Belastingaftrek op huurwoningen: alles wat u moet weten

Net als elk ander bedrijf of investering willen beleggers in huurwoningen winst maken. Over het algemeen naar maximaliseer de winst, investeerders in onroerend goed moeten het jaarlijkse inkomen verhogen, de jaarlijkse uitgaven verlagen of beide.

Aangezien belastingen een aanzienlijk deel uitmaken van de eigendomskosten, omvat het verminderen van de kosten ook het verminderen van de belastingverplichtingen. Huurwoningen hebben unieke belastingvoordelen waarmee u bepaalde uitgaven kunt verlagen en bepaalde IRS-toegestane belastingen kunt uitstellen.

Lees verder om te zien wat die belastingvoordelen zijn en of ze voor u gelden.

Wat zijn huurinkomsten?

Als mensen aan huurinkomsten denken, denken ze aan de maandelijkse huurbetalingen die uw huurder aan u heeft gedaan. De IRS definieert huurinkomsten als "elke ontvangen betaling voor het gebruik en de bewoning van onroerend goed”. Vaak omvat dat inkomen bovenop de maandelijkse huurbetalingen.

Hier is een lijst met extra inkomsten die u moet melden, zoals beschreven in IRS-publicatie 527:

• Aanvraagkosten huurder. Veel verhuurders vragen potentiële huurders een vergoeding om de eerste huuraanvraag ter beoordeling en goedkeuring in te dienen.
• Annuleringskosten huur. Als uw huurder u betaalt om een ​​huurovereenkomst op te zeggen, moet u die inkomsten aangeven.
• Vastgoed of diensten ontvangen in plaats van huur. Als uw huurder een handige doe-het-zelver is en u ermee instemt een maand of twee huurbetalingen af ​​te zien om hem te compenseren voor het doen van verbouwingen aan uw woning (schilderen bijvoorbeeld), moet u het bedrag aan huur opeisen dat u als huur zou hebben ontvangen inkomen.
• Kosten namens u betaald door de huurder. Veel provincies zullen bijvoorbeeld alleen de water- / rioleringsrekening op naam van de eigenaar zetten, niet op de huurders. Krijg je van de huurder een vergoeding voor het gebruik, dan zijn dat huurinkomsten.
• Was- en andere servicekosten die worden geïnd voor het gebruik van facilitaire voorzieningen. De inkomsten die worden gegenereerd door ondersteunende diensten die ter plaatse worden geleverd, zijn huurinkomsten.
• Een borgsom wordt over het algemeen niet als huurinkomsten beschouwd. Het is eerder geld dat u ontvangt en opzij zet tijdens de looptijd van de huurovereenkomst. Dit geld geeft u uiteindelijk weer terug aan uw huurder. Als u rente hebt verdiend over de borg terwijl u deze vasthoudt, dan is die rente belastbare huurinkomsten. Als u een deel of het geheel van de borg voor reparaties houdt, is het bedrag dat u behoudt huurinkomsten (en de kosten van reparaties zijn huurkosten). En als de borg wordt gebruikt als laatste huurbetaling, wordt deze beschouwd als vooruitbetaling en moet deze worden geclaimd als inkomen.

Welke belastingaftrek voor huurwoningen kunt u nemen?

Als u huurinkomsten ontvangt uit de verhuur van een woning, zijn er bepaalde huurkosten die u mag aftrekken in uw belastingaangifte.

Zoals gedefinieerd door de IRS, kunt u de "gewone en noodzakelijke uitgaven voor het beheren, behouden of onderhouden van uw huurwoning" aftrekken. Gewone uitgaven zijn uitgaven die gebruikelijk en algemeen aanvaard zijn in het bedrijf. Noodzakelijke uitgaven zijn uitgaven die passend worden geacht, zoals de kosten van bepaalde materialen, benodigdheden, reparaties en onderhoud dat u aan uw huurwoning uitvoert om uw woning goed te laten functioneren voorwaarde.

De meest voorkomende aftrekbare huurkosten zijn:

• Reclame. De kosten voor het aanbieden en op de markt brengen van uw woning voor verhuur.
• Auto- en reiskosten. Alleen ten behoeve van het onderhoud van het pand en het innen van huur.
• Schoonmaken tussen huurders. Hoewel schoonmaken kostbaar kan zijn, is het een aftrekbare uitgave. Ik laat de tapijten professioneel reinigen tussen huurders op al mijn panden en het kost een paar honderd dollar op mijn grootste huur.
• afschrijving. De IRS erkent dat onroerend goed in de loop van de tijd wordt afgeschreven, dus u hebt het recht om jaarlijks afschrijvingen af ​​te trekken. IRS-regelgeving vereist dat beleggers in huurwoningen de jaarlijkse afschrijving terugkrijgen wanneer u het onroerend goed verkoopt, ongeacht of u al dan niet gebruik hebt gemaakt van het jaarlijkse afschrijvingsvoordeel. Zorg er dus voor dat u elk jaar een afschrijvingsverlies toewijst.
• Juridische en andere professionele kosten. Advocaatkosten, onroerendgoedcommissies en sommige afsluitingskosten, zoals kosten voor het afwikkelingsbedrijf, zijn aftrekbare kosten.
• Hypotheekrente betaald over uw lening. Daarin ligt een van de grootste voordelen van investeerders in huurwoningen: hefboomwerking. Hefboom is het gebruik van geleend kapitaal om het potentiële investeringsrendement te kopen en/of te verhogen. Met een initiële investering van $ 30.000 (20% lager), krijgt u de kans om alle voordelen te krijgen van het bezit van een activa ter waarde van $ 150.000. En aangezien uw hypotheekbetaling een aftrekbare uitgave is, uw huurder in wezen betaalt uw hypotheek voor u.
• Lener vergoedingen. Oprichtingspunten voor leningen en andere kosten voor het veiligstellen van de hypotheek zijn aftrekbare kosten.
• Onderhouds- en reparatiekosten. Uitgaven die rechtstreeks verband houden met het onderhoud en onderhoud van onroerend goed zijn aftrekbare kosten, evenals reparaties die u moet uitvoeren om het onroerend goed in verhuurbare staat te houden. Als u premies betaalt voor een servicebedrijf dat op afroep beschikbaar is om grote apparaten te repareren (bijvoorbeeld een HVAC-servicegarantiecontract), zijn dat onderhoudskosten.

Tip: Verwar onderhoud en reparaties niet met verbeteringen aan het huis. U gaat fiscaal anders met de twee om. Hoewel uitgaven de inkomsten compenseren in het jaar dat ze plaatsvinden, zijn verbeteringen geen directe kosten. Integendeel, u kunt sommige of alle kosten van verbeteringen "terugverdienen" door gebruik te maken van Formulier 4562.

• Kosten voor nutsvoorzieningen en andere vergoedingen die door u als eigenaar worden betaald. Als u betaalt voor water, riolering, afvalverwijdering of andere kosten die verband houden met het eigendom van onroerend goed, zijn deze aftrekbaar van de belasting.
• Eigendom belasting. Dit zijn duidelijke eigendomskosten die aftrekbaar zijn.
• Verzekering. Als verhuurder/eigenaar van onroerend goed moet u een huiseigenaarverzekering hebben om uw investering te beschermen. De jaarlijkse premie is eigendomskosten en dus een uitgave die u kunt aftrekken op uw belastingaangifte.

Tip: Vereist van uw huurder dat hij een huurdersverzekering afsluit om zijn persoonlijke bezittingen te dekken. De verzekering van uw huiseigenaar dekt hun spullen niet in geval van verlies en de meeste huurders realiseren zich dit niet. Een eigen beleid krijgen is cruciaal.

• Kosten voor vastgoedbeheer.Vastgoedbeheerders laadt doorgaans 8-10% op. Voor die vergoeding screenen en plaatsen zij huurders, verzorgen zij de jaarrekening en beheren zij onderhoudsaanvragen en reparaties. Hun vergoeding is 100% aftrekbaar als eigendomskosten.
• HOA- en of condo-kosten. Dit omvat jaarlijkse of halfjaarlijkse recreatiekosten die soms worden geheven als er een gemeenschappelijk zwembad is gekoppeld aan het bezit van het onroerend goed.
• 1031 Wisselkosten. Als u een woning verkoopt en de opbrengst herinvesteert in een andere soortgelijke woning, kunt u profiteren van een 1031 uitwisseling. De betrokken kosten zijn aftrekbaar als onroerendgoedkosten als u alle regels volgt en de uitwisseling met succes voltooit. U mag de kosten van verbeteringen aan uw huurwoning niet aftrekken als jaarlijkse kosten, tenzij het betaalde bedrag betrekking heeft op een “verbetering, herstel of aanpassing aan een nieuw of ander gebruik.” Over het algemeen kunt u de kosten van verbeteringen recupereren door middel van afschrijvingen, niet door ze te claimen als een kosten.

Lees meer >>>Hoe u uw belastingdruk kunt verlagen bij de verkoop van een huurwoning

Belangrijke belastingformulieren en publicaties voor eigenaren van huurwoningen

Deze IRS-publicaties kunnen u helpen begrijpen wat u als inkomsten moet claimen en welke uitgaven wettelijk kunnen worden afgetrokken van uw belastingaangifte. En er zijn specifieke formulieren voor het doorgeven van huurinkomsten en -lasten.

De relevante formulieren en publicaties zijn:

• IRS-publicatie 527 biedt de details voor de boekhouding van huurwoningen.
• Schema E (formulier 1040) wordt gebruikt om inkomsten en uitgaven van verhuurd onroerend goed te rapporteren. Als u meer dan één huurwoning heeft, vul dan Schema E-formulieren in om elke woning te documenteren.
• Publicatie 925, Regels voor passieve activiteit en risico's. Als uw huurkosten hoger zijn dan uw huurinkomsten, kan de IRS u toestaan ​​​​dat verlies als aftrek te claimen. Bepalingen in de beperkingen voor passief activiteitsverlies (formulier 8592) En Risicobeperkingen (formulier 6198) kan het bedrag van de schade die u kunt aftrekken beperken.
• Schema A (1040) behandelt onroerend goed de regels voor eigen gebruik van een woning die u huurt.
• Op de netto huurinkomsten kan de netto-investeringsinkomstenbelasting van toepassing zijn. GebruikFormulier 8960, Netto-inkomstenbelasting voor particulieren, nalatenschappen en trusts, om het bedrag van deze belasting te bepalen.
• IRS-publicatie 946, Hoe onroerend goed af te schrijven legt de ins en outs uit van de afschrijving van onroerend goed. U moet jaarlijks afschrijven en bent verplicht om afschrijving terug te vorderen wanneer u het onroerend goed verkoopt.
• Formulier 4562 stelt u in staat om sommige of al uw eigendomsverbeteringen terug te krijgen vanaf het jaar dat u huurt onroerend goed wordt voor het eerst in gebruik genomen en begint in elk jaar dat u een verbetering of toevoeging aanbrengt inrichting.
• Voor het aftrekken van reiskosten die u maakt voor reparaties aan huurwoningen, moet u de regels volgen die staan ​​beschreven in hoofdstuk 5 van Publicatie 463, Reis-, entertainment-, geschenk- en autokosten.

Veel van de meest populaire belastingsoftwarebedrijven kunnen u helpen bij het invullen van deze formulieren, maar u moet mogelijk upgraden naar een betaalde versie van hun producten. Met TurboTaxU moet zich bijvoorbeeld aanmelden voor "Premier" om uw belastingaftrek op huurwoningen te maximaliseren. En met H&R-blok, moet u de "Premium"-versie kiezen.

Lees meer >>>Hoe te investeren in eengezinswoningen

Het komt neer op

Of je nu bent belastingsoftware gebruiken om uw eigen jaarlijkse belastingaangifte op te stellen of u huurt een professional in, we kunnen niet genoeg benadrukken hoe cruciaal het is om een ​​goede administratie bij te houden waarin alle huurinkomsten en -uitgaven met betrekking tot elk onroerend goed dat u bezit, worden gedocumenteerd.

Een goede administratie helpt u niet alleen bij het indienen van uw belastingaangifte, maar ook bij het bewaken van de voortgang van uw huurwoning. Ze zijn nodig om uw ROI nauwkeurig te analyseren, zodat u uw inkomsten kunt maximaliseren en uw uitgaven kunt verlagen.

U moet de kosten kunnen onderbouwen om ze af te trekken. Dat betekent dat u bewijsstukken zoals kwitanties, geannuleerde cheques of rekeningen moet hebben om alle uitgaven te dekken. De IRS controleert u en als u geen ondersteuning kunt bieden voor items die u in uw belastingaangifte hebt opgegeven, kunt u extra belastingen en boetes opgelegd krijgen.

Houd er rekening mee dat hoewel ik een portefeuille van huurwoningen bezit en beheer, ik geen belastingaccountant ben en dat belastingwetten voortdurend veranderen, dus zorg ervoor dat u een gekwalificeerde belastingdeskundige raadpleegt en bekijk zelf de IRS-regels om ervoor te zorgen dat u voldoet aan de IRS-statuten wanneer u uw aangifte indient belastingen.

Verder lezen:

• Gids voor het oogsten van belastingverliezen: profiteer van uw investeringsverliezen
• 9 manieren om uw belastbaar inkomen te verlagen in 2023
• Lange termijn vs. Vermogenswinstbelasting op korte termijn