Takket være populariteten til crowdfunding og person-til-person (P2P) plattformer-spesielt i eiendomssektoren - det er flere muligheter enn noen gang før til å investere utover børsnotert aksjer. Imidlertid har du kanskje lagt merke til at mange av disse avtalene krever at investorer er akkreditert. Hva er en "akkreditert investor"? Hvordan blir du det? Hvis du ikke kvalifiserer, er du helt stengt ute av dette markedet for alltid?
Hva er en akkreditert investor?
I utgangspunktet er en akkreditert investor en person eller enhet som har blitt ansett som i stand til å ta den økte risikoen forbundet med visse investeringstilbud. Tenk på venturekapitalfond, avtaler om privat plassering, hedgefond og-ja- crowdfunding muligheter for eiendom.
Akkrediterte investorer har de beste valgene når det gjelder investeringsalternativer utover børsnoterte verdipapirer. Og enheter som tilbyr disse investeringsmulighetene, drar fordel av å ha akkrediterte investorer interessert i prosjektene sine.
For eksempel kan et selskap som trenger kapital tilby private aksjer til akkrediterte investorer. Dette vil unnta selskapet fra de høye kostnadene ved å registrere sine verdipapirer hos myndighetene og
holde et offentlig tilbud.Her i USA bestemmer Securities and Exchange Commission (SEC) kriteriene for en akkreditert investor. Men det er ingen fast prosess som offisielt gir deg akkreditert status. Så ikke forvent et fancy sertifikat i posten.
I stedet er det opp til hvert enkelt selskap å gjøre sin due diligence og avgjøre om du oppfyller kriteriene satt av SEC før du investerer i tilbudene.
Hva er kravene?
For å kvalifisere som en akkreditert investor må en person oppfylle en av to tester:
- Ha en årlig inntekt på minst $200,000 (eller $ 300 000 for fellesinntekt med ektefelle) for siste to år med forventning om å tjene samme eller høyere inntekt i inneværende år; eller
- Har en nettoverdi som overstiger 1 million dollar, enten hver for seg eller sammen med sin ektefelle.
Verdien av din primære bolig kan ikke inkluderes ved beregning av formue. Men på baksiden teller ikke boliglånet ditt opp til den virkelige markedsverdien. Ved beregning av felles formue med ektefelle er det ikke nødvendig at eiendommen holdes i fellesskap.
Her er en praktisk tabell fra SEC som viser hvordan du kan avgjøre om du kvalifiserer ved å bruke nettoverdi -testen:
| Jane Doe | John Smith | James Lee | |
|---|---|---|---|
| Primærbolig (ikke inkludert bortsett fra relaterte forpliktelser nedenfor): | |||
| Hjemmets verdi | $500,000 | $500,000 | $500,000 |
| Boliglån | $300,000 | $200,000 | $600,000 |
| Hjem egenkapital linje | — | $150,000 | — |
| Inkludert eiendeler: | |||
| bankkontoer | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| 401 (k)/IRA -kontoer | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Andre investeringer | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Bil | $20,000 | $20,000 | $20,000 |
| TOTAL INKLUDERT EIENDELER | $1,220,000 | $1,220,000 | $1,220,000 |
| Inkludert gjeld: | |||
| Studielån og billån | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Andre forpliktelser | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Del av boliglån under vann | — | — | $100,000 |
| Saldo på egenkapitallinje (mindre enn 60 dager gammel) | — | $100,000 | — |
| TOTAL INKLUDERTE FORPLIKTELSER | $200,000 | $300,000 | $300,000 |
| Nettoformue | $1,020,000 | $920,000 | $920,000 |
| Akkreditert investor | Ja | Nei | Nei |
Hva er de beste mulighetene for akkrediterte investorer?
Her hos Investor Junkie tenker vi på noen av de beste mulighetene for å investere pengene dine ligge i eiendom. Men vi har ikke alle tid eller ressurser til å gå ut og fikse og snu en haug med eiendommer.
I 2012 vedtok kongressen Jumpstart Our Business Startups (JOBS) Act. Dette inkluderer bestemmelser som har gjort det mulig for crowdfunding -plattformer å blomstre. I et nøtteskall er en av disse bestemmelsene å la selskaper be om kapital hvor som helst så lenge investorene oppfyller SECs krav for å bli akkreditert. Tidligere kunne selskapene bare be om investeringsdollar fra folk i nettverket.
Hvis du er en akkreditert investor, kan du nå delta i potensielt lukrative muligheter for kommersiell eiendom fra disse plattformene (blant mange andre):
- CrowdStreet
- Eiendom Mogul
- Utlåner hjem
- Patch of Land
- PeerStreet
- RealCrowd
- Sharestates
Hva om du ikke er akkreditert?
De fleste av eiendomsmassefinansieringsplattformene som er populære i dag, er kun åpne for akkrediterte investorer. Men det betyr ikke at de som ikke kvalifiserer seg ikke kan delta i dette varme markedet.
Mange av disse mulighetene er private REITs (eiendomsinvesteringstruster). Disse investeringsinstrumentene ligner på aksjer ved at du kan kjøpe aksjer av dem. Ifølge loven er REIT imidlertid pålagt å betale ut 90% av inntekten i form av utbytte, i tillegg til å ha skattefordeler. (Du kan les mer om ikke-omsatte REITs her.)
Her er noen av mulighetene som ikke krever at investorer oppfyller kriteriene fastsatt av SEC:
- CrowdStreet: Medalist Diversified REIT gir deg muligheten til å investere i flerfamilie-, "fleksindustrielle", detaljhandel og begrensede tjenester på eiendommer i Sørøst.
- Fundrise: eREITs og eFunds lar investorer dra fordel av vekst i flere næringseiendommer. Minste investering er bare $ 500.
- Eiendom Mogul: To MogulREIT-produkter åpner plattformen for ikke-akkrediterte investorer. MogulREIT I gir eksponering for eiendommer med flere familier, kontorer, industri, detaljhandel, selvlagring, medisin og gjestfrihet. Mogul REIT II har fokus på bygårder.
- Modiv: NNN REIT er investert i eiendom leid ut av detaljhandelsselskaper. Leie blir samlet inn og deretter utbetalt til REIT -aksjonærer som utbytteinntekt månedlig.
- Takstokk: Denne plattformen er litt annerledes. Det gjør det mulig for investorer å kjøpe en kontantstrøm-positiv utleieeiendom direkte. Hver avtale er nøye forhåndsgodkjent. Dette fjerner noe av risikoen for tradisjonelle fast-fix-and-flips.
Konklusjon
Akkrediterte investorer får "valget av søppel" når det gjelder investeringsalternativer utover børsnoterte verdipapirer. Hvis du oppfyller kriteriene, er disse alternativene gode.
Men hvis ikke, ikke bli motløs - det er mange interessante alternativer der ute. Vi har anmeldt mange av dem her på Investor Junkie.
Er du fornøyd med antall crowdfunding-muligheter for eiendom som er åpne for ikke-akkrediterte investorer? Synes du at selskaper bør kreve at investorer er akkreditert? Gi oss beskjed om dine tanker om saken.