ledende forhandlere og selskaper som lagrer din personlige informasjon blir hacket. Selv med state-of-the-art sikkerhetsvegger, er crowdfunding-nettsteder åpne for hackingrisiko.
Gjeld eller egenkapital? Nøkkelspillerne er...
Hver av crowdfunding-plattformene for eiendom er litt forskjellige og henvender seg vanligvis til en spesifikk nisje, men de er alle konseptuelt det samme - å tilby en nettbasert teknologiplattform som forenkler en match-up mellom eiendomsoperatører som ønsker skaffe kapital og akkrediterte investorer som ønsker å investere direkte i spesifikke fysiske eiendomsprosjekter gjennom kontantstrømmende lån.
De fleste crowdfunding-nettsteder har en minimumsinvestering på $5 000, og du må være en akkreditert investor. Blant disse, Realty Mogul inneholder bolig- og kommersielle aksjeinvesteringer. RealCrowd tilbyr kommersielle avtaler, både egenkapital og gjeld. Patch of Land spesialiserer seg på gjeldsprosjekter, både kommersielle og boliger.
For en større minimumsinvestering kan du velge kommersielle gjelds- og aksjeinvesteringer fra CrowdStreet med $10 000, og UtlånHjem tilbyr boliggjeldsinvesteringer med en minimumsinvestering på $50 000.
Takdekkesitt unike tilbud gir investorer muligheten til å kjøpe en spesifikk boligutleie med eksisterende leietakere - selvfølgelig varierer inngangsprisene ettersom du personlig kjøper hele eiendom.
Bunnlinjen
Alle investeringer kommer med risiko, og eiendom har annen risiko enn aksjeinvesteringer. Gjeldsinstrumenter gir mindre risiko enn aksjeinvesteringer. Investeringsmålene dine kan favorisere aksjeinvesteringer hvis du søker slående vekst eller fortjenestepotensial. Omvendt kan du fokusere på gjeldsinvesteringer når du foretrekker jevn inntekt og mindre risiko.
Det kommer virkelig ned på å skreddersy investeringshandlingene dine for å matche dine mål og risikotoleranse – og gjøre due diligence på hver crowdfunding-plattform og den spesifikke avtalen.