Med rentene som fortsatt er nær de laveste tidene, søker investorer etter en rimelig sikker investering som holder dem foran inflasjonen. På møtet med lokale eiendomsinvestorer her i Baltimore i april, var investering i skattelån temaet. Løftet om 18 % avkastning - på en investering sikret av eiendom - fikk min oppmerksomhet.
Selvfølgelig er høy avkastning typisk balansert med høy risiko. Men foredragsholderen fortsatte med å si at det var "nesten like trygt som om du hadde parkert kontantene dine i en FDIC-forsikret konto i din lokale bank." Så min interesse ble vakt for å undersøke denne eiendomsinvesteringen under radaren strategi.
Jeg fant ut at investering i skatterett har eksistert i mer enn 200 år. Aldri hørt om det? Kanskje det er fordi skatter er … vel… ingens favoritt diskusjonstema. Å fortelle noen på et cocktailparty at du er skatteregnskapsfører er en god samtalestopper.
Likevel utnytter denne investeringen det faktum at det er uunngåelig å betale skatt. Ingen får pass. Likevel kan ikke alle betale skattemannen når han kommer og banker på.
Regjeringen får alltid sin mening før eller siden. Så å investere i skattepantebevis gir investorer en tilnærmet garantert rente. Faktisk har familiekontorer og institusjonelle investorer investert milliarder i skattepantebevis i flere tiår.
Grunnleggende om eiendomsskatt
Huseier eller ikke, du er sannsynligvis kjent med ideen om eiendomsskatt. Regjeringer skattlegger eiendomsbesittere for å finansiere fordeler og tjenester til fellesskapets "felles beste". Eiendomsskatt kommer i tillegg til inntekts- og omsetningsskatt.
Eiendomsskatteinntekter gir vanligvis tjenester som politibeskyttelse, offentlige biblioteker, rekreasjonssentre, veier, skoler og snørydding. Til og med fyrverkeri.
Hvis du har et boliglån i hjemmet ditt, er det sannsynlig at den månedlige betalingen inkluderer midler til å betale eiendomsskatten din. Långiveren din holder pengene i depot og betaler skattene på dine vegne direkte til fylket ved forfall.
Du vet kanskje ikke hvor mye du betaler i eiendomsskatt. Men vær trygg på at du betaler dem hvis du eier et hjem. Alle fylker innkrever en slags personlig eiendomsskatt.
Individuelle pakker med fast eiendom verdsettes basert på beliggenhet og funksjoner. Hver eiendom er gitt en "ligningsverdi". Eieren av parsellen betaler skatt av takstverdien. I 2016 varierte satsene etter stat fra et lavt nivå på 0,27 % på Hawaii til det høyeste på 2,35 % i New Jersey.
Den gjennomsnittlige eiendomsskattesatsen for eneboliger i den største byen i hver delstat i USA ligger rundt 1,5 %. Den gjennomsnittlige amerikanske husholdningen bruker 2149 dollar på eiendomsskatt for hjemmene sine hvert år, ifølge U.S. Census Bureau.
Fylket som eiendommen ligger i, krever vanligvis eiendomsskatt. Dersom eieren av eiendommen unnlater å betale skatten, blir avgiftsbeløpet panterett i eiendommen.
En panterett mot eiendommen hjelper imidlertid ikke fylkeskommuner og lokale myndigheter med å betale for tjenestene og fordelene de har lovet innbyggerne sine. Fylket trenger pengene nå for å oppfylle sine budsjettforpliktelser. Regjeringen tar ikke IOUs!
Hva er egentlig et skatterettighetsbevis?
Selv om prosessen er forskjellig over hele landet, er lokale myndigheter autorisert til å kreve inn ubetalte skatter ved å selge et skatterettighetsbevis eller et skatteskjøte på en offentlig auksjon. Omtrent halvparten av de 50 statene selger skattepantebrev. Den andre halvparten selger skattepantebrev eller innløselige skjøter. Sistnevnte er en hybrid mellom sertifikat og skjøte. Noen stater selger både skatteheftelser og skatteskjøter.
Det er viktige forskjeller mellom de to. Vanligvis vil du kjøpe et skattepantebrev fordi du vil ha renter. Hvis huseieren ikke løser den inn, kan du få eiendommen. Med et skatteskjøte kjøper du eiendommen direkte.
Den ene er ikke bedre enn den andre. Hver av dem har fordeler avhengig av dine investeringsmål. Hver har sitt eget sett med regler, og forskning er nødvendig. Selvfølgelig kan du gjøre begge deler samtidig.
Denne artikkelen vil fokusere på skattepant og la skatteskjøter stå til en annen gang.
Det er enkelt å investere i skatterettigheter
Det som er fint er at du ikke trenger eiendomslisens. Du trenger ikke å sette opp en LLC. Og du trenger ikke mye penger for å investere i sertifikater eller skjøter.
Når du kjøper en skattepant, betalte du i utgangspunktet skattene for huseieren i bytte mot et sertifikat. Attesten er god for beløpet du betalte pluss renter.
Det er også hyggelig at investeringen din er støttet av sikkerheten til eiendommen eller statlige lover som krever innløsning av skattepantet, inkludert renter og straffer. Som investor går du inn for å betale restskatten og låser inn en garantert rente på investeringen din.
En skattepanteattest er et omsettelig dokument. Men det er ikke noe sekundærmarked, bortsett fra kanskje eBay og lignende.
Sertifikatet er bevis på at innehaveren har kjøpt et tvangspliktig rentebærende panterett på den faste eiendommen. Det er en juridisk forpliktelse til en førsteposisjonspant på en bestemt eiendom. Dette betyr at det er den første gjeldsforpliktelsen som utbetales hvis eiendommen går gjennom tvangsutlegg.
De (store) fordelene ved investering i skattepantebrev
Når du kjøper et skattepantebrev, kjøper du ikke eiendommen. Du trenger heller ikke å forholde deg til eiendomseieren. Du går rett og slett inn for å betale de forfalte skattene til fylkeskommunen.
I bytte mot å sette opp pengene vil fylket gi deg renten og forsinkelsesgebyrene de belaster eieren når skattene endelig er betalt. Hvis eiendomseieren ikke betaler skattene, kan du tvangsutlegge og ta eiendomsretten på eiendommen for summen av etterskuddsskatter, straffer og gebyrer fylket skylder.
Med andre ord er det to investeringsresultater fra investering i skattepant:
- Skattepantebeviset innløses og du tjener en sikret høyrente.
- Skatterettighetsbeviset løses ikke inn, og du kan erverve eiendommen gjennom foreclosure, noen ganger for pennies på dollaren.
Avhengig av investeringsmålene dine, kan begge utfallene være attraktive.
Skattepant gir en fast rente, som varierer fra fylke til fylke. I Baltimore er renten 18 % årlig. I andre fylker over hele landet kan det være mye lavere eller mye høyere. Noen få fylker i Illinois legger ut en rente på 18 % hver sjette måned, noe som tilsvarer litt mer enn 36 % årlig.
Men som du kanskje forestiller deg, tiltrekker disse høye avkastningsratene mye oppmerksomhet. Selv om du ikke trenger mye penger for å investere, kan konkurrenter med dype lommer hoppe inn og by opp prisen, og presse ut den lille investoren.
Prisen kan lett, og gjør det ofte, eskalere over skatten som skal betales. Jeg har lest at i noen fylker kan eiendommer selges på skatteauksjon for mer enn eiendommen er verdt.
Spesielt hvis du er en akkreditert investor, finnes det noen få alternativer som også kan gi tosifret årlig avkastning. Et eksempel er Opprinnelsesinvesteringer, som er et private equity-selskap som lar personer med høy nettoverdi investere i diversifiserte eiendomsfond.
Det er ingen begrensning på hvor mye du kan investere
Du kan investere litt eller mye. Skatterett er ikke som bankkontoer som er forsikret av FDIC opp til en viss grense. Det er ingen tak på hvor mye du kan investere i skattepantebevis.
Eiendomseieren opprettholder eiendomsretten til eiendommen. Han eller hun har rett til å innløse – betale av – skattepantebeviset inntil kretsrettsdommeren signerer et dekret som godkjenner tvangsprosedyrer.
Som innehaver av skattepanterett må du sette i gang tvangsprosessen innen en viss tid, vanligvis to år. Hvis sertifikatet ikke er innløst og du ikke starter utelukking i tide, vil investeringen din gå tapt og ingen refusjon vil bli utstedt.
Hvordan by
De fleste fylker holder et skattepantsalg årlig. De fleste auksjoner gjennomføres på nett. I Baltimore, hvor jeg bor, holdes fylkessalget i juni, og bysalget holdes i midten av mai.
Du registrerer deg noen uker før selve salget og betaler en påmeldingsavgift. (I Baltimore er gebyret $100.) De sender deg et budidentifikasjonsnummer på e-post. Når auksjonen åpner, byr du på sertifikatene som interesserer deg via et nettskjema.
Minimumsbudet som er nødvendig for å kjøpe et skattepantsertifikat inkluderer bruttoskatt, bøter og renter. Straffene inkluderer alle gjeldende kostnader knyttet til salget av skattepantebrevet. Minimumsbudet er oppført ved siden av den forfalte eiendomsadressen og ID-nummeret.
Så hvordan fungerer det?
Prosessen med å investere i skattepant eller skjøter er ikke passiv. Faktisk kan det ta mye tid.
Fylkene publiserer vanligvis en liste noen uker før salget av skatterett. Det kan være hundrevis av eiendommer tilgjengelig. Du trenger et system for å begrense listen og bestemme hvilke du vil by på.
I utgangspunktet må du eliminere de som ikke passer dine investeringskriterier. Start med ditt eget første investeringsbudsjett. Hvis du bare har noen få tusen eller til og med bare noen få hundre dollar å investere, kan du umiddelbart eliminere eiendommene med høyere minimumsbud.
Hvis du vil ha renteinntekter og ikke har som mål å skaffe deg eiendom, se etter eneboliger med boliglån. De gir den beste sjansen for å bli innløst. I mange land er innløsningsraten 95 % eller høyere.
Tidsrammen for skattepantinvestering er mellom seks måneder og tre år. Det er ikke noe sekundært marked for å selge sertifikatene dine. Så du må sørge for at du kun investerer penger du ikke trenger på kort sikt.
Det er ingen provisjoner å betale. Men som nevnt tidligere, vil du sannsynligvis måtte betale en engangs registreringsavgift for auksjonen.
Sørg for å gjøre din due diligence
Due diligence er et must. Du kan ende opp med tvangssalg på en eiendom. Du har lyst til å kjøre innom og se på eiendommene. Du vil også være nøye med å gjøre din online research for å fullføre due diligence.
Du vil sannsynligvis ikke være i stand til å inspisere innsiden av eiendommen, da huseiere neppe vil tillate deg å stikke innom og ta en titt. Likevel vil du vite så mye du kan om eiendommen, nabolaget og området generelt. Du vil ikke sitte fast med en eiendom som ikke har noe potensial.
Flere skattepanter kan kjøpes på samme eiendom for påfølgende skatteår. Det avhenger av hvor lang innløsningsperioden er.
For eksempel, i en stat som har en treårig innløsningsperiode, kan tre skattepanter, en for hvert år, kjøpes. Disse pantene kan kjøpes av samme investor eller av forskjellige. Dette betyr at du kan kreve mer kapital etter hvert som prosessen går fremover.
Når eiendommen innløses, uavhengig av hvor mange investorer som har kjøpt skattepant, betales alle skattepanter og renter. Hvis lien ikke blir innløst, vil det være en foreclosure prosess i henhold til fylket og staten vedtekter.
Hvis målet ditt er å utelukke og erverve eiendommen, kan det hende du må kjøpe eventuelle påfølgende heftelser, fordi noen ganger har nyere skatteheftelser forrang fremfor gamle heftelser. Den som utlegger eiendommen for å ta skjøtet kan også være ansvarlig for å betale alle andre skattepantehavere.
Lære mer
Det er bøker, seminarer og kurs om emnet. Og som nevnt tidligere, har hvert fylke sitt eget regelverk som regulerer prosessen, innløsningsperioden, avkastningen og selve budprosessen.
Denne artikkelen er ment som en oversikt. Du kan og må studere markedet og sørge for at du forstår detaljene i det tiltenkte markedet før du legger inn et bud.
Som investor ser jeg hele tiden etter nye muligheter og vurderer risiko vs. belønning. 2. juni vil Baltimore County avholde sin årlige auksjon for skattepanterett.
Jeg har registrert meg for nettsalget og mottatt listen over eiendommer som skal auksjoneres. Akkurat nå inneholder listen flere tusen eiendommer, men vil sannsynligvis forkortes før det faktiske salget ettersom eiendomseiere betaler skatten.
Jeg er på innom-besøk nå for å nøye velge noen få skattepantebeviser jeg vil by på. Jeg vil følge opp med en artikkel om min erfaring i de kommende månedene.