Voor gezinnen met financiële problemen is het vaak moeilijk om een geschikte woonruimte te vinden. Veel gezinnen met een laag inkomen betalen de helft van hun maandinkomen aan huur en leven nog steeds in ondermaatse en zelfs onveilige omstandigheden.
Sinds de Grote Depressie zijn er hulpprogramma's voor huisvesting in de Verenigde Staten. Een van de meest populaire is een federaal programma, bekend als 'Sectie 8', dat wordt beheerd door de lokale autoriteiten voor volkshuisvesting. En sectie 8 biedt mogelijk ook investeerders die willen deelnemen aan actieve investeren in onroerend goed met enkele mooie kansen.
Hoe het werkt
Sectie 8, opgericht in 1974, heeft veel veranderingen en wijzigingen ondergaan. De versie van vandaag is een programma 'woningkeuzevoucher'. Het werkt als volgt:
In aanmerking komende gezinnen kunnen een huureenheid naar keuze vinden na ontvangst van een voucher die tot 70% van de maandelijkse huur plus energierekeningen betaalt. De families zijn verantwoordelijk voor het betalen van de resterende 30%. Sectie 8 omvat doorgaans hulp bij het huisvesten van gehandicapten en ouderen, evenals gezinnen met een laag inkomen.
Woonkeuzevouchers worden lokaal beheerd door openbare huisvestingsbureaus (PHA's). De PHA's ontvangen federale middelen van het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD) om het voucherprogramma te beheren. In de meeste gemeenschappen is er een wachtlijst om hulp te krijgen zodra de aanvrager gekwalificeerd is.
Geschiktheid
Aanvragers moeten aan bepaalde geschiktheidscriteria voldoen, waaronder:
- Totaal gezinsinkomen, dat niet hoger mag zijn dan 50% van het mediane inkomen in de provincie waarin de aanvrager woont.
- Het totale aantal gezinsleden dat in de unit zal verblijven.
- De ontvanger moet een Amerikaans staatsburger of een immigrant zijn met documenten die de legale immigratiestatus bewijzen.
Het programma schrijft voor dat tot 75% van het totale aantal huisvestingsvouchers moet worden gegeven aan gezinnen of personen van wie het totale gezinsinkomen niet hoger is dan 30% van het mediane inkomen in het gebied waar zij kiezen leven.
Als je investeren in stads- of landelijke huurwoningen, zult u waarschijnlijk Sectie 8-huurders tegenkomen met huisvestingsvouchers. Als verhuurder kunt u er wettelijk voor kiezen om deel te nemen - en Sectie 8-huurders te accepteren - of niet. Ik heb een paar Sectie 8-huurders in mijn huurwoningen, en zoals de meeste dingen in het leven, zijn er voor- en nadelen.
Voordelen voor verhuurders die vouchers van sectie 8 accepteren
Op tijd gegarandeerd maandelijks huurinkomen — Het grootste voordeel van het accepteren van Sectie 8-huurders is de regelmatige cheque die u elke maand van de overheid ontvangt. De overheid betaalt doorgaans tussen de 50% en 65% van de huur van de huurder. Het bedrag is afhankelijk van het inkomen van de huurder en de verwachte kosten van nutsvoorzieningen voor de specifieke woning.
Zodra uw huurovereenkomst op orde is en al het papierwerk is ingevuld (veel huurders hebben een pakket), bent u verzekerd van een tijdige controle van de overheid voor een aanzienlijk deel van de huur. Dat komt omdat de PHA het deel van de huur dat ze betalen rechtstreeks naar de verhuurder stuurt. De huurder stuurt een aparte cheque voor hun deel en betaalt de nutsvoorzieningen rechtstreeks aan de aanbieder.
Lagere vacatures — Het terugdringen van vacatures is belangrijk om investeerders in huurwoningen. Wanneer een woning leeg staat, zijn er geen inkomsten om belastingen, verzekeringen, VvE-kosten en andere maandelijkse kosten te dekken. Veel Sectie 8-huurders hebben de neiging om voor lange tijd te blijven en zijn blij om een huurcontract van een jaar steeds opnieuw te verlengen.
Grotere pool van huurders om uit te kiezen — Als u uw huurwoningen openstelt voor Sectie 8-huurders, kan het aantal huurders waaruit u kunt kiezen aanzienlijk toenemen. Een bredere selectie van potentiële huurders betekent dat u kieskeuriger kunt zijn en een echt geschikte woning voor uw woning kunt vinden.
Als ik een woning te huur plaats, word ik er massaal over gebeld. Vaak is de eerste vraag die mij wordt gesteld of ik vouchers accepteer. Als ik 'Nee' antwoord, zou ik mijn pool van gekwalificeerde huurders beperken. Hoewel Sectie 8-huurders lage inkomens hebben, hebben ze niet per se veel andere problemen dan dat. Zolang je je huurders goed screent, zijn ze vaak niet anders dan huurders zonder vouchers.
Gunstige huurprijzen — Er is altijd een acceptabel aanbod van markthuurprijzen voor vergelijkbare woningen. Een appartement met twee slaapkamers en twee badkamers kan in mijn omgeving voor $ 1.200 tot $ 1.500 worden gehuurd. Een van de voordelen van Sectie 8-klanten is dat de maandelijkse huur die u in rekening kunt brengen zich aan de bovenkant van het markttariefbereik bevindt. De PHA weet dat het voor Sectie 8-voucherhouders moeilijker is om huisvesting te vinden, aangezien niet alle verhuurders vouchers accepteren. Ze zullen dus geschikt zijn voor het hogere segment van het bereik om hulpontvangers in staat te stellen huisvesting te vinden. Dat wil niet zeggen dat je kunt overladen! Als uw huurtarief niet concurrerend is, zult u het waarschijnlijk moeten verlagen om door het Sectie 8-programma te worden geaccepteerd.
Extra exposure voor uw huurwoningaanbieding — Zodra u en uw eigendom zijn goedgekeurd, kunt u uw eigendom op de PHA-website plaatsen waar voucherhouders het kunnen zien. Het is een extra advertentiemogelijkheid voor uw vermelding.
Het kan lonend zijn — Hoewel ik persoonlijk nooit hulp bij huisvesting heb gekregen, heb ik in mijn twintiger jaren een carrière opgebouwd en alleen overleefd. Ik weet hoe het is om te proberen van een laag inkomen te leven en de rekeningen bij te houden. Ik heb een aantal geweldige mensen ontmoet die de broodnodige huisvestingshulp krijgen. Het voelt goed om ze een veilige en fijne plek te bieden om naar huis te bellen. En als ze ervoor openstaan, krijg ik de kans om wat persoonlijk financieel advies te geven dat hen zal helpen - basisdingen die op de middelbare school zouden moeten worden onderwezen, maar dat niet is.
Nadelen van deelname aan het huisvestingsvoucherprogramma
Meer betrokken proces — Het accepteren van Sectie 8-vouchers betekent dat er een aantal hoepels zijn om door te springen als verhuurder. De eerste keer dat ik dat deed, was zowel ontmoedigend als een beetje frustrerend. Pas nadat ik me door het proces had geworsteld, ontdekte ik dat de provincie eens per maand een gratis informatieseminar van 45 minuten voor verhuurders aanbiedt!
Om te beginnen, moet u een aanvraag invullen om als een sectie 8-verhuurder te worden beschouwd. U geeft persoonlijke informatie en gedetailleerde informatie over uw eigendom. Daarna volgt de woninginspectie. En nadat u een huurder heeft goedgekeurd, komt er meer papierwerk bij. Ten slotte moet u, voordat het geld wordt goedgekeurd voor vrijgave, een kopie van de huurovereenkomst naar PHA sturen.
Aanvullende inspectie — Uw eigendom moet worden geïnspecteerd door de PHA. Dit is een afzonderlijke sectie 8-inspectie die een aanvulling is op andere vereiste inspecties. In Baltimore County zijn verhuurders bijvoorbeeld verplicht om een huurlicentie te verkrijgen, en er is een speciale inspectie vereist voordat een huurlicentie wordt goedgekeurd. En als het pand vóór 1978 is gebouwd, moet het als loodveilig of gecertificeerd loodvrij worden beschouwd.
De PHA-inspectie is vrij eenvoudig. Uw huurwoning moet structureel in orde zijn. Alles moet in goede staat verkeren en veilig werken. Er zijn voor de verhuurder geen kosten verbonden aan de Sectie 8-inspectie. Huurders zijn verantwoordelijk voor het beschikbaar stellen van de woning voor de inspectie, wat meestal gebeurt kort nadat ze zijn ingetrokken.
Screening en selectie van huurders is nog steeds erg belangrijk — Hoewel huurders moeten worden goedgekeurd door de PHA om een voucher te krijgen, ga er niet vanuit dat ze op de juiste manier zijn gescreend. Zorg ervoor dat u alle Sectie 8-huurders zorgvuldig screent, net zoals u elke andere huurder zou screenen. U kunt en moet elke due diligence uitvoeren die niet in strijd is met de Fair Housing Act of staats- en lokale wetten, inclusief een achtergrond- en kredietcontrole.
Installatie van nieuwe huurder duurt maximaal 60 dagen — Er is een verwerkingstijd van 60 dagen bij de PHA. Dit betekent dat u twee maanden moet wachten voordat u de eerste cheque van de overheid ontvangt. Ik heb bijvoorbeeld op 1 januari een gezin uit sectie 8 laten verhuizen naar mijn herenhuis met drie slaapkamers. Ik heb op 1 januari en 1 februari het huurgedeelte van de huurder ontvangen zoals vereist. Maar ik kreeg de cheque van de overheid pas op 1 maart. Ik kreeg toen in één keer drie maanden huur (januari, februari en maart).
Speciale uitzettingsregels — Het uitzetten van huurders is iets dat elke vastgoedbelegger wil vermijden. Het is kostbaar, tijdrovend en duur. Screen huurders voorafgaand aan plaatsing zorgvuldig om de kans hierop te verkleinen. Gelukkig heb ik dit proces met geen van mijn eigendommen hoeven doorlopen. Het uitzetten van Sectie 8-huurders is echter iets meer betrokken dan een reguliere uitzetting. Om een Sectie 8-huurder uit te zetten nadat hij of zij is aangenomen, heeft u een gerechtelijke procedure nodig. Dit geldt zelfs in staten die andere methoden van uitzetting aanbieden.
Overzicht
Sectie 8 is een broodnodig hulpprogramma dat gezinnen met een laag inkomen in staat stelt in veiliger gemeenschappen te leven en voldoende maandelijks inkomen te behouden om hun gezin adequaat te onderhouden.
Als verhuurder die Sectie 8 accepteert in twee van mijn verhuur, heb ik een aantal geweldige mensen leren kennen via het programma. Helaas heb ik ook een paar voucherhouders ontmoet bij wie ik me niet op mijn gemak voel. Mijn huurwoningen zijn meer dan alleen een financiële investering. Ik heb persoonlijk tijd, energie en geld geïnvesteerd in een onbemind bezit nemen en er een thuis van maken. Ik wil erop kunnen vertrouwen dat mijn huurder mijn eigendom respecteert en onderhoudt. En ik wil verhuren aan eerlijke mensen met wie ik een succesvolle langdurige relatie kan opbouwen. Een goede screening is een cruciaal onderdeel van succesvol beheer van huurwoningen of je huurders met woonvouchers toelaat of niet.
Voor verhuurders die bereid zijn om met extra papierwerk om te gaan en een beetje extra te doen in opdracht van de overheid, is het mogelijk om stabiele huurders te vinden - en verzekerd te zijn van een regelmatige huurcheck elke maand.