Å finne et passende sted å bo er ofte vanskelig for familier med økonomiske utfordringer. Mange lavinntektsfamilier betaler halvparten av sin månedlige inntekt i husleie og lever fortsatt under dårlige og til og med usikre forhold.
Helt siden den store depresjonen har det vært boligstøtteprogrammer i USA. En av de mest populære er et føderalt program, kjent som "Seksjon 8", som administreres av lokale offentlige boligmyndigheter. Og seksjon 8 kan også gi investorer som ønsker å delta aktivt eiendomsinvestering med noen gode muligheter.
Hvordan det fungerer
Seksjon 8 ble opprettet i 1974 og har gjennomgått mange endringer og endringer. Dagens versjon er et "boligvalgkupong" -program. Det fungerer slik:
Kvalifiserte familier kan finne en utleieenhet etter eget valg etter å ha mottatt en kupong som betaler opptil 70% av den månedlige husleien pluss strømregninger. Familiene er ansvarlige for å betale de resterende 30%. Seksjon 8 inkluderer vanligvis boligstøtte til funksjonshemmede og eldre borgere, samt familier med lav inntekt.
Boligvalgkuponger administreres lokalt av offentlige boligbyråer (PHA). PHA mottar føderale midler fra US Department of Housing and Urban Development (HUD) for å administrere kupongprogrammet. I de fleste lokalsamfunn er det venteliste for å få hjelp når søkeren er kvalifisert.
Valgbarhet
Søkere må oppfylle visse kvalifikasjonskriterier, inkludert:
- Samlet familieinntekt, som ikke kan være høyere enn 50% av medianinntekten i fylket der søkeren bor.
- Det totale antallet familiemedlemmer som vil bo i enheten.
- Mottaker må være amerikansk statsborger eller innvandrer med dokumenter som viser lovlig immigrasjonsstatus.
Programmet foreskriver at opptil 75% av det totale antallet boligkuponger må gis til familier eller individer hvis samlede familieinntekt ikke er høyere enn 30% av medianinntekten i området de velger å leve.
Hvis du er investere i by- eller bygdeiendommer, vil du sannsynligvis støte på leietakere i seksjon 8 med bilag. Som utleier kan du lovlig velge å delta - og godta leietakere i seksjon 8 - eller ikke. Jeg har noen seksjon 8 leietakere i mine utleieeiendommer, og som de fleste ting i livet er det fordeler og ulemper.
Fordeler for utleiere som godtar bilag i seksjon 8
Garantert månedlig leieinntekt i tide - Den største fordelen med å godta leietakere i seksjon 8 er den vanlige sjekken du mottar hver måned fra regjeringen. Regjeringen betaler vanligvis mellom 50% og 65% av leietakerens husleie. Beløpet avhenger av leietakerinntekt og forventede nyttekostnader for den spesifikke eiendommen.
Når leiekontrakten er på plass og alle papirene er fullført (mange leietakere har en pakke), er du garantert en rettidig sjekk fra regjeringen for en betydelig del av husleien. Det er fordi PHA sender delen av husleien de betaler direkte til utleier. Leietaker sender en egen sjekk for sin del og betaler verktøy direkte til leverandøren.
Lavere stillinger - Å redusere ledige stillinger er viktig for investorer i utleieeiendommer. Når en eiendom står ledig, er det ingen inntekt for å dekke skatter, forsikringer, HOA -avgifter og andre månedlige beholdningskostnader. Mange seksjon 8-leietakere pleier å bli stående i lange perioder og fornyer gjerne et års leieavtale om og om igjen.
Større basseng av leietakere å velge mellom - Å åpne din leie for seksjon 8 leietakere kan i stor grad øke antallet leietakere å velge mellom. Et bredere utvalg av potensielle leietakere betyr at du kan være kresenere og finne en god passform for eiendommen din.
Når jeg legger ut en eiendom til leie, får jeg tonnevis av telefoner om det. Ofte er det første spørsmålet jeg får om jeg godtar bilag. Hvis jeg svarer "Nei", ville jeg begrense mengden av kvalifiserte leietakere. Selv om leietakere i seksjon 8 har lave inntekter, har de ikke nødvendigvis mange andre problemer utover det. Så lenge du screener leietakerne godt, er de ofte ikke annerledes enn leietakere uten bilag.
Gunstige leiepriser - Det er alltid et akseptabelt utvalg av markedspriser for lignende eiendommer. En leilighet med to soverom, to bad kan leie for alt fra $ 1200 til $ 1500 i mitt område. En av fordelene med seksjon 8 -klienter er at den månedlige husleien du kan kreve ligger i den øvre enden av markedsprisintervallet. PHA vet at det er vanskeligere for seksjon 8 -kuponginnehavere å finne bolig siden ikke alle utleiere godtar bilag. Så de vil imøtekomme den høyere enden av serien for å la mottakere av assistanse sikre boliger. Det er ikke å si at du kan overbelaste! Hvis leieprisen din ikke er konkurransedyktig, må du sannsynligvis senke den for å bli akseptert av seksjon 8 -programmet.
Ytterligere eksponering for din utleie av eiendommer - Når du og eiendommen din er godkjent, kan du vise eiendommen din på PHAs nettsted der kuponginnehavere kan se den. Det er en ekstra annonseringsmulighet for oppføringen din.
Det kan være givende - Selv om jeg personlig aldri har mottatt boligstøtte, levde jeg i 20 -årene da jeg bygde en karriere og overlevde alene. Jeg vet hvordan det er å prøve å leve på en lav inntekt og holde tritt med regningene. Jeg har møtt noen virkelig flotte mennesker som får sårt tiltrengt bolighjelp. Det føles godt å gi dem et trygt og hyggelig sted å ringe hjem. Og hvis de er åpne for det, får jeg sjansen til å tilby personlige økonomiske råd som vil hjelpe dem - grunnleggende ting som bør læres på videregående, men ikke er det.
Ulemper ved deltakelse i boligkupongprogram
Mer involvert prosess - Godta seksjon 8 -kuponger betyr at det er noen bøyler å hoppe gjennom som utleier. Første gangen jeg gjorde det var både skremmende og litt frustrerende. Det var først etter at jeg hadde famlet gjennom prosessen at jeg fant ut at fylket tilbyr et gratis 45-minutters informasjonsseminar for utleiere en gang i måneden!
For å starte må du fylle ut en søknad for å bli ansett som en seksjon 8 -utleier. Du vil gi personlig informasjon og detaljert informasjon om eiendommen din. Dette etterfølges av eiendomsinspeksjonen. Og etter at du har godkjent en leietaker, er det mer papirarbeid. Til slutt, før midler godkjennes for frigivelse til deg, må du sende en kopi av leieavtalen til PHA.
Ytterligere inspeksjon - Eiendommen din må inspiseres av PHA. Dette er en egen seksjon 8 -inspeksjon som kommer i tillegg til andre nødvendige inspeksjoner. For eksempel, i Baltimore County, må utleiere sikre seg en lisens for utleieeiendom, og det kreves en spesiell inspeksjon før en utleielisens er godkjent. Og hvis eiendommen ble bygget før 1978, må den regnes som blysikker eller sertifisert blyfri.
PHA -inspeksjonen er ganske grei. Leieboligen din må være strukturelt kodet. Alt må repareres og fungere trygt. Det er ingen kostnad for utleier for seksjon 8 -inspeksjonen. Leietakere er ansvarlige for å gjøre eiendommen tilgjengelig for inspeksjon, noe som vanligvis skjer kort tid etter at de har flyttet inn.
Leietaker screening og valg er fortsatt veldig viktig - Selv om leietakere må godkjennes av PHA for å få en kupong, må du ikke anta at de har blitt vist på riktig måte. Sørg for at du nøye screener alle seksjon 8 -leietakere på samme måte som du ville screenet alle andre leietakere. Du kan og bør utføre enhver due diligence som ikke bryter lov om rettferdig bolig eller statlige og lokale lover, inkludert bakgrunn og kredittsjekk.
Oppsett av ny leietaker tar opptil 60 dager -Det er en 60-dagers behandlingstid med PHA. Dette betyr at du må vente to måneder før du mottar regjeringens første sjekk. Jeg flyttet for eksempel en seksjon 8-familie inn i rekkehuset mitt med tre soverom 1. januar. Jeg mottok leierens husleiedel 1. januar og 1. februar etter behov. Men jeg mottok ikke regjeringens sjekk før 1. mars. På den tiden mottok jeg tre måneders leie på en gang (januar, februar og mars).
Spesielle utkastelsesregler - Å fjerne leietakere er noe enhver eiendomsinvestor ønsker å unngå. Det er kostbart, tidkrevende og dyrt. Skjerm leietakere nøye før plassering for å redusere sjansen for å måtte gjøre dette. Heldigvis har jeg ikke måtte gå gjennom denne prosessen med noen av egenskapene mine. Å utvise leietakere i seksjon 8 er imidlertid litt mer involvert enn vanlig utkastelse. For å kaste ut en leietaker i seksjon 8 etter at han eller hun har blitt akseptert, trenger du en rettssak. Dette gjelder selv i stater som tilbyr andre metoder for utkastelse.
Sammendrag
Seksjon 8 er et sårt tiltrengt hjelpeprogram som lar familier med lav inntekt bo i tryggere lokalsamfunn og beholde nok månedlig inntekt til å sørge for familiene sine.
Som utleier som godtar seksjon 8 i to av husene mine, har jeg blitt kjent med noen flotte mennesker gjennom programmet. Dessverre har jeg også møtt noen kupongholdere som jeg ikke er komfortabel med. Mine utleieboliger er mer enn bare en finansiell investering. Jeg har personlig investert tid, energi og penger i ta en ikke -elsket eiendom og gjøre den til et hjem. Jeg ønsker å kunne stole på at leietakeren min respekterer og tar vare på eiendommen min. Og jeg vil leie ut til ærlige mennesker som jeg kan utvikle et vellykket langsiktig forhold til. Riktig screening er en avgjørende del av vellykket utleie av eiendomsforvaltning enten du tillater leietakere med boligkuponger eller ikke.
For utleiere som er villige til å håndtere ekstra papirarbeid og gjøre litt ekstra på forespørsel fra regjeringen, er det mulig å finne stabile leietakere - og være trygg på å motta en vanlig husleiekontroll hver måned.