Eiendomsinvestering gir flere skattefordeler. Avskrivninger er de fleste investorer har hørt om. Det er også en av de mest misforståtte. I denne artikkelen vil jeg gi deg en grunnleggende redegjørelse for hva det er og vise deg hvordan det kan hjelpe deg som investor i utleieeiendom.
Egenskaper forverres med bruk og tid. På grunn av dette tillater IRS en skattelette hvert år for eiere. Dette kompenserer for avskrivningen på eiendommen deres. Det betyr at du kan ta bort noen av kostnadene ved eiendomsinvesteringene dine hvert år for den IRS-bestemte levetiden.
Bygninger svekker seg, men tomter slites ikke
Avskrivninger er basert på verdien av forbedringer til landet - ikke selve landet. Med dette betyr IRS vanligvis huset. Hvis huset ditt brenner ned, vil landet fortsatt være der. Det landet har verdi som ikke svekkes.
Du må vite verdien av landet og verdien av forbedringene. Disse verdiene er stort sett definert av fylket og er beskrevet i eiendomsskattevurderingen. Du kan slå dem opp på fylkesregjeringens nettsted, siden dette er offentlige data. Sammenbruddet er også ofte i avsluttende papirer du får når du kjøper eiendommen.
Ofte blir 15–25% av den skattemessige verdien av boligeiendom gitt til landet, og 75–85% går til forbedringene. Si at du eier en utleieeiendom som er vurdert til $ 100 000. Bryt det ned, og du kan ha 80 000 dollar i forbedringer og 20 000 dollar i landverdi. Så 80 000 dollar er avskrivbar - ikke hele 100 000 dollar.
Hvordan det fungerer
I boliger har IRS sagt at levetiden er 27,5 år. Du kan trekke skatt opp til eiendommens kostnader over den tiden.
Ta eksemplet der hjemmet har en verdi på $ 80 000. Du tar bort skatt på $ 2 909 hvert år ($ 80 000 ÷ 27,5 år). Si at netto årlig leieinntekt er $ 8 300. Din skattepliktige leieinntekt går ned til 5 391 dollar.
Skattefradrag for avskrivninger er ikke bare for eiendom. Eiendeler kjøpt og brukt av virksomheter kan også avskrives i IRS -definert levetid. For eksempel kan du kjøpe en ny skriver for virksomheten din og avskrive verdien over fem år. Du tar fradraget hvert år etter hvert som skriveren blir eldre og mister verdi.
Et unikt punkt ved avskrivninger på eiendom er at det handler om en eiendel som ikke ofte mister verdi. Faktisk har eiendomsverdier en tendens til å gå opp over tid. Det betyr at du får skattefradrag på kostnaden for en eiendel som kan stige i verdi, ikke ned.
Dessuten er avskrivninger en skattefradrag som kommer i tillegg til eiendomsvedlikehold og andre kostnader du kan ta fra leieinntektene du får. Når du tar det, gir det et skattefradrag som senker skatteplikten. Det betyr mer penger du kan bruke til å kjøpe flere eiendommer, betale ned lånet hvis du tok et, betale for vedlikehold eller noe annet du vil bruke det på.
Forsiktig: "Bruk det" eller "Mist det"
Denne skattelettelsen får konsekvenser nedover veien. Når du selger eiendommen, tar IRS tilbake skatten du ville ha betalt gjennom årene uten fordelen av å kreve avskrivninger.
Inntektene fra salget er gjenstand for "gjenvinning av avskrivninger". Denne delen av inntektene dine beskattes etter din vanlige skattesats. Ikke kursgevinstraten.
Kapitalgevinstskatten er flat 15%. Det hjelper de fleste til å betale gevinstskatt fremfor inntektsskatt. Skattesatsen for gjenerobring er mer enn skatt på gevinstskatt.
Så du tenker kanskje på å ikke ta avskrivninger. IRS har en regel for å stoppe dette. Når en person selger en utleie eiendom, mengden av avskrivninger som kunne er tatt vil bli beregnet. Det betyr at det er fornuftig å ta pause hvert år.
Avskrivninger har en annen fordel
Det er en god ting til med avskrivninger. Det kan endre en kontant positiv leie til et tap på papir. Det tapet kan redusere din andre skattepliktige inntekt.
Ta samme eksempel som før. Den avskrivbare summen på utleieeiendommen din er $ 80 000. Eiendommen din innbringer $ 11 000 i året i husleie. Dine årlige kostnader er lånerentebetalinger på $ 6000, fylkes eiendomsskatt på $ 1800, en forsikringskostnad på $ 300 og vedlikeholdskostnader på $ 600. Summen av kostnadene er 8 700 dollar i året.
Avskrivningsfradraget er $ 2 909 ($ 80 000 ÷ 27,5 år). Så du har $ 11.000 i husleie og kostnader på $ 11.609 ($ 8.700 i reelle kostnader pluss skattefradrag på $ 2.909). Dette gir et "tap" på $ 609 på eiendommen. Dette tapet kan tas fra din arbeidsinntekt, for eksempel jobben din.
Reglene er fastsatt i IRS -publikasjon 527. Gjenfangningsreglene er i IRS -publikasjon 946.
Som enhver annen skattestrategi må du være forsiktig med å følge alle reglene. For eksempel kan du bare trekke avskrivninger på den delen av eiendommen din som brukes til utleie. Hvis du kjøper en duplex og leier ut den ene siden og bor på den andre, kan du bare trekke avskrivninger på enheten du leier ut. Ikke den du bor i.
Det hjelper å konsultere en regnskapsfører. Dette vil sikre at du er i tråd med reglene. Det vil også hjelpe deg å vite hvilken måte å beregne avskrivninger som er best for deg. Velg en regnskapsfører som jobber med eiendomsinvestorer. Du kan få gode skatteråd for din spesielle situasjon.