Bijna elk artikel over onroerend goed waarschuwt investeerders om hun due diligence te doen. Maar wat houdt dat precies in?
In brede zin is due diligence het proces van het verzamelen en analyseren van gegevens over alle factoren die van invloed zijn op de ROI. Het due diligence-proces is nodig om ervoor te zorgen dat de initiële en daaropvolgende investeringen in de kans zinvol zijn.
Je hebt waarschijnlijk het gezegde 'twee keer meten en één keer knippen' gehoord. Dit geldt met name als het gaat om onroerend goed: u moet elke mogelijkheid grondig evalueren voordat u investeert.
Due diligence is nodig om kostbare fouten te voorkomen, zoals:
1) investeren in een project dat de strategische doelen niet haalt, en
2) het nalaten om verwachte risico's te beperken en te beheren voor een beter en meer voorspelbaar resultaat wanneer u belegt.
De diepte en breedte van de due diligence die u uitvoert, is afhankelijk van de activaklasse van het onroerend goed: het zal anders zijn voor commerciële eigendommen
, REIT's voor verhuur van onroerend goed, En crowdfunding onroerend goed mogelijkheden. Het soort due diligence zal ook afhangen van de specifieke investering zelf (locatie, financiën, staat van het vastgoed, enz.).U gebruikt bijvoorbeeld verschillende financiële maatstaven om commerciële en residentiële huurwoningen te evalueren. En sommige mogelijkheden voor crowdfunding in onroerend goed hebben specifieke verschillen die een grondige analyse vereisen die niet van toepassing is op andere crowdfunding-opties. Wanneer u investeert in huurwoningen, is due diligence essentieel voor en tijdens het aankoopproces.
De korte versie
- Voor elke investering in onroerend goed moet u een grondige due diligence uitvoeren om ervoor te zorgen dat u een voldoende hoog rendement krijgt om uw investering de moeite waard te maken.
- Het due diligence-proces verschilt voor huurwoningen vs. REIT's en crowdfundingsites voor onroerend goed.
- Elke investering in onroerend goed brengt risico's met zich mee, maar u kunt dat risico minimaliseren door alle investeringsmogelijkheden zorgvuldig te onderzoeken, zelfs vooraf doorgelichte.
Due diligence voor huurwoningen
Beleggers in huurvastgoed zoeken doorgaans naar drie dingen:
- Kasstroom op korte termijn
- Vastgoedwaardering op lange termijn
- Doorlopende fiscale voordelen.
Uw due diligence voorafgaand aan de aankoop zal zich richten op de twee belangrijkste factoren: cashflow en waardering. Dit omvat uitgebreid onderzoek op verschillende belangrijke gebieden:
- Staat van eigendom
- Vastgoed Locatie/Markt
- Financiële analyse en projecties
Hier zijn enkele van de belangrijkste kwesties die u moet bekijken. Houd er rekening mee dat elk eigendom en elke kans uniek is, en uw due diligence kan ertoe leiden dat u dieper ingaat op specifieke gebieden. Laten we hieronder in meer detail op elk van deze drie gebieden ingaan.
Evalueer de staat van het onroerend goed
Het is belangrijk om veel tijd en moeite te besteden aan het evalueren van de huidige staat van het onroerend goed en het bepalen wat u moet doen om het huis te verbeteren voordat u het koopt. Over het algemeen zou het helpen als u naar deze dingen keek:
- Structurele integriteit (binnen en buiten) – Zijn er funderingsscheuren, tekenen van termietschade, problemen met het niet wegvloeien van water uit het huis, een verouderd dak, weggewaaide gevelbeplating, boomwortels die in de rioolleiding die aansluit op het huis, schuine vloeren, een elektrisch paneel dat niet groot genoeg is voor de grootte van het huis, onvoldoende grote HVAC of onjuist geïnstalleerd leidingwerk?
- Mechanische systemen - U wilt kijken naar de huidige toestand en de resterende levensduur van grote systemen, waaronder de HVAC, waterverwarmer, grote apparaten, elektriciteit en sanitair.
- Veiligheid – Je moet eventuele gevaren oplossen. Moet u voor schimmel zorgen? Hebben de treden een leuning nodig? Wat moet u doen om een goedgekeurde keuring te krijgen die nodig is voor een verhuurvergunning? U kunt waarschijnlijk een kopie van het huurinspectieformulier online downloaden. Het is cruciaal om te begrijpen welke verbeteringen er moeten worden aangebracht (en hoeveel het kost om ze aan te brengen) om een verhuurvergunning te krijgen.
- Eerste onderhoud nodig – Is er sprake van achterstallig onderhoud en wat zijn de kosten om het pand "verhuurklaar" te krijgen, wat betekent dat het schoon, veilig en aantrekkelijk is?
Kies de juiste locatie en markt
Het enige dat u niet kunt wijzigen, is de locatie van een accommodatie. U moet zowel het brede gebied (stad/dorp) als de locatie op straatniveau (buurt/straat) van uw huurwoning begrijpen en analyseren.
- Arbeidsmarkt voor potentiële huurders — huurders moeten een baan hebben om de huur te kunnen betalen. Is er voldoende werkgelegenheid binnen woon-werkafstand van uw huurwoning? Trekt er een grote werkgever naar het gebied?
- Huurpool demografie – Als we het hier in grote lijnen hebben, wilt u weten dat de pool van potentiële huurders waarschijnlijk de huur volledig en op tijd zal betalen.
- Analyse van composities – U wilt nooit te veel betalen voor een huurwoning; om dat te voorkomen, moet u informatie verzamelen over en de composities in het gebied bestuderen.
- Analyse huurmarkt – Is er vraag naar betaalbare woningen in uw huurgebied? Als er geen tekort is aan huurwoningen, moet u huurders verleiden en waarschijnlijk minder dan het markttarief in rekening brengen om de beste huurders te krijgen.
- Buurt - Zorgen de huidige buurtbewoners voor hun eigendommen? Ligt er afval rond? Hebben woningen onderhoud nodig? Net als u willen uw huurders in een schone, veilige omgeving wonen - het zal een uitdaging zijn om goede huurders aan te trekken voor een wijk die duidelijk in verval is.
Onderzoek huurmarkten >>>7 beste plaatsen om te investeren in onroerend goed in 2022
Crunch de nummers
Hier ontmoet het rubber de weg. De cijfers moeten werken!
- Aankoopkosten onroerend goed (aankoopprijs plus sluitingskosten) - U moet composities vinden (onlangs verkochte vergelijkbare woningen in de buurt van de woning die u overweegt). Bekijk de composities in vergelijking met de woning die u overweegt en pas uw aanbiedingsprijs aan op basis van de kenmerken en de staat. Er komt veel bij kijken omdat geen enkele eigenschap twee eigenschappen identiek is, dus het is geen vergelijking van appels met appels. Sluitingskosten zijn gebaseerd op de prijs van het huis en andere factoren - een geldschieter kan u helpen deze in te schatten.
- Hypotheek, verzekeringen en belastingen - De belangrijkste kosten van het bezitten van een huurwoning zijn de maandelijkse hypotheek, die doorgaans PITI omvat (hoofdsom, rente, belastingen en verzekeringen). Zorg ervoor dat uw maandelijkse huurinkomsten de kosten van PITI overschrijden om regulier onderhoud, een leegstandstoeslag, vastgoedbeheer en andere kosten die verband houden met het actief verhuurd houden van uw woning. En hoewel bij een hypotheek met vaste rente de rente en hoofdsom elke maand hetzelfde blijven, moet u rekening houden met een geleidelijke verhoging van belastingen en verzekeringen voor huiseigenaren in de loop van de tijd.
- Kosten om het huurklaar te maken – Welke verbeteringen moet u doorvoeren? Misschien hoeft u alleen maar het tapijt te verven en te wassen. Of misschien zijn er meer ingrijpende reparaties. De grootste fout die ik beginnende beleggers zie maken, zijn onnodige verbeteringen aan het onroerend goed. Kijk naar huurprijzen in de buurt. Je hebt misschien geen centrale airconditioning, granieten toonbanken of een buitenterras nodig om huurders te halen die bereid en in staat zijn om markthuur te betalen.
- Waardering mogelijkheid – U moet niet alleen weten dat het onroerend goed de juiste prijs heeft en waard is wat u betaalt ervoor, maar je moet ook naar trends kijken om te projecteren of je er wel of geen waardering voor zult zien tijd. Het is prima om huurwoningen te kopen waar geen waardestijging van onroerend goed wordt verwacht, maar u moet er wel voor zorgen dat uw maandelijkse cashflow solide en hoog genoeg is om investeren de moeite waard te maken.
- Projecties huren – U moet weten wat uw bruto jaarhuur waarschijnlijk zal zijn. Is de woning eerder verhuurd geweest en zo ja, wat betaalde de huurder maandelijks? Wat is de huidige markthuurprijs voor dit type woning op deze specifieke locatie?
- HOA-beperkingen en financiële stabiliteit – Staat de VvE toe dat de woning verhuurd wordt? Als verhuur is toegestaan, wat zijn dan de regels voor die voorziening? Sommige VvE's vereisen bijvoorbeeld dat u uw huurovereenkomst indient, terwijl andere uw huurovereenkomst moeten goedkeuren. Staat de VvE er financieel goed voor? Het is je waarschijnlijk opgevallen dat niet alle VvE-gemeenschappen financiering van de Federal Housing Administration (FHA) toestaan huizenkopers – dat komt omdat ze niet slagen als FHA-geldschieters ze beoordelen op financiële zekerheid of adequaat beheer. Dit zal een negatieve invloed op u hebben wanneer u gaat doorverkopen, omdat het veel potentiële kopers uitsluit.
Het verzamelen van informatie en due diligence op al deze factoren zijn noodzakelijk om te bepalen of u een woning moet kopen of niet. Ik heb gehoord dat "u uw geld verdient wanneer u koopt", en ik heb gemerkt dat dit waar is. U loopt achter voordat u zelfs maar begint als u de verkeerde woning kiest.
Het due diligence-proces voor REIT's en vastgoedcrowdfunding
Investeren in huurwoningen lijkt misschien overweldigend. Gelukkig zijn er tal van manieren om in onroerend goed te investeren zonder onroerend goed te kopen en te beheren, maar u moet nog steeds wat due diligence doen.
De meeste crowdfundingsites voor onroerend goed onderzoeken kansen en partners voordat ze ze op hun platforms plaatsen. Het mooie daarvan is dat u niet alle informatie hoeft te verzamelen of de woning hoeft te bezoeken om due diligence te doen.
Bijvoorbeeld, RealtyMogul doet veel hands-on due diligence voordat ze een kans op hun platform hosten. Ze hebben een due diligence-team van verzekeraars die het onroerend goed persoonlijk beoordelen (niet alleen op papier). Er is ook een assetmanagementteam dat de werkende partners (sponsors) grondig onderzoekt en een interne commissie die alle gegevens en opinies beoordeelt. Als het geen unanieme duim omhoog is, RealtyMogul zal het project niet op zijn platform plaatsen. Zodra de deal rond is, beheert hun assetmanagementteam het project en de sponsor actief om de doelstellingen op het gebied van tijd en kwaliteit te halen.
Hoe u vooraf doorgelichte crowdfundingmogelijkheden kunt beoordelen
- Begrijp wat "pre-doorlichting" betekent - Wat houdt het pre-vetting proces in en is het voldoende?
- Onderzoek het succes van de platformaanbieder – Voldeden de meeste van hun eerdere deals aan de verwachtingen?
- Onderzoek de sponsor — De meeste crowdfundingsites bieden alleen kansen met ervaren sponsors. Zorg ervoor dat de personen achter de deal voldoende vastgoedervaring hebben en eerder succesvol zijn geweest als sponsor.
- Bekijk alle due diligence-documenten — Stel vragen als u niet begrijpt waar u naar kijkt of als u geen documenten ziet die moeten worden opgenomen.
- Doe je due diligence om te verifiëren dat de informatie die je hebt gekregen juist is - Zoek naar composities om te beoordelen. Onderzoek de arbeidsmarkt en trends in de vastgoedsector.
Zoals crowdfunding, Vastgoedbeleggingsfondsen (REIT's) zijn ontworpen voor beleggers die ervoor kiezen om minder betrokken te zijn. Als actief beheerde beleggingseffecten is er minder due diligence nodig bij het kopen van REIT's. De beheerders zijn verantwoordelijk voor het leveren van een concurrerend investeringsrendement voor de aandeelhouders. Ze doen hun deel van de due diligence op de trustfondsen voor onroerend goed.
Toch, net zoals u persoonlijke due diligence vóór aankoop zou doen voor elk voorraad, onderlinge fonds of obligatie, moet u hetzelfde doen met crowdfundingmogelijkheden en REIT's.
Het komt neer op
Experts raden u aan uw totale beleggingsportefeuille in evenwicht te brengen. Een manier om uw portefeuille te diversifiëren, is door een deel van uw vermogen in onroerend goed te houden. Hoe u onroerend goed opneemt en hoeveel van uw portefeuille u eraan besteedt, is een persoonlijke beslissing.
Terwijl alle beleggingen brengen risico's met zich mee, brengt beleggen in onroerend goed unieke risico's met zich mee die zorgvuldigheid vereisen. Het bezitten en beheren van huurwoningen omvat een uitgebreidere due diligence dan investeren in een REIT of crowdfundingmogelijkheid voor onroerend goed.
Een goede due diligence bij het beleggen in onroerend goed, met name huurwoningen, kan niet genoeg worden benadrukt. Het doel is om wat maandelijkse cashflow te bankieren en een eigendom te bezitten dat waarschijnlijk zal waarderen. Een slecht gekozen of slecht beheerde huurwoning kan u veel geld kosten in plaats van uw vermogen te vergroten. Door vooraf een grondige due diligence uit te voeren, bent u veel beter in staat om uw doelen te bereiken.
Meer over onroerend goed:
- Passief beleggen in onroerend goed: wat het is en hoe te beginnen
- Is onroerend goed op dit moment een goede investering?
- Hoe te investeren in achtergestelde gemeenschappen via onroerend goed