Renten er den laveste de har vært på en stund. For sparere og utbytteinvestorer betyr lave kortsiktige renter lavere utbetalinger. Mange investorer som leter etter utbytte med høy avkastning, har vendt seg til boliglån REITs. Hva er de, og bør du investere i mREITs?
I denne guiden:
Hva er Mortgage Real Estate Investment Trusts (mREITs)?
Mortgage Real Estate Investment Trusts (mREITs) er en type finansiell aksje. Disse trustene investerer i boligmarkedet. De oppretter og kjøper verdipapirer med sikkerhet i pantelån og relaterte eiendomsmidler. De fleste mREIT -er er registrert hos U.S. Securities and Exchange Commission (SEC). Og SEC krever at de publiserer regnskap for gjennomgang av investorer og analytikere.
Som REIT må disse enhetene oppfylle strenge kriterier. Disse inkluderer å investere minst 75% av eiendelene i eiendom, ikke være mer enn 50% eid av fem aksjonærer og betale ut minst 90% av skattepliktig inntekt til aksjonærene.
Hva investerer en mREIT i?
Boliglån REITs eier ikke fast eiendom slik som egenkapital REIT gjør. De genererer inntekter fra leieinntekter. Men mREITs investerer i boliglån og verdipapirer med pantelån. De tjener på spredningen mellom kortsiktige lånerenter og langsiktige boliglånsrenter.
La oss for eksempel si at et mREIT har skaffet inn 3 milliarder dollar i investorkapital. Og det låner ytterligere 5 milliarder dollar til 2% rente. Med disse 8 milliarder dollar kjøper den boliglån som betaler renter på 3,5%. Spredningen (differansen) mellom beløpet som er lånt og mottatt inntekt er 1,5%.
Byrå vs. Ikke-byrå og bolig vs. Kommersiell - hva er forskjellen?
Det finnes flere typer mREITs og forskjellige måter å investere i dem. De to hovedtypene er bolig og næring, kategorisert etter typer eiendomsmidler som støtter boliglånene til REIT.
Og innenfor disse typene investerer de fleste mREIT-er i enten byrå eller ikke-byrå eller en blanding av de to.
- Byrålån er støttet av den føderale regjeringen (f.eks. FHA- og VA -lån) og har minimal risiko for mislighold.
- Ikke-byrå boliglån (f.eks. konvensjonelle og jumbo boliglån) støttes av låntakers personlige økonomi (kreditt og inntekt) og kan medføre større risiko. Men du trenger vanligvis en høyere kredittpoeng og inntekt for å kvalifisere for denne typen lån, så risikoen for manglende betaling kan også være lav på disse boliglånene.
Du kan investere i mREITs av kjøpe aksjer i REIT seg selv eller kjøpe et børsnotert fond (ETF) som har REITs.
Finne ut mer:ETF Investment 101
mREIT Investeringsrisiko
De to største risikoene som påvirker gevinsten fra investorene i mREIT er rente -volatilitet og forskuddsbetaling av lån fra boliglåntakere.
1. Renterisiko
En stor risiko for alle REIT -investorer er rentesvingninger. Vanligvis som renter gå opp, REIT -prisene går ned. Denne effekten er spesielt overdrevet med mREITs. De tjener penger på spredningen mellom korte og lange renter. Og når den kortsiktige renten stiger, tjener mREIT mindre penger på spredningen.
For eksempel, hvis den langsiktige fastrenten er 3,5% og den kortsiktige lånerenten øker fra 2% til 2,5%, faller spredningen fra 1,5% til 1%. Dette gir en enorm nedgang i fortjenesten for mREIT.
Fremtidig finansiering blir også dyrere når renten stiger. Og dette reduserer verdien av lånene som allerede er på REITs bøker.
2. Forskuddsbetaling
Men en rente miste kan være ødeleggende for boligmREIT. Når rentene faller, refinansierer mange huseiere lånene sine. Og boligmREITs er vanligvis avhengige av at boliglånseiere betaler ned lånet til en fast rente over hele boliglånets 15- eller 30-årige løpetid. Når en huseier refinansierer, betaler de lånet tidlig, og rentebetalinger slutter å strømme inn i MREIT.
Kommersielle mREITs blir mindre påvirket av forskuddsbetalingsrisiko når prisene faller. Faktisk fordeler et rentefall kommersielle mREITs, fordi de vanligvis er sikret med lån med flytende rente. Renten som betales øker når rentene stiger. Kommersielle mREIT -er gir vanligvis også et høyere utbytte enn mREIT -er for boliger. Det er fordi kommersielle låntakere vanligvis har en høyere kredittrisiko enn boligeiere.
Vanligvis har mREIT -forvaltere sofistikerte sikringsstrategier på plass for å dempe rentesvingninger og risiko for forskuddsbetaling.
Hva er de beste mREIT -ene å investere i?
Det er for tiden mer enn 40 mREITs. Og utbytteutbytte varierer fra 1,9% til 13,36%. De tre øverste dverger alle andre i størrelse.
- Annaly Capital Management Inc. (NLY) er et MREIT med stor cap og en markedsverdi (markedsverdi) på 12 milliarder dollar og a pris-til-inntjeningsforhold (P/E) av 2.77 fra 29. juli 2021. Annaly investerer hovedsakelig i boliglån med sikkerhet i lav risiko som er forsikret av Fannie Mae (FNMA), Freddie Mac (FMCC) eller Ginnie Mae. Annalys nåværende utbytte er 10,39%, noe som er misunnelsesverdig gitt den lave kredittrisikoen investorene nyter.
- AGNC Investment Corp (AGNC)Selv om den anses som en mid-cap, er den en annen stor aktør med et markedsverdi på 8,5 milliarder dollar og en P/E på 4,62. Den har en lignende investeringsstrategi av holdingsbyrå boliglån. Dagens utbytte er 8,90%.
- Starwood Property Trust Inc (STWD) er tredje største. Starwood investerer i opprinnelige kommersielle boliglån. Med en markedsverdi på 7,6 milliarder dollar og et nåværende utbytte på 7%, er denne mid-cap en stor aktør på mREIT-markedet.
Beste mREIT -ETFer å investere i
En annen måte å investere på er med mREIT ETF. Disse søker å kopiere så tett som mulig den generelle prisen og ytelsesytelsen til mREITs.
- Schwab U.S. REIT ETF (SCHH) er en stor aktør blant disse ETFene. Fondet er en hybrid av både egenkapital og mREITs, så vel som både kommersielle og boliglån med sikkerhet i boliglån. Fondets ti toppbeholdninger utgjør mer enn 40% av fondet, og det har en avkastning på 2,11%.
- VanEck Vectors Mortgage REIT Income ETF (MORT) er en mindre ETF med bedre avkastning. Den har 25 eiendeler og gir for øyeblikket nesten 7%.
Bør du investere i et mREIT?
Investering er et svært personlig forsøk som er skreddersydd for risikotoleranse, investeringsmål, foretrukne strategier og andre faktorer. Investeringsrådgivere, som kan bli funnet ved hjelp av tjenester som Paladin Register eller Fasettformue, anbefaler riktig allokering av eiendeler. Dette inkluderer å legge til noen eiendomsinvesteringer i din samlede portefølje. mREITs er en praktisk måte å legge eiendomseksponering til enhver portefølje. Men det er fordeler og ulemper med å investere i et mREIT.
Fordeler
- Passiv eiendomsinvestering. REITs er en god måte å passivt investere i eiendom. Tradisjonell eiendomsinvestering - kjøp av fysisk eiendom - innebærer kompetanse og erfaring for å lykkes. Men å eie aksjer i en REIT krever ikke at du bruker en hammer eller forvalter eiendommer selv.
- Likviditet. De fleste mREITs handles på børser og kan enkelt kjøpes og selges. Dette gir deg den diversifiseringen eiendommen gir med likviditeten til å eie aksjer i aksjer.
- Utbytte med høy avkastning. SEC krever at REITs betaler ut 90% av inntekten til aksjonærene. Så deres utbytte har en tendens til å være høyere enn de fleste S&P 500- eller Nasdaq -aksjer. Høy avkastning er en investorfordel med mREITs.
Ulemper
- Investeringsrisiko. Alle investeringer har risiko. mREIT -risiko er unik, den viktigste er rentesvingninger som kan påvirke lønnsomheten negativt på de to tidligere beskrevne måtene.
- Mulighet for høyere skatter. Før du investerer, bør du vurdere den potensielle skatteplikten som REIT kan skape. Noen REIT -utbytter beskattes med en høyere rente enn aksjeutbytte fordi de ikke oppfyller IRS -definisjonen av kvalifisert utbytte. Så utbyttet ditt kan bli beskattet med den høyere vanlige inntekten i stedet for den lavere kapitalgevinstskatt vurdere.
Siste tanker
Mange investorer bruker REITs for å legge til diversifisering av eiendom til porteføljene sine uten å eie eiendom. REITs er kjøpt og solgt på de store børsene og tilbyr likviditet. Boliglån REITs betaler vanligvis utbytte som er høyere enn gjennomsnittet. De tiltrekker investorer på grunn av denne lange strekningen den amerikanske økonomien har stått overfor lavere renter enn normalt.
Boliglån REITs-en unik type eiendomsinvesteringsforetak-investerer i boliglån og verdipapirer med sikkerhet i boliglån. De tjener på fordelingen mellom kortsiktige lånerenter og langsiktige boliglånsrenter. En mREIT har ingen fysisk eiendom, så den er ikke utsatt for de samme risikoene for REITs som investerer i næringseiendom og boligeiendommer. Den viktigste investeringsrisiko mREITs står overfor er usikkerheten om rentestabilitet.