In feite, op meer manieren dan u zich misschien realiseert, weerspiegelt beleggen in onroerend goed beleggen in aandelen en obligaties. Voor beide zijn uw doelen kortetermijninkomsten en vermogenswinsten op langere termijn.
Een zorgvuldig geselecteerde, goed onderhouden en goed beheerde huurwoning kan drie dingen bieden waar alle beleggers naar op zoek zijn:
- Inkomen
- kapitaalgroei
- fiscale voordelen.
Wanneer je investeren in een huurwoning, uw kortetermijninkomen komt uit huur, in plaats van uit driemaandelijkse dividenden of rentebetalingen. En uw meerwaarden komen voort uit de stijging van de prijs van het onroerend goed dat u bezit, in plaats van de groei van de aandelenkoers.
Dat wil niet zeggen dat er geen grote verschillen zijn. En we zeggen niet dat uw portefeuille alleen beursactiva of alleen onroerend goed moet bevatten. Onderzoek toont aan dat gevarieerde portefeuilles in de loop van de tijd veel beter worden. Beleggen op de beurs is vaak veel passiever. Het kan ook minder tijd en onderzoeksintensief zijn dan beleggen in onroerend goed.
Ik heb echter gemerkt dat een actievere beleggingsaanpak hogere beloningen oplevert. Voor mij geeft het meer voldoening om tastbare eigendommen te bezitten dan aandelen die als cijfers op een maandelijks overzicht verschijnen.
Een huurwoning kiezen
Veel mensen "vallen in" het bezitten van een huurwoning. Ze kunnen een woning kopen als ze alleenstaand zijn, dan trouwen, gaan samenwonen en, in plaats van de extra woning te verkopen, besluiten deze te verhuren. Of ze erven een huis van hun ouders en verhuren het in plaats van het meteen te verkopen.
Vaak zijn dit om een aantal redenen geen ideale huursituaties. De belangrijkste reden is dat de cijfers niet werken. Dat komt omdat plannen altijd beter is dan in bijna elke levenssituatie terecht te komen.
Als u het onroerend goed niet als belegging zou kopen voor specifieke doeleinden van huurinkomsten en/of waardevermeerdering, zal het waarschijnlijk geen geweldige onroerendgoedinvestering blijken te zijn.
Stel dat u zich niet in een van deze situaties bevindt. In plaats daarvan wilt u een woning kopen en huren als investering.
Opbrengst is beter dan locatie
Wat maakt een goede investeringshuurwoning? Je hebt misschien gehoord dat beleggen in onroerend goed draait om 'locatie, locatie, locatie'. En dat geldt zeker voor beleggen in huurvastgoed. U wilt een huurwoning die geschikt is voor een grote pool van betrouwbare huurders die de huur kunnen betalen en op zoek zijn naar woonruimte.
Hoe belangrijk de locatie ook is, het is net zo gemakkelijk om geld te verliezen aan een onroerend goed op een geweldige locatie als om geld te verliezen aan een onroerend goed in de uithoeken van de stad. De locatie alleen is slechts een onderdeel van succesvol zijn.
Het belangrijkste is dat de cijfers werken. U wilt er zeker van zijn dat uw vastgoed cashflow-positief is. Huuropbrengsten en -lasten moet u nauwkeurig berekenen. Dit wordt uw 'nettohuurrendement' genoemd.
Wat is netto huuropbrengst?
Op zijn eenvoudigst is het netto huurrendement de vastgoedversie van de ROI (return on investment) die u op elke investering zou willen behalen. Het wordt als volgt berekend:
Netto huuropbrengst = (netto huurinkomsten ÷ totale vastgoedkosten) x 100
U moet uw totale vastgoedkosten en uw netto huurinkomsten berekenen, of een zeer nauwkeurige schatting, om tot uw netto huurrendement te komen. Dus wat gaat er in die cijfers?
Hier zijn de details van een van mijn eigendommen die bijna een jaar verhuurd zijn:
| Details van eigendom van Cedar Barn Way | |
|---|---|
| Aankoopprijs | $115,000 |
| Afsluiting van de kosten | $2,837 |
| Revalidatiekosten | $21,432 |
| TOTALE VASTGOEDKOSTEN | $139,269 |
| Jaarlijkse huur | $20,700 |
| Gebudgetteerde vacature | $1,725 |
| Gebudgetteerde kosten | $862 |
| Jaarlijkse belastingen en verzekeringen | $1,625 |
| NETTO HUURINKOMEN | $16,488 |
| NETTO HUURRENDEMENT | 11.8% |
Uw totale vastgoedkosten moeten alle contante uitgaven omvatten om het pand klaar te maken voor huurders. Dat zijn uw aankoopprijs, sluitingskosten, financieringskosten als u een lening aangaat, de kosten van huurlicenties en vergoedingen, en advertentiekosten. Alle kosten moeten worden geteld.
Evenzo moet u uw jaarlijkse huurinkomsten en al uw kosten kennen om het verschil te berekenen. Dat is uw netto huurinkomsten.
Typische kosten zijn onderhoud, beheerskosten voor onroerend goed, belastingen, verzekeringen, leegstandskosten (maandelijks budgetteren) wanneer de woning niet verhuurd mag worden) en maandelijkse nutsvoorzieningen (als in uw huurovereenkomst niet staat dat de huurders betalen) die). Zorg ervoor dat u de totale huurinkomsten minus alle kosten voor het houden van uw vermogen en het produceren van dat inkomen.
Vermijd beginnersfouten
Verrast worden door niet-gebudgetteerde kosten is een beginnersfout. Bij deze woning zult u merken dat ik heb begroot op leegstand en onderhoud. Maar ik heb in het eerste jaar geen van deze kosten gemaakt omdat 1) de huurders zorgvuldig zijn gescreend en ondertekend een huurcontract van één jaar en 2) er werden nieuwe toestellen met garantie in het pand geplaatst als onderdeel van de rehabilitatie Verwerken.
Dus mijn netto huurrendement voor deze woning was 11,8%. (Jaarlijkse huurinkomsten van $ 16.488 ÷ totale eigendomskosten van $ 139.269.)
Het leuke aan het kennen van uw netto huurrendement is dat u panden tegen elkaar kunt afwegen. Dan kunt u de betere deal vinden voordat u koopt. U kunt zelfs uw geschatte vastgoedrendementen vergelijken met het verwachte rendement van andere investeringskeuzes zoals aandelen en obligaties.
Hoe zit het met waardering?
Jarenlang dachten velen dat panden alleen maar in waarde stegen. De ineenstorting van de huizenmarkt van 2008-2010 bracht een dosis realiteit in dat denken. Maar zelfs in die bubbel waren er woningen in het hele land die hun waarde behielden en zelfs werden gewaardeerd.
Eigendommen die met zorg zijn gekozen, hebben een echte waarde die niet verdwijnt.
Het vooruitzicht op vermogensgroei is een groot onderdeel van mijn selectieproces voor onroerend goed, maar ik reken er niet op dat mijn cijfers werken. De markten zijn grillig en de prijzen gaan op en neer. En als je erover nadenkt, is de marktprijs van woningen alleen van belang als je het wilt verkopen.
Natuurlijk kijk ik naar de veranderende marktwaarden zoals ik elke andere investering zou doen, dus ik weet of het zinvoller is om te blijven huren of verkopen voor winst. Het eigendom van Cedar Barn Way werd onder de marktwaarde gekocht omdat het een afscherming was en werk nodig had.
Tot nu toe lijkt het een goede investering. Tegenwoordig worden vergelijkbare woningen in het gebied verkocht voor ongeveer $ 185.000. Als ik zou besluiten om te verkopen en die verkoopprijs zou kunnen krijgen en 8% voor verkoopkosten zou aftrekken, zou mijn winst ongeveer $ 30.000 zijn. Niet mijn beste deal tot nu toe, maar geen slecht rendement op een investering van $ 140.000.
Huurbelasting voordelen
Huurvastgoed heeft ook enkele fiscale voordelen die andere investeringskeuzes missen. We hebben gekeken naar twee van de drie dingen waar elke belegger naar uitkijkt: inkomsten en vermogensgroei. De derde is fiscale voordelen. Investeren in onroerend goed heeft een uniek fiscaal voordeel. U kunt in principe een belastingvoordeel krijgen voor de verslechtering van uw huis in de loop van de tijd. Er komt nog wat meer bij kijken, waarover je kunt lezen hier.
Een huurwoning kopen is nog maar het begin
Als een huurwoning iets voor u is, dan is dit nog maar het begin! Onroerend goed is niet eenvoudig en u zult veel onderzoek moeten doen voordat u zich vastlegt. Plus er is de prijs van onderhoud, onroerende voorheffing, en het gedoe van het omgaan met huurders. Uiteindelijk kan het een zeer lonend proces zijn en een geweldige aanvulling op uw beleggingsportefeuille.
Als u op zoek bent naar een gemakkelijke manier om te beginnen met investeren in huurwoningen, bekijk dan dakbedekking. Met dit investeringsplatform kunt u vooraf doorgelichte kant-en-klare eigendommen kopen die worden beheerd door gecertificeerde vastgoedbeheerders.